導(dǎo)讀：近幾年來，農(nóng)村拆遷越來越多，宅基地上房屋也隨之變成炙手可熱的“金元寶”，可謂是“坐地生金”。而有一些早期賣掉了宅基地上房屋的人，面對大額拆遷補償款，很難不心動，往往以宅基地并未變更登記、自己依然是宅基地使用權(quán)人為由主張拆遷補償利益。那么，這杯拆遷補償利益的甜羮，究竟應(yīng)該歸誰享用呢？本文，在明律師黃艷為大家淺析這一問題。
舉個例子：張三將村子里的宅基地上房屋賣給了李四，雙方簽訂了房屋買賣合同，約定房屋價款為20萬元。李四按約定付清了房款，并對房屋進行了裝修及部分翻建后入住。由于李四是城市居民戶口，所以買房之后并未進行宅基地使用權(quán)證變更登記。
幾年后，村莊趕上拆遷，李四簽訂了拆遷補償安置協(xié)議書，實際領(lǐng)取貨幣補償款約20萬元，余款60萬元抵扣了兩套安置房購買價款，并將房屋交付拆除?？吹皆?jīng)屬于自己的房子“升值”大變身，張三認為自己吃虧了，遂找到李四要求分配部分拆遷補償款，但均被李四拒絕。后張三起訴到法院，要求判決確認涉案房屋買賣合同無效，由李四返還拆遷補償款50萬元。
那么，張三和李四之間的宅基地上房屋買賣合同是否有效？合同的效力又是否影響拆遷補償款的歸屬呢？
首先，法院判決認為，張三和李四之間的宅基地上房屋買賣合同是無效的。原因在于，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地轉(zhuǎn)讓一般只能在本村村民之間進行。而根據(jù)全國各地的高級人民法院就農(nóng)村房屋買賣所作的一些具體規(guī)定，通行觀點是，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，尤其是城鎮(zhèn)居民。因此，如果宅基地上房屋買賣合同中的買方是農(nóng)村村民，實際居住使用買受房屋，且無其他宅基地上房屋的，房屋買賣合同有效；而如果宅基地上房屋買賣合同中的買方是城鎮(zhèn)居民，法院則會因合同違反強制性規(guī)定而認定為無效。
其次，合同無效后，拆遷補償款并不一定歸原房主，而是要依據(jù)買賣雙方在合同無效過程中的過錯程度、買方對房屋的裝修、翻建所投入的資金情況以及民法上的誠實信用原則綜合判定。如果房屋買賣合同是在雙方平等自愿的前提下簽訂，房屋價款亦不明顯低于當(dāng)時的市場價格，法院通常會認為賣方對合同無效存在主要過錯，買方存在次要過錯。而且，房屋買賣合同履行多年后因拆遷推翻合同，本身不符合民法上的誠實信用原則。因此，原房主不僅僅需要退還買方購房款、裝修及翻建投入，還應(yīng)當(dāng)賠償買方信賴?yán)鎿p失。
根據(jù)前述處理原則，有的地方以“二八法則”在買賣雙方之間分配拆遷補償款（即賣方二買方八），如北京；有的地方則在扣除購房款后以三比七的比例在賣方和買方之間分配，如上海；也有的地方則認為買方的信賴?yán)鎿p失應(yīng)為其能夠在同一地段購得同樣大小房屋的相對價，而拆遷補償款一般不會高于市場價格，可認定為對買方信賴?yán)鎿p失的等價賠償，不支持原房主要求分割拆遷補償款的主張，如張三、李四訴爭案件，法院最終判決駁回了張三的要求返還50萬元拆遷補償款的訴訟請求。
在明律師最后想提示大家的是，盡管這類宅基地上房屋買賣所引發(fā)的糾紛最終能夠依法解決，但其買賣行為本身的確是涉嫌違法的。即使是在宅基地“三權(quán)分置”改革逐步推進的今天，能夠被適度放活的也僅僅是宅基地的使用權(quán)而非所有權(quán)、資格權(quán)，故城鎮(zhèn)居民最多也就是到開展改革試點的地方租賃宅基地上房屋并進行裝修、翻建，而仍不得參與房屋的買賣。行為嚴(yán)格合法，控制未來的風(fēng)險，是此類買賣行為雙方都需要加以重視的。
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作者丨黃艷? 劉金堂? 北京在明律師事務(wù)所
舉個例子：張三將村子里的宅基地上房屋賣給了李四，雙方簽訂了房屋買賣合同，約定房屋價款為20萬元。李四按約定付清了房款，并對房屋進行了裝修及部分翻建后入住。由于李四是城市居民戶口，所以買房之后并未進行宅基地使用權(quán)證變更登記。
幾年后，村莊趕上拆遷，李四簽訂了拆遷補償安置協(xié)議書，實際領(lǐng)取貨幣補償款約20萬元，余款60萬元抵扣了兩套安置房購買價款，并將房屋交付拆除。看到曾經(jīng)屬于自己的房子“升值”大變身，張三認為自己吃虧了，遂找到李四要求分配部分拆遷補償款，但均被李四拒絕。后張三起訴到法院，要求判決確認涉案房屋買賣合同無效，由李四返還拆遷補償款50萬元。
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那么，張三和李四之間的宅基地上房屋買賣合同是否有效？合同的效力又是否影響拆遷補償款的歸屬呢？
首先，法院判決認為，張三和李四之間的宅基地上房屋買賣合同是無效的。原因在于，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地轉(zhuǎn)讓一般只能在本村村民之間進行。而根據(jù)全國各地的高級人民法院就農(nóng)村房屋買賣所作的一些具體規(guī)定，通行觀點是，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，尤其是城鎮(zhèn)居民。因此，如果宅基地上房屋買賣合同中的買方是農(nóng)村村民，實際居住使用買受房屋，且無其他宅基地上房屋的，房屋買賣合同有效；而如果宅基地上房屋買賣合同中的買方是城鎮(zhèn)居民，法院則會因合同違反強制性規(guī)定而認定為無效。
其次，合同無效后，拆遷補償款并不一定歸原房主，而是要依據(jù)買賣雙方在合同無效過程中的過錯程度、買方對房屋的裝修、翻建所投入的資金情況以及民法上的誠實信用原則綜合判定。如果房屋買賣合同是在雙方平等自愿的前提下簽訂，房屋價款亦不明顯低于當(dāng)時的市場價格，法院通常會認為賣方對合同無效存在主要過錯，買方存在次要過錯。而且，房屋買賣合同履行多年后因拆遷推翻合同，本身不符合民法上的誠實信用原則。因此，原房主不僅僅需要退還買方購房款、裝修及翻建投入，還應(yīng)當(dāng)賠償買方信賴?yán)鎿p失。
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根據(jù)前述處理原則，有的地方以“二八法則”在買賣雙方之間分配拆遷補償款（即賣方二買方八），如北京；有的地方則在扣除購房款后以三比七的比例在賣方和買方之間分配，如上海；也有的地方則認為買方的信賴?yán)鎿p失應(yīng)為其能夠在同一地段購得同樣大小房屋的相對價，而拆遷補償款一般不會高于市場價格，可認定為對買方信賴?yán)鎿p失的等價賠償，不支持原房主要求分割拆遷補償款的主張，如張三、李四訴爭案件，法院最終判決駁回了張三的要求返還50萬元拆遷補償款的訴訟請求。
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在明律師最后想提示大家的是，盡管這類宅基地上房屋買賣所引發(fā)的糾紛最終能夠依法解決，但其買賣行為本身的確是涉嫌違法的。即使是在宅基地“三權(quán)分置”改革逐步推進的今天，能夠被適度放活的也僅僅是宅基地的使用權(quán)而非所有權(quán)、資格權(quán)，故城鎮(zhèn)居民最多也就是到開展改革試點的地方租賃宅基地上房屋并進行裝修、翻建，而仍不得參與房屋的買賣。行為嚴(yán)格合法，控制未來的風(fēng)險，是此類買賣行為雙方都需要加以重視的。
