導讀：現(xiàn)如今，不論是國有土地上的房屋征收還是農(nóng)村集體土地及其上房屋的征收，對于被征收的土地或房屋均需要進行評估，以評估報告確定的數(shù)額作為補償安置的前提依據(jù)。那么評估報告就是一份非常重要的文件。關于房地產(chǎn)價格評估，您了解多少呢？北京在明律師事務所的宋曉峰律師團隊將花您一分鐘時間，給您梳理拆遷過程中的評估，以及遇到評估報告的各種問題究竟該怎樣應對。

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作者丨侯森 北京在明律師事務所

【國有土地上房屋征收的評估問題】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》之規(guī)定，征收國有土地上房屋進行評估是有前提條件的，即必須要有合法的房屋征收決定作出。實踐中有一些“預評估”是在房屋征收決定作出前進行的，那么其不能替代正式的評估程序。在此前提下，需要由房屋征收部門確定一些有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構，被征收人在該范圍內(nèi)首先進行協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。一經(jīng)選定，房地產(chǎn)價格評估機構必須獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人均不得干預房屋征收評估、鑒定活動。

合法選定的評估機構經(jīng)過入戶實地查勘等相應評估程序，先向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門會將評估機構提供的分戶評估報告轉交到每位被征收人手中。被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估，也就是所謂的復評或二次評估。如果對復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。至此，針對評估報告的處理就算告一段落。

【農(nóng)村集體土地征收的評估問題】

首先，您要了解征收集體土地，補償費用主要分為三大塊：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費。其中，需要進行評估的只有地上附著物和青苗的補償費，另外兩項是依據(jù)區(qū)片綜合地價標準或者統(tǒng)一年產(chǎn)值標準直接按土地面積和安置人口進行計算得出的。

其次，由于法律具有滯后性，目前我國針對集體土地征收，仍沒有一個比較完善的法律規(guī)定。這導致集體土地征收過程中針對評估機構的選取、評估方法的選擇、評估報告的出具等沒有一個普遍適用規(guī)定，現(xiàn)實中絕大部分農(nóng)村集體土地的評估，會參照國有土地的評估過程。但“參照”并不等于完全照搬適用，被征收人還是要對地上附著物、農(nóng)村宅基地上房屋的評估環(huán)節(jié)多留些心眼，盯緊有關步驟程序，發(fā)現(xiàn)問題及時進行舉報、申請復核等救濟動作。

【沒有合法的征收手續(xù)，能直接評估嗎？】

現(xiàn)實中，不論是國有土地還是集體土地，多多少少會出現(xiàn)還沒有見到合法征收手續(xù)的情況下，相關政府部門（多數(shù)為征收辦或某項目指揮部）或村委會就開始實施拆遷行為，也就是所謂的協(xié)議拆遷或協(xié)議征收，在此情況下也會遇到評估的問題。我們的建議是，如果真的見到了這類評估報告，最好不要簽收或以其他方式表示接受。因為協(xié)議拆遷沒有法律依據(jù)，在該過程中的評估報告同樣不具有任何效力。無論如何，一個最基本的原理是，協(xié)議拆遷只能自愿進行，而不得采取任何脅迫、逼簽舉動。故對于這種缺乏合法前提的評估，被征收人是可以在專業(yè)征收維權拆遷律師的指導下堅決予以拒絕的。當然同時要輔以對涉案項目全方位法律審查。