導讀：近年來，騰退項目越來越多地出現(xiàn)在我們的身邊。騰退方為推進項目進度，多采取張貼限期拆除通知書、強制拆除決定書及各類查處違法行為的告知書等方法，甚至直接組織人員強拆房屋，以達到逼迫搬遷、簽約的效果。盡管騰退是一個非法律用語，但并非不能由法律規(guī)制，若在騰退過程中地方政府存在違法行為，其仍應受到法律的制裁。被騰退人也絕非待宰的羔羊，各種奇葩程序下依法維權仍然大有可為……

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作者丨白琳 北京在明律師事務所

【基本案情：如此騰退令人咋舌】

趙先生是北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的村民，因瀛海鎮(zhèn)搬遷騰退還綠項目的啟動，其房屋被納入到騰退范圍。村委會和拆遷公司曾多次找其協(xié)商，但雙方一直未能就補償安置事宜達成一致。后鎮(zhèn)政府為了盡快完成騰退搬遷，連續(xù)向趙先生下達多份《限期拆遷決定書》，其中有一些干脆連日期都寫錯了，其發(fā)現(xiàn)后又撤回來重寫，之后又重發(fā)。緊接著地方政府又向當事人下發(fā)了《強制拆除決定書》《關于農用地非農利用問題整改告知書》等。這之后，趙先生對相關的《限期拆遷決定書》提起了行政復議。但就在幾天前的元宵節(jié)期間，鎮(zhèn)政府率領多人將趙先生的部分房屋強制拆除。面對上述亂作一團、漏洞百出的行為，北京在明律師事務所的馬麗芬、閆會東律師作出如下分析。

【法律分析：各種不合法，強拆難收場！】

其一，《限期拆遷決定書》的作出，需要以為違法建筑認定為前提。

違法建筑，通常是指未取得擬建工程規(guī)劃許可證（原址、選址建房意見書），在規(guī)劃區(qū)以外建設，違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設施。違法建設的認定一般從規(guī)劃、施工許可兩個角度出發(fā)，即如果建造的房屋沒有取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證的，或者超出上述證照的許可范圍建設的，都有可能被認定為違法建筑。違法建筑的認定需要經(jīng)過有權機關的立案—調查取證—違法建筑認定—下達執(zhí)法文件等一系列程序。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》的規(guī)定，趙先生房屋所在區(qū)域應當由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責認定違建。在進入調查階段之后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當組織兩人以上的調查人員對房屋以及當事人的基本情況進行調查，形成現(xiàn)場勘驗記錄；調取相關規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)域；調查程序完成之后，出具《現(xiàn)場檢查筆錄》《現(xiàn)場勘驗筆錄》《調查筆錄》等。在認定階段，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要將調查取證工作資料報縣級規(guī)劃部門審查指導，然后由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對涉案房屋作出是否屬于違法建筑的認定。鎮(zhèn)政府作出認定之后，還需要告知被騰退人，同時需要聽取其陳述和申辯，被騰退人對此認定不服的還可以申請聽證。經(jīng)過這一系列程序之后，還需要將認定違建的文書向被騰退人送達，未依法送達的文書也不生效。

經(jīng)過上述程序之后，鎮(zhèn)政府可以根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條的規(guī)定，即能夠采取改正措施消除影響的，可以限期改正，如果不能消除影響的，限期拆除，不能拆除的，處以相應的罰款。而瀛海鎮(zhèn)人民政府未履行上述程序而逕行作出《限期拆遷決定書》，剝奪了被騰退人的權利。趙先生在收到上述文書后，第一時間聯(lián)系了律師。在明律師認為鎮(zhèn)政府的行為違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，其在作出《限期拆遷決定書》之前，沒有履行制作現(xiàn)場筆錄、詢問筆錄的義務，屬于程序違法。除此之外，鎮(zhèn)政府對趙先生的房屋是否取得建設規(guī)劃認定事實不清，且《限期拆遷決定書》是錯誤的表述，應為《限期拆除決定書》。最終，北京市大興區(qū)人民政府于2019年2月20日依法作出行政復議決定，撤銷了鎮(zhèn)政府下達的上述文書。

其二，鎮(zhèn)政府在行政復議期間強制拆除被騰退人房屋是違法的。

根據(jù)《行政強制法》第44條之規(guī)定，對違法的建筑物、構筑物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。

首先，趙先生的房屋并未被認定為違法建筑，欠缺前置程序。其次，趙先生已經(jīng)在復議期限內向大興區(qū)人民政府提起了行政復議，不符合《行政強制法》第44條規(guī)定的“三不”情形。再次，鎮(zhèn)政府在強制拆除之前沒有進行過相關的公告、通知，而是突襲強拆的。鎮(zhèn)政府實施的強制拆除行為沒有合法依據(jù)，現(xiàn)趙先生已就此提起了行政訴訟，要求法院判決確認鎮(zhèn)政府的強拆行為違法。

針對本案，在明律師想提示大家的是，騰退項目的本質是協(xié)議拆遷，是需要騰退雙方在友好協(xié)商的前提下進行的。任何人都不能在沒有合法依據(jù)的前提下強制拆除他人的房屋，損壞他人的財產(chǎn)，逼迫他人搬遷。因此，本案中的鎮(zhèn)政府必將為其所作出的一系列荒謬的違法行為承受法律的嚴厲制裁！

現(xiàn)實中，騰退方總以騰退項目沒有法律依據(jù)，不能尋求法律救濟為由而恐嚇被騰退人，以此來推動整個項目的進展。其實騰退并非屬于法律空白或者無法可依。只要騰退方侵犯了我們的合法權益，我們仍能向公權力機關尋求權利救濟。同時，在面對騰退時，及時的尋求專業(yè)人士的幫助，更有助于維權的成功。

在明拆遷律師始終堅持認為，法治的首善之區(qū)，要有個首善之區(qū)的樣子！