導讀：之前，在明律師曾為大家介紹過于今年1月1日起施行的新版《農村土地承包法》，這部經過修改的法律確立了農村集體土地所有權、承包權、經營權“三權分置”原則。而關于宅基地“三權分置”的改革，當前又有哪些新的動態(tài)呢？土地承包領域的“三權分置”和宅基地“三權分置”又有怎樣的區(qū)別呢？究竟廣大農民朋友在2019年能夠怎樣讓自己的宅基地賺到錢呢？本文，在明律師結合2018年此方面改革的新動態(tài)為大家做一番梳理和介紹……

作者丨謝天澤 北京在明律師事務所

中央文件釋放國家層面改革信號

2018年初，國家曾公布《中共中央 國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》。其中第九部分意見如下：

深化農村土地制度改革。系統(tǒng)總結農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革（此即所謂“三塊地”制度改革）試點經驗，逐步擴大試點，加快土地管理法修改，完善農村土地利用管理政策體系。扎實推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證。完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

中央農村工作領導小組辦公室主任韓俊在新聞發(fā)布會上曾表示，宅基地“三權分置”改革是借鑒農村承包地“三權分置”辦法，在總結有關試點縣（市）探索經驗的基礎上，提出來的一個改革需要探索的任務。

地方制定政策響應改革試點

2018年7月，山東省就響應國家政策，印發(fā)了《關于開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉(xiāng)村振興的實施意見》。

《意見》要求，完善集體經濟組織對宅基地所有權實現(xiàn)方式。探索宅基地作為集體經濟組織所有的確權登記，明晰集體土地產權歸屬。保障集體所有權人對集體土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利，依法依規(guī)行使村莊規(guī)劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉等的管理職責，實事求是處理歷史遺留問題。

這里再次強調了宅基地所有權歸屬于農村集體經濟組織，并且要辦理權屬登記手續(xù)，鞏固了我國作為社會主義國家的土地制度。

《意見》要求，健全農村集體經濟組織成員資格認定程序，嚴格執(zhí)行“一戶一宅”政策，探索以戶為單位落實集體經濟組織成員宅基地資格權，完善宅基地資格權細化到人的確認方式。拓寬實現(xiàn)形式。改變單一以宅基地使用權作為資格權的實現(xiàn)方式，探索允許符合條件的農民申請公共租賃住房和換股權、換貨幣等多種實現(xiàn)形式。

這就區(qū)分了集體所有權與農戶資格權，同時拓寬農戶資格權的實現(xiàn)形式，允許農戶不僅可以像以前一樣單純使用宅基地建房居住，還可以申請公共租賃住房和換股權、換貨幣等。這樣一來，農民的宅基地就能夠被“閃轉騰挪”出來，給接下來的“適度放活”以賺到錢埋下了伏筆。

《意見》要求，探索退出和重獲辦法。鼓勵有條件的農戶自愿有償退出資格權；對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶，可探索采取“留權不留地”、頒發(fā)地票期權等方式保留資格權。探索建立宅基地資格權重獲制度，自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農民自愿將宅基地無償退給集體的，可以重新獲得宅基地資格權。

這一條讓農戶可以選擇退出資格權，也可以在暫時不實際占用宅基地的情況下保留資格權，讓進城落戶的農民有了重新獲得宅基地資格權的機會，使得進城落戶與“失地”不再劃等號，從而鼓勵更多農民享受市民的生活，推進城市化進程。

《意見》也考慮到了歷史原因造成的超標準占用宅基地、“一戶多宅”問題以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外占有和使用宅基地的問題，要求針對這些情況探索建立由農村集體經濟組織主導下的有償使用制度，明確有償使用標準，超出規(guī)定面積部分實行有償使用。

《意見》還要求探索宅基地和農民房屋使用權放活方式。按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用范圍，設定流轉期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農民房屋使用權，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經營等。實踐中，已有一些村莊據此探索吸引大城市來的文化創(chuàng)意產業(yè)投資者，利用鄉(xiāng)村良好的生態(tài)環(huán)境和極具改造空間的房屋狀況開展文化創(chuàng)意產業(yè)建設，所得收益由投資者與鄉(xiāng)村按比例分享。

喜訊！已有成功試點使農民朋友受益

據《浙江日報》報道，2018年4月24日，浙江省象山縣鶴浦鎮(zhèn)小百丈村村民王定龍領到該省第一本屬于宅基地資格權人的不動產權證書。該村旅游資源豐富，有老石屋、千畝柑橘園和張蒼水兵工廠遺跡，被安可鄉(xiāng)建團隊看中。受益于象山縣當?shù)氐恼亍叭龣喾种谩睂嵤┺k法，年久失修的石頭屋明確了權屬，開發(fā)團隊也將租借村民房屋打造精品民宿。石頭屋年租金每平方米50元，土地年租金每平方米6元，租金五年一付。村民王定龍有兩處石頭屋共242.97平方米，加上834.93平方米的土地，他一次性獲得第一筆8.5萬元的租金，整個租期可以獲得租金34萬元。該次試點頒發(fā)的不動產權登記證分為三種證件，村民領到資格權人證（登記為宅基地資格權和房屋所有權），向村民租借房屋的開發(fā)團隊領到使用權人證（登記為宅基地和房屋使用權），村委會持所有權人證，這就是明確的宅基地“三權分置”！

兩種地的“三權分置”有何區(qū)別？

農戶承包的土地是用于耕種的農用地，而宅基地則是用于興建住宅的集體建設用地。土地承包是為了分田到戶，解決農民的溫飽問題。但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展和人口流動，農民生活來源不再局限于土地耕種收益，而更多地依靠年輕人的進城務工求學，對承包地的依賴逐漸減弱，但又不愿失去土地承包權，所以對承包土地的改革讓承包農戶可以安心流轉土地，也給土地經營者打造了安心營商環(huán)境，更加適應農村勞動人口向城市轉移、人地分離的現(xiàn)實情況，也有利于農業(yè)產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。實踐中許多土地經營權人利用農用地搞起了“有機農業(yè)試點”，完全不使用農藥和化肥，這種在開始階段“草長得比莊稼都高”的新嘗試顯然不是一般農民所敢于嘗試的。無疑，農村承包地“三權分置”改革為這種嘗試創(chuàng)造了良好機會。

宅基地改革是在其保留建設用地性質不變的前提下，讓部分不需要宅基地的農民（例如已進城落戶、成家立業(yè)的）可以自愿有償退出資格權，讓部分跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)異地遷居的農民（例如原居住地發(fā)生地質災害）可以重新獲得宅基地，避免土地資源浪費荒廢，同時試水使用權流轉、吸引社會資本進村，使一些“空心村”“荒廢地”重獲價值，進而帶動鄉(xiāng)村產業(yè)建設，助力2020年將要實現(xiàn)的農村貧困人口完全脫貧摘帽。

在農村土地承包領域，農民集體對承包土地有所有權，農村集體經濟組織成員有承包權，因流轉而受讓承包地的人有經營權，這些已經有新版《農村土地承包法》的規(guī)定作為保障。而宅基地“三權分置”仍處于試點改革階段，要求保證宅基地所有權在農村集體經濟組織，農戶享有宅基地資格權，宅基地使用權可以在農戶手中，也可以根據各地的改革政策以轉讓、出租等形式流轉包括城市居民在內的其他人。

當前在各試點地區(qū)已經有了不少“三權分置”并確權登記的成功案例，改革試點區(qū)域仍將繼續(xù)增多擴大。宅基地“三權分置”改革，在不損害居住保障功能的前提下，適度放活宅基地使用權，使宅基地能夠更好地得到利用，也將增加農民朋友的財產性收益，還從一定程度上緩解了宅基地和農房閑置造成的資源浪費，無疑是一件利好眾多的事情。不過在明律師也要提醒廣大農民朋友，您要根據自身情況合理地選擇，要充分了解所在地方的改革政策，注意及時辦理權屬登記手續(xù)，謹慎對待使用權流轉，保護好自身權益。對于個別地方將“自愿有償退出”異化為“強制退出”的不當做法，農民朋友有權堅決予以拒絕。而在嘗試適度放活的具體做法中，農民朋友也要及時咨詢專業(yè)拆遷律師及所在地政府的意見，確保自己的改革舉措能夠得到法律和地方政策支持和保障，避免不必要的風險和麻煩。