導(dǎo)讀：在房屋征收與補(bǔ)償領(lǐng)域，有越來(lái)越多的企業(yè)、工廠遇到了征收，辦公用房、生產(chǎn)用房被納入征收范圍。這樣的被征收人與普通住宅的居民有諸多不同之處，房屋面積、權(quán)屬、用途使得企業(yè)被征收人應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎地對(duì)待征收。從一些角度看，企業(yè)被征收人如果趕上了那些工作不規(guī)范、存在諸多違法之處的征收部門(mén)，權(quán)益就更易遭受損失。本文，在明律師以一個(gè)案件為例，來(lái)看看在企業(yè)征收維權(quán)中究竟可能遇到什么……

作者丨謝天澤 北京在明律師事務(wù)所

【詭異的補(bǔ)償協(xié)議文本】

2017年6月，某公司用于生產(chǎn)的車(chē)間廠房被納入了當(dāng)?shù)卣魇辗秶?，結(jié)果在簽訂補(bǔ)償協(xié)議環(huán)節(jié)就出現(xiàn)了問(wèn)題。在這家公司與征收方簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議中有這樣的描述：“雙方約定，在本協(xié)議簽訂后10天內(nèi)乙方必須配合資產(chǎn)評(píng)估并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本著公平、公正出具的評(píng)估結(jié)果予以確認(rèn)，甲方同意另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議；如乙方仍不配合評(píng)估，或本協(xié)議簽訂后10天內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果不予確認(rèn)，甲乙雙方同意以本協(xié)議為最終征收補(bǔ)償結(jié)果?！倍潭痰膸拙湓?huà)，我們?nèi)绻屑?xì)分析一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)這其中大有問(wèn)題。

第一，按此條款的說(shuō)法，資產(chǎn)評(píng)估將在協(xié)議簽訂后進(jìn)行，即被征收人要在沒(méi)有進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的情況下簽訂這份協(xié)議，那協(xié)議中給予被征收人的補(bǔ)償就喪失了合理合法的前提。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條的規(guī)定，補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)。這些事項(xiàng)具體如何約定，取決于被征收房屋的情況，其依據(jù)就是評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第八條的規(guī)定說(shuō)明，房屋價(jià)值評(píng)估的目的就是為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)。所以，先簽補(bǔ)償協(xié)議后評(píng)估這種做法一定會(huì)使被征收人的權(quán)益受損。

第二，此條款要求被征收人必須在協(xié)議簽訂后10天內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果予以確認(rèn)，好像在給被征收人下命令、提要求。如果征收方說(shuō)必須如何就如何，那被征收人的救濟(jì)權(quán)利將如何保證？《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條明確規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十條、第二十二條對(duì)申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)專(zhuān)家鑒定的程序作了詳細(xì)規(guī)定。法律賦予了被征收人提出異議的權(quán)利，征收方在補(bǔ)償協(xié)議中設(shè)置這樣的條款肯定是不合法、不合理的。

顯然，這份設(shè)置了諸多文字陷阱的協(xié)議根本就不能簽。按正常思路分析可知，最初的補(bǔ)償金額一定是偏低、不全面的，所以這里面才會(huì)涉及一個(gè)“另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議”予以追加的問(wèn)題；而另簽補(bǔ)充協(xié)議的前提條件又是被征收人必須確認(rèn)一份程序本就違法的評(píng)估報(bào)告，這就是實(shí)打?qū)嵉拇说責(zé)o銀三百兩了。

【盲目簽約的后果】

由于不了解法律規(guī)定，也沒(méi)有仔細(xì)審視補(bǔ)償協(xié)議的條款設(shè)置，這家公司就這樣簽訂了這份存在問(wèn)題、根本無(wú)法實(shí)際履行的補(bǔ)償協(xié)議。簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，征收方又有了新的動(dòng)作，要求這家公司在一系列毫無(wú)法律依據(jù)的文書(shū)上簽字，包括《注銷(xiāo)委托書(shū)》《自行拆除承諾書(shū)》《騰空承諾書(shū)》等，迫于壓力和對(duì)“被停產(chǎn)停業(yè)”的擔(dān)憂(yōu)，這家公司只好相信了征收方的宣傳勸說(shuō)，其實(shí)這樣做無(wú)形中更加助長(zhǎng)了征收方違法征收的囂張行為。事實(shí)上，簽下補(bǔ)償協(xié)議造成了一定的思維“慣性”，后面的一系列東西不簽都不行了，這就是入了“套”的結(jié)果。

2018年9月，征收方無(wú)故注銷(xiāo)了這家公司的國(guó)有土地使用權(quán)證，這也是企業(yè)遭遇征收后可能遇到的情況。為了迫使企業(yè)接受不公平不合理的條款、促使企業(yè)盡早搬離，征收方可能會(huì)采取一些手段措施，如撤銷(xiāo)土地使用權(quán)證、撤銷(xiāo)房屋所有權(quán)證；吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等，或者是派執(zhí)法人員頻繁地檢查工商、稅務(wù)、環(huán)保等事項(xiàng)。2018年10月，在先前簽訂的補(bǔ)償協(xié)議根本無(wú)法兌現(xiàn)，企業(yè)方對(duì)補(bǔ)償安置結(jié)果強(qiáng)烈不滿(mǎn)拒絕搬離的情況下，征收方終于采取了升級(jí)行動(dòng)，在未經(jīng)任何法定程序的情況下，派人員進(jìn)入這家公司的廠房，驅(qū)逐員工，損壞監(jiān)控及相關(guān)財(cái)物，搶奪手機(jī)并刪除照片，對(duì)涉案廠房實(shí)施了強(qiáng)拆。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》出臺(tái)后，行政強(qiáng)拆是法律所不允許的?！墩餮a(bǔ)條例》第二十六條規(guī)定，房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！墩餮a(bǔ)條例》第二十八條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。而這個(gè)案例中，征收方既未依照《征補(bǔ)條例》規(guī)定的程序向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，亦無(wú)證據(jù)證明被征收人的房屋屬于違法建筑，在此情況下直接拆除房屋，嚴(yán)重違反法定程序。

上述違法之處只是就這一案例而分析，實(shí)踐中每個(gè)征收項(xiàng)目和被征收人的情況都不同。由于營(yíng)業(yè)用房面積較大、涉及停產(chǎn)停業(yè)損失、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到眾多行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管等客觀事實(shí)存在，企業(yè)被征收人的補(bǔ)償權(quán)益更容易受損，維權(quán)難度也可能更高。在明拆遷律師提醒您，無(wú)論征收方是在補(bǔ)償協(xié)議中還是工作程序上存在違法之處，您都要做到小心謹(jǐn)慎，不盲目聽(tīng)信征收方的宣傳承諾，不輕易簽訂那些不合法、不合理的協(xié)議，不懼怕暴力威脅、斷路、停供水電等逼遷手段。本案中最值得警醒的就是其盲目簽訂的那份所謂“補(bǔ)償協(xié)議”，這樣的東西是一定不能簽的。