導(dǎo)讀：說好的開發(fā)商再給一套回遷安置房，房屋遭拆除后開發(fā)商卻變卦了。面對如此局面，被征收人依法維權(quán)又遭遇“協(xié)議無效”的訴訟判決。向最高人民法院申請?jiān)賹弻?huì)獲得怎樣的最終裁決結(jié)果呢？

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作者丨周默 北京在明律師事務(wù)所

【案情簡介：與開發(fā)商簽的協(xié)議不作數(shù)？】

金女士是吉林省延邊朝鮮族自治州汪清縣某村的村民，2013年其房屋所占土地被征收。經(jīng)過協(xié)商，金女士于2014年1月9日同房屋征收中心簽訂了《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，約定補(bǔ)償金女士一套105平方米的回遷安置房。金女士于同日與項(xiàng)目開發(fā)商簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》，該協(xié)議約定為了能使開發(fā)商順利拆遷，除征收方給予的房屋外，開發(fā)商再給予金女士一套105平方米的回遷安置房，以及車庫、地下停車位各一個(gè)。出于對這兩份補(bǔ)償協(xié)議的信賴，金女士同意征收方拆除自己的房屋。但就在金女士要求征收方與開發(fā)商履行協(xié)議的時(shí)候，卻出現(xiàn)了問題。開發(fā)商反悔，拒絕履行其所簽下的拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

【律師代理：最高人民法院已提審該案】

金女士遂委托北京在明律師事務(wù)所的楊念平、王家才律師依法維權(quán)，訴訟要求開發(fā)商履行拆遷補(bǔ)償協(xié)議。案件已經(jīng)作出民事一審、二審，行政一審、二審判決，二審法院認(rèn)為金女士與開發(fā)商簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是對于征收中心與金女士簽訂的《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》進(jìn)行的變更和補(bǔ)充，而開發(fā)商并非法律規(guī)定的房屋征收主體，無權(quán)對該協(xié)議進(jìn)行變更和補(bǔ)充，因此認(rèn)定該協(xié)議無效。在明律師在詳細(xì)分析該案情況后，依法向最高人民法院提出再審申請，現(xiàn)該案已由最高人民法院提審。

【法律分析】

一、金女士與開發(fā)商所簽《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的性質(zhì)

行政協(xié)議是指行政機(jī)關(guān)為了履行行政職責(zé)、實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)與相對人經(jīng)過協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。行政協(xié)議必須具備以下幾個(gè)法定條件，一是行政協(xié)議一方恒定是行政機(jī)關(guān)，包括法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的組織；二是簽訂協(xié)議的目的是為實(shí)現(xiàn)公共利益或者行政管理目標(biāo)；三是協(xié)議事項(xiàng)必須符合行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)權(quán)限；四是協(xié)議內(nèi)容必須具有行政法上的權(quán)利義務(wù)；五是協(xié)議履行過程中行政機(jī)關(guān)享有單方解除、變更協(xié)議的行政職權(quán)。本案中，開發(fā)商作為民事主體而非行政機(jī)關(guān)，其與金女士簽訂協(xié)議的目的是為了自身的順利拆遷以及盡早實(shí)現(xiàn)自身的拆遷利益，而并非是出于上述行政目的的考量。且該協(xié)議雖名為“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”，但協(xié)議中約定的交付房屋、車庫和地下停車位的行為均非帶有公權(quán)力性質(zhì)的征收補(bǔ)償行為。該協(xié)議應(yīng)為民事協(xié)議。

二、涉案《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是否有效

我國《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

本案中，開發(fā)商與金女士經(jīng)過充分的意思自治達(dá)成協(xié)議，并未損害社會(huì)公共利益，也未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所簽補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)為有效。雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，嚴(yán)格按照合同約定，全面履行合同義務(wù)。

通過本案，在明拆遷律師要提醒廣大被征收人的是，第一，在與征收方簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償?shù)娜績?nèi)容在協(xié)議中進(jìn)行詳細(xì)、明確的約定；第二，在征收中，如果開發(fā)商對被征收人就補(bǔ)償作出了承諾，除簽訂書面協(xié)議外，被征收人還應(yīng)當(dāng)要求其盡早履行；第三，如果你也遇到了上述開發(fā)商反悔、不履行協(xié)議的情形，應(yīng)當(dāng)盡早通過法律途徑來捍衛(wèi)自己的權(quán)利。