導(dǎo)讀：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，“被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定?！比欢徽魇杖嗽谑盏皆u(píng)估報(bào)告時(shí)，有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告在程序上存在諸多違法之處，或者評(píng)估結(jié)果與實(shí)際房屋價(jià)值相差過(guò)大。那么，面對(duì)這種情況，我們?cè)撊绾斡行У木S護(hù)自己的權(quán)利？北京在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)將為您介紹在被征收房屋的評(píng)估過(guò)程中該如何有效救濟(jì)自己的權(quán)利。

其一，分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在公示期間可以修正。

第一步是分戶(hù)初步評(píng)估結(jié)果在公示期間，當(dāng)被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)時(shí)，出具報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)作出解釋說(shuō)明與修正。在征收范圍內(nèi)每一戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門(mén)都應(yīng)該向被征收人公示，張貼在其所征收項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)。在公示期間，應(yīng)該有專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師作出現(xiàn)場(chǎng)的解釋說(shuō)明，所張貼的公示結(jié)果中應(yīng)詳細(xì)記載：房屋實(shí)際面積、裝修情況、層高等事項(xiàng)，如果有與實(shí)際不符的地方，要及時(shí)提出質(zhì)疑，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行修正，必要時(shí)可要求重新評(píng)估。但涉及房屋面積等勘測(cè)事宜，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般不會(huì)直接作出修正，這時(shí)就需要走第二步申請(qǐng)復(fù)核。

其二，10日內(nèi)申請(qǐng)復(fù)核。

如果你對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，不管是程序上的質(zhì)疑還是結(jié)果上的錯(cuò)誤，都可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。時(shí)間是從你收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，需向作出評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，并列明存在的問(wèn)題。評(píng)估報(bào)告中常見(jiàn)的問(wèn)題會(huì)包括評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇程序違法、評(píng)估單價(jià)缺乏事實(shí)依據(jù)、評(píng)估方法的選用缺乏法律依據(jù)、評(píng)估時(shí)點(diǎn)不合適、評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員無(wú)相應(yīng)資質(zhì)、違背評(píng)估原則等。

而評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該在收到復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)起的10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核，結(jié)果改變的應(yīng)重新出具評(píng)估報(bào)告；若結(jié)果沒(méi)有改變，也應(yīng)書(shū)面告知申請(qǐng)人。申請(qǐng)復(fù)核這一步是進(jìn)行專(zhuān)家鑒定的前提，因此不可忽略。

其三，向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。

如果被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的復(fù)核仍有異議，這時(shí)應(yīng)該在收到復(fù)核回復(fù)函之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)一般由房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師和律師等組成，在收到鑒定申請(qǐng)后按規(guī)定組成鑒定小組。

在鑒定意見(jiàn)書(shū)中主要是核實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)和評(píng)估人員資格，二是現(xiàn)場(chǎng)勘查和調(diào)查的鑒定，三是對(duì)評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行分析，最后給出應(yīng)維持、改正還是重新評(píng)估的鑒定意見(jiàn)。

其四，在訂立征收補(bǔ)償協(xié)議過(guò)程中進(jìn)行充分協(xié)商談判。

需要注意的是，評(píng)估結(jié)果和最終落實(shí)在補(bǔ)償協(xié)議紙面上的補(bǔ)償金額、安置房套數(shù)絕不能簡(jiǎn)單地劃上等號(hào)。事實(shí)上，評(píng)估報(bào)告僅是補(bǔ)償安置的重要依據(jù)，但卻絕非唯一依據(jù)。

譬如對(duì)于一些具體的事項(xiàng)上，如補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等等，被征收人都可以和房屋征收部門(mén)協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。

這里面的停產(chǎn)停業(yè)損失等依法都是“先協(xié)商”原則，在協(xié)商不成的情況下才會(huì)牽涉委托評(píng)估的問(wèn)題。

更為重要的還有政策性的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，這些往往都是在協(xié)商談判中具有相當(dāng)程度靈活性的內(nèi)容。如果能在這些方面獲得一個(gè)比較好的結(jié)果，同樣能夠令總體的補(bǔ)償數(shù)額得到提升。

需要注意的是，補(bǔ)償協(xié)議一旦訂立，雙方應(yīng)當(dāng)按協(xié)議履行，若一方不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)，另一方可以依法提起訴訟。所以，被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)要對(duì)上述所列的相關(guān)事項(xiàng)慎重對(duì)待，萬(wàn)不可隨意簽約。

其五，針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起訴訟。

如果經(jīng)過(guò)復(fù)核和專(zhuān)家鑒定，被征收人對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估仍有異議，即意味著被征收人與房屋征收部門(mén)之間遲遲達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議。這時(shí)房屋征收部門(mén)會(huì)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府，政府會(huì)按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。被征收人既可針對(duì)該補(bǔ)償決定申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以提起行政訴訟。這一步關(guān)系著最終補(bǔ)償款的確定，因此是征收維權(quán)之路上最后的關(guān)鍵一步。

需要指出的是，在征收補(bǔ)償決定的訴訟中，法院仍應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估環(huán)節(jié)在程序上是否合法進(jìn)行審查，并對(duì)實(shí)體層面問(wèn)題進(jìn)行適度審查。被征收人要將評(píng)估環(huán)節(jié)所存在的種種違法點(diǎn)明確在訴狀、發(fā)言中列明。

北京在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊(duì)提醒廣大被征收人，當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中有明顯與事實(shí)不符或存在違法之處時(shí)，應(yīng)及時(shí)提出異議。通過(guò)修正、復(fù)核、申請(qǐng)鑒定、協(xié)商訂立協(xié)議、或訴訟或復(fù)議的步驟，來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，在必要時(shí)可以委托專(zhuān)業(yè)的律師介入解決。