導(dǎo)讀：近日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》?！兑庖姟房偨Y(jié)歸納出多項具體的健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展的政策，設(shè)定了階段性工作目標，為今后很長一段時間內(nèi)的各項農(nóng)村改革指明了方向。實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村現(xiàn)代化，農(nóng)村土地制度改革也是非常重要的一環(huán)?！兑庖姟分幸蔡岬搅藦V大農(nóng)民朋友十分關(guān)心的“三塊地”制度改革。關(guān)于集體建設(shè)用地改革，廣大農(nóng)民朋友已經(jīng)聽過許多消息。也有人已經(jīng)在改革試點中嘗到了甜頭，實現(xiàn)了增收致富。不過，搞好改革有一個必要的前提，這件事我們必須要弄清楚、搞明白……

現(xiàn)狀：要流轉(zhuǎn)，先領(lǐng)證補短板

仔細閱讀《意見》原文，我們會發(fā)現(xiàn)，關(guān)于農(nóng)村“三塊地”制度改革的段落，都在提醒我們一件事——確權(quán)登記發(fā)證。

《意見》要求，穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。這是我們提及土地改革時容易忽略的，但其實也是最重要的問題。關(guān)心改革能為我們帶來哪些好政策、農(nóng)民朋友將如何致富的同時，也不能忘記改革的前提條件。農(nóng)村“三塊地”中，特別是農(nóng)民朋友賴以居住生活的宅基地，由于歷史原因還存在許多復(fù)雜情況。

早在2016年，原國土資源部《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》中，就指出了這些復(fù)雜情況。

《通知》指出：有的地方農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱，難以有效支撐和保障農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)登記；有的地方只開展宅基地、集體建設(shè)用地調(diào)查，沒有調(diào)查房屋及其他定著物；個別地方不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證后，仍然頒發(fā)老證；一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問題比較嚴重，且時間跨度大，權(quán)源資料不全。

破局：各個擊破確保登記

要解決好這些問題，就要保證每處宅基地都能確權(quán)登記發(fā)證。理清了各種復(fù)雜情況之糾紛，確定了宅基地的“合法身份”，才能讓城里的資本敢于參與農(nóng)村的投資。

那么，宅基地確權(quán)登記發(fā)證過程中，農(nóng)民朋友容易遇到哪些問題？又該如何解決呢？《通知》確立了現(xiàn)階段宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的原則，同時針對現(xiàn)實中存在的具體問題給出了有效地解決辦法。

開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查

確權(quán)登記發(fā)證，肯定要調(diào)查清楚宅基地及其上房屋的基本情況。調(diào)查特別強調(diào)了房地一體，既查地、又查房。這與以往我們在征收中留下印象的房地分開原則不同。宅基地改革要求最終做到“三權(quán)分置”。宅基地所有權(quán)歸屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，宅基地資格權(quán)、房屋財產(chǎn)權(quán)歸屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，宅基地和其上房屋的使用權(quán)可適度放活流轉(zhuǎn)給城鎮(zhèn)居民。

想實現(xiàn)“三權(quán)分置”，讓三種權(quán)利均能得到確認，就必須以房地一體原則對宅基地及地上定著物展開調(diào)查。

簡單理解，目前一些地方仍然處于“只有地證，沒有房證”的狀態(tài)中，那么房屋的價值實際上就無從體現(xiàn)。搞不好這無證的房屋遇到征收拆遷還會被認定為違建進而不予補償。

權(quán)屬調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示，必要時可發(fā)微信

經(jīng)濟發(fā)展使得人口流動日益頻繁，許多農(nóng)民由于進城務(wù)工、求學(xué)等原因離開家鄉(xiāng)。實踐中，不乏一些農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了“空心村”“荒廢地”的情形。一些農(nóng)民長期在城鎮(zhèn)生活、居住，已經(jīng)不再使用老家的宅基地和住房，但宅基地使用權(quán)并未發(fā)生變更。在此情況下，公示權(quán)屬調(diào)查情況是保證農(nóng)民知情權(quán)的重要舉措。

《通知》要求：不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并要求在村民會議或村民代表會議上說明，同時以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。對于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式將權(quán)屬調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。

值得一提的是，這里提及的“微信告知”是政策規(guī)范性文件層面較少出現(xiàn)的表述，反映了當(dāng)前農(nóng)村社會生活發(fā)生的深遠變化。

要頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書

目前，國家已經(jīng)全面實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。宅基地及其上房屋，也應(yīng)頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。“三權(quán)分置”改革后，各方主體所享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)在證書上得以明確體現(xiàn)。頒發(fā)統(tǒng)一證書，才能約束各方在改革的具體實施中規(guī)范履行各自義務(wù)，保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民、第三方權(quán)益不受損失。若是農(nóng)民朋友遇到依然頒發(fā)舊版《宅基地使用權(quán)證》等證件的情況，應(yīng)當(dāng)及時向登記人員提出異議要求予以糾正。

《通知》指出，除西藏的部分市、縣外，都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”，全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)機構(gòu)的整合工作也已完成。

結(jié)合實際依法處理“一戶多宅”問題

我國《土地管理法》確立了農(nóng)村宅基地只能“一戶一宅”。然而現(xiàn)實中確實也存在許多“一戶多宅”的情況。《通知》針對下列“一戶多宅”情況提供了不同的解決辦法。

符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

分階段依法處理宅基地超面積問題

占用宅基地超面積標準，也是農(nóng)民朋友關(guān)心的歷史遺留問題之一?！胺ú凰菁凹韧钡脑瓌t不僅適用于違法建筑認定領(lǐng)域，同樣適用于此處。就像許多房屋建立在相關(guān)法律實施以前，一些宅基地也是在相關(guān)規(guī)定出臺前就占有使用的。

《通知》要求分階段處理，也是堅持法不溯及既往原則。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標準的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

維護農(nóng)村婦女和進城落戶農(nóng)民的宅基地權(quán)益

農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

由此可見，所謂“外嫁女”的權(quán)屬糾紛不應(yīng)再持續(xù)存在。只要外嫁女沒有在嫁入地取得宅基地使用權(quán)，其原有宅基地使用權(quán)就應(yīng)當(dāng)?shù)靡员Ａ?。此外，宅基地是進城落戶的農(nóng)民的最后一道保障。進城農(nóng)民宅基地照常確權(quán)登記，符合宅基地改革中農(nóng)民權(quán)益不受損的原則。

最后，在明律師要提醒廣大農(nóng)民朋友最重要的一點。《通知》要求：規(guī)范沒有土地權(quán)屬來源材料的宅基地、集體建設(shè)用地確權(quán)登記程序。對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

解決好歷史遺留問題，加快確權(quán)登記發(fā)證，是對“三塊地”改革的重要支撐。伴隨著改革逐步推進，政策已經(jīng)為農(nóng)民朋友提供了解決問題的良機。若是宅基地以前由于種種原因沒有確權(quán)登記，現(xiàn)在就要抓緊時間主張確權(quán)了。宅基地確權(quán)登記發(fā)證，不僅是參與改革、增收致富的必要前提，也將在土地征收這樣的關(guān)鍵時刻幫助您避免補償糾紛。所以，廣大農(nóng)民朋友應(yīng)當(dāng)對宅基地確權(quán)登記發(fā)證有足夠的重視。牢牢把握機會，明確權(quán)屬、盡快登記發(fā)證，是農(nóng)民朋友讓自家宅基地趕上改革列車的最佳選擇。畢竟，無論遇到什么情況，手握一本帶有國徽的證件，心里都是最踏實的。