導讀：產權存在爭議的房屋被征收，已進入執(zhí)行階段。作為實際權利人的案外人能否中止征收案件的執(zhí)行呢？作為實際權利人的案外人該如何有效維權，盡可能減損呢？北京在明律師事務所的劉玉偉律師從實際出發(fā)，總結歸納了案外人異議的維權要點，希望閱讀此文的廣大被征收人能借助法律武器，勇敢維權，有尊嚴地拿到合理補償。

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作者丨劉玉偉 北京在明律師事務所

基本案情：自己購買的房屋，補償決定卻下給了別人？

某區(qū)政府實施棚戶區(qū)改造項目，A房屋（坐落于國有土地上）被納入征收范圍。A房屋房本上登記記載的房屋所有權人為張某。但在棚戶區(qū)改造項目實施前，張某已通過房屋買賣的方式將A房屋轉讓于劉某，雙方已簽署合法有效的房屋買賣合同，并已支付合同對價。但張某因無處居住，故暫時繼續(xù)借住在A房屋內。棚戶區(qū)改造開始后，張某見利起了不法之心，向某區(qū)政府謊稱其為A房屋的所有權人，與某區(qū)政府多次溝通協(xié)商，意欲拿到補償款。某區(qū)政府也將其作為實際房屋所有權人下發(fā)了房屋征收補償決定書，張某既不復議也不訴訟。6個月后區(qū)政府向區(qū)法院申請強制執(zhí)行，劉某這時方才知曉上述事實。那么這時劉某該怎么辦呢？

案外人異議問題面面觀

要點一：案外人異議案件的提起人

案外人異議案件系基于實體權利針對執(zhí)行標的提起的排除執(zhí)行行為的異議，目的在于中止執(zhí)行行為。案外人異議案件的提起人首先排除了征收中的雙方當事人，實踐中可以是被征收房屋的合法受讓人，遺囑繼承人等。如劉某可以作為案外人提起案外人異議，先中止執(zhí)行案件，保住房子。

要點二：案外人異議案件的立案

明確了案外人異議案件的提起人后，下一個要解決的問題是這種案件該如何立案，向執(zhí)行庭提起還是向立案庭提起。在辦理上述案件時，在明律師劉玉偉先是依據相關法律法規(guī)前往執(zhí)行庭立案，執(zhí)行庭告知，案外人異議立案需要先聯(lián)系案件執(zhí)行階段的具體承辦法官，否則不予立案。經在明律師與承辦法院反復溝通，承辦法官最終同意電聯(lián)執(zhí)行庭立案法官，讓其準予立案。

要點三：案外人異議案件的審查

立案成功分配到具體承辦法官后，承辦法官會聯(lián)系異議人，核實案件情況。這個階段要注意兩點，一是審查期限，二是審查內容。

承辦法官的審查期限為自收到書面異議申請之日起十五日內審查完畢。如理由成立，會下發(fā)書面裁定中止對該標的（如A房屋）的執(zhí)行；若理由不成立，會下發(fā)書面裁定駁回異議人申請。案外人異議案件的審查內容為，案外人對執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的權益。簡言之，案外人需要對案涉房屋享有實體權利，這個權利可以是房屋的所有權以及用益物權等。

審查要點為1.案外人是否系權利人；2.該權利的合法性與真實性；3.該權利能否排除執(zhí)行。案外人是否系權利人是審查關鍵點。權利人的具體判斷標準法律給出了具體規(guī)定?；究梢愿爬椤坝械怯浀囊赖怯洠瑹o登記的按照其他權利憑證如合同等具體判斷”。

要點四：案外人異議案件的救濟程序

法律規(guī)定，對于案外人異議案件，需在三日內立案，十五日內審查并作出裁定。三日內既不立案又不作出不予受理裁定，或者受理后無正當理由超過法定期限不作出異議裁定的，異議人可以向上一級人民法院提出異議。上一級人民法院審查后認為理由成立的，應當指令執(zhí)行法院在三日內立案或者在十五日內作出異議裁定。

要點五：案外人異議案件的法律適用問題

案外人異議案件的法律依據為《民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第四百六十五條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三、八、二十四、二十五、二十六條。

在明律師劉玉偉最后需要特別強調的是，案外人異議案件的提起目的在于中止執(zhí)行案件，盡可能爭取時間，維護案外人的合法權益。

因為司法解釋（見《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第四百六十五條）明確規(guī)定，即便是法院裁定駁回案外人異議申請，那么在該裁定送達案外人之日起的十五日內，法院亦不得對執(zhí)行標的（如A房屋）進行處分。但案外人一定要在收到駁回裁定十五日（見《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第三百零四條）內提起案外人異議之訴，這樣就能長時間中止執(zhí)行，直至案外人異議之訴案二審終結（見最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第三百一十五條）。

案外人異議案件會為案外人（被征收人）贏得有利時機，極大裨益案外人與征收方協(xié)商談判，最終幫助案外人（被征收人）爭取到公平合理的征收補償。

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