導(dǎo)讀：盡管目前我國的農(nóng)村戶籍人口已明顯少于城市，但農(nóng)村所占據(jù)的面積卻仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市。隨著城市化進(jìn)程的加快，中心城區(qū)的輻射效應(yīng)帶動了城郊、城中村等集體土地上的房屋征收拆遷。由于農(nóng)村房屋怎么拆、怎么補(bǔ)目前并沒有全國通行的法律、法規(guī)予以調(diào)整，都是在執(zhí)行各地自行制定的地方性規(guī)定。在明律師代理的案件、接到的咨詢中，面臨征遷的人們存在共同疑問：農(nóng)村房屋拆遷，宅基地上房屋到底如何補(bǔ)償？為什么總是覺得補(bǔ)償特別低呢？

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作者丨黃艷 劉天慧 北京在明律師事務(wù)所

目前，農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷實行的是分開補(bǔ)償——宅基地的補(bǔ)償在征地環(huán)節(jié)統(tǒng)一將補(bǔ)償款補(bǔ)給村集體，房屋的補(bǔ)償則分別給到擁有房屋所有權(quán)的村民。地補(bǔ)、房補(bǔ)分離的制度設(shè)計，主要是考慮到兩個方面：其一，宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，故將土地補(bǔ)償給到村集體。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地供其異地重建；其二，房屋屬于村民的私產(chǎn)，因此房屋的補(bǔ)償歸村民所有。

關(guān)于宅基地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《土地管理法》第47條第3款的規(guī)定，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

關(guān)于房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，目前各地通行的做法是根據(jù)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價予以確定。其中，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定；房屋重置成新價則由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定。

不過在明律師認(rèn)為，前述通行做法及標(biāo)準(zhǔn)的合理性甚至是合法性都是值得考究的：

首先，關(guān)于宅基地的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)區(qū)分村集體是否給村民另批宅基地確定是否將宅基地補(bǔ)償款給村民——批，不給；不批，則應(yīng)當(dāng)將宅基地全部或部分（扣除村集體提留）給予被拆遷村民。畢竟，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是用益物權(quán)，因不動產(chǎn)征收導(dǎo)致用益物權(quán)消滅的，宅基地使用權(quán)人有權(quán)要求補(bǔ)償。

其次，關(guān)于房屋的補(bǔ)償，從如下兩個方面來說，應(yīng)當(dāng)參照被拆遷房屋周邊居住房屋市場交易價格予以確定，而放棄按照長期以來廣遭詬病的“區(qū)位補(bǔ)償價+重置成新價”補(bǔ)償：

一方面，重置成新價往往不能保障被拆遷村民的居住條件。一戶農(nóng)村家庭的房屋面積一般都是100至200平方米左右，若根據(jù)重置成新，即使在北京、上海等一線城市，每平方米的評估單價一般都在1000元上下浮動。（嚴(yán)格意義上講，在北京、上?！爸刂贸尚隆迸c在西藏重置成新幾乎沒有區(qū)別，它主要就是補(bǔ)償一個磚頭瓦塊錢）即使加上宅基地區(qū)位補(bǔ)償、附屬物補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償總額才數(shù)十萬元，有的甚至低于該村民新建一棟類似房屋的成本。村民拿著補(bǔ)償款去回購相同面積的安置房再進(jìn)行裝修，可能就要面臨“倒貼錢”了。

另一方面，2011年1月21日起，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行，中央政策及最高人民法院司法解釋均明確，集體土地被征收后，地上房屋征收須參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。在北京、上海等地，往往動遷地塊周邊房屋交易均價已經(jīng)達(dá)到了4萬甚至6萬元一平米，而評估公司評出的重置成新單價卻不到1300元。而那個區(qū)位補(bǔ)償價所依據(jù)的“當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價”與“周邊類似房地產(chǎn)的市場價格”相去甚遠(yuǎn)，往往是“指導(dǎo)”出來之后十?dāng)?shù)年都未曾調(diào)整過的老數(shù)。若按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償安置，被征地農(nóng)民的居住條件難以得到保障幾乎是板上釘釘?shù)氖虑?，這也正是農(nóng)村宅基地上房屋拆遷矛盾糾紛頻發(fā)的根本原因所在。

故此，在明律師認(rèn)為，從速完成《土地管理法》的修改，將宅基地上房屋的補(bǔ)償費(fèi)用及其標(biāo)準(zhǔn)明確列入法律規(guī)定之中，是推動這塊兒補(bǔ)償向合理化邁進(jìn)的關(guān)鍵一步。