導讀：農(nóng)村大量存在的自建房一旦遇到征收拆遷、棚戶區(qū)改造等項目往往令被征收人頭疼。原因就在于其很容易長期處于無證、未經(jīng)審批狀態(tài)，沒事兒則已，一有事兒就是大事兒，甚至直接面臨的就是被責令限期拆除卻不予補償。那么，在農(nóng)村地區(qū)究竟該如何合法的進行個人建房呢？沒走好程序的自建房真的等同于違建房嗎？本文，在明律師為大家淺析這一重要問題。
我們參考剛剛于2019年5月施行的《上海市農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》來對這一問題一探究竟。
符合下列條件之一的集體經(jīng)濟組織成員，需要申請宅基地建房的，可以以戶為單位提出申請：
（一）實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制以來享有土地承包經(jīng)營權(quán)，屬本市農(nóng)業(yè)戶口且戶口、生產(chǎn)生活在本村的；
（二）屬本市農(nóng)業(yè)戶口，且因合法的婚姻、收養(yǎng)關(guān)系戶口遷入本村的；
（三）屬本市農(nóng)業(yè)戶口，且根據(jù)國家移民政策戶口遷入本村的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
也就是說，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才有資格利用本村土地建造住宅，“成員資格”再次成為了這一問題的核心。
符合下列條件之一的農(nóng)戶，可以對原有住房進行改建、翻建或者易地新建：
（一）按照村鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地，需要易地新建的；
（二）原有住房屬于危險住房，需要易地新建或者在原址翻建的；
（三）原有住房因自然災(zāi)害等原因滅失，需要易地新建或者在原址翻建的；
（四）區(qū)人民政府規(guī)定的其他情形。
前款中的危險住房，是指根據(jù)我國危險房屋鑒定標準的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)本市專業(yè)機構(gòu)鑒定危險等級屬C級或D級，不能保證居住和使用安全的住房。
實踐中，很多農(nóng)村老舊房屋雖然目測較為殘破，但卻難以達到鑒定等級中的C級以上，故其不符合翻建或者易地新建的條件，這也是政策與老百姓期望存在差距的地方。
具有下列情形之一的農(nóng)戶，不得申請宅基地新建住房，或者對原有住房進行改建、擴建或者翻建：
（二）已有宅基地上存在違法用地、違法建筑等情況，未按照相關(guān)規(guī)定完成整改的；
（三）將原有住房出售、贈與他人，或者未經(jīng)有關(guān)部門許可將原有住房改為經(jīng)營場所的；
（四）離婚戶對宅基地及住房權(quán)益未處置完畢的；
顯然，“一戶多宅”，違法建設(shè)和擅自改變房屋用途等行為將使當事人喪失新建房屋的申請資格。而這些情況在廣大農(nóng)村地區(qū)可謂并不鮮見。
4. 自建房審批：村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、區(qū)（縣）三級才算數(shù)
村級審查程序——村民委員會接到農(nóng)戶建房申請后，應(yīng)當在本村或者該戶村民所在的村民小組，將農(nóng)戶成員人數(shù)、建房位置、宅基地和建筑占地面積、建筑方案等相關(guān)信息張榜公布，公布期限不少于30日。
公布期間無異議的，村民委員會應(yīng)當在申請表上簽署意見后，連同建房申請人的書面申請報送鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府；公布期間有異議的，村民委員會應(yīng)當召集村民會議或者村民代表會議討論決定。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府的審批程序——鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當在接到村民委員會報送的申請表和建房申請人的書面申請后20日內(nèi)，會同鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）土地管理所進行實地審核。
審核內(nèi)容包括申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃、擬建房位置以及層數(shù)、高度、風貌是否符合標準等。
區(qū)（縣）政府的審批程序——鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府審核完畢后，應(yīng)當將審核意見連同申請材料一并報區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門；區(qū)規(guī)劃資源行政管理部門會同區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村行政管理部門初核后，由區(qū)人民政府審批建房用地。審批應(yīng)當在20日內(nèi)完成。
建房用地批準后，由區(qū)人民政府發(fā)給用地批準文件；由鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府發(fā)給鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
區(qū)人民政府和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府應(yīng)當將農(nóng)戶建房的審批結(jié)果張榜公布，接受群眾監(jiān)督。
以上，我們僅僅是帶大家了解了農(nóng)民自建房的申請資格和審批程序。而在接下來的開工建設(shè)階段，仍有許多復雜的規(guī)定需要嚴格遵守。合法自建房的難度可見一斑。
【要點二：審批不下來就“自建”了，一定沒補償嗎？】
顯然，從以上法規(guī)列舉中我們不難理解，自建房審批中有些環(huán)節(jié)遭遇“瓶頸”絕非農(nóng)民個人所能控制得了的。實踐中，很多村民便選擇了“未批先建”的先上車后“免票”，這也實屬無奈之舉。
畢竟，住房是“剛需”，農(nóng)民不可能因為沒申請下來證件就睡到場院上去。
那么，這類無證的自建房遇到棚戶區(qū)改造等征收項目時一定沒有補償嗎？在明律師認為，至少有以下3方面因素不容忽視：
其一，房屋的建造年代。前面引述的法規(guī)是2019年才施行的，根據(jù)“法不溯及既往”的原則它管不了施行之前的農(nóng)民建房行為。故此，一定的建造年代對應(yīng)當時的法律法規(guī)，無證、缺證的自建房必須在查明這些事實后才能對其有無補償進行認定，而不能簡單地“一刀切”。
其二，房屋的建造用途。若涉案房屋確系因原有房屋過于殘破而進行的翻建、改建，其顯然并未嚴重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃，也不存在違法用地的情形。對于此類農(nóng)戶唯一的住宅用房，顯然不宜以違建將其零補償拆除，否則明顯不符合行政法領(lǐng)域的“比例原則”，也不夠公平合理。
其三，涉案項目范圍內(nèi)其他房屋的歷史現(xiàn)狀。不考慮歷史原因而一律按今天的思路認定自建房的合法性，無疑是行政目的不當之濫用職權(quán)做法。須知，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣一級有關(guān)部門有無數(shù)種理由拒絕、拖延為村民辦理建房審批手續(xù)，這個責任顯然不是村民來負的，而只能由有關(guān)部門去反思。尊重歷史和事實，是處置農(nóng)村自建房問題所必須遵循的基本原則。
在明律師要提示廣大農(nóng)民朋友的是，自建房并不等于違建房，而只有違建才是不予補償?shù)?。自己的房屋究竟是不是違建，自然要看鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的“責令限期拆除決定”是否合法作出，是否進行了充分的調(diào)查取證，是否保障了當事村民的陳述、申辯、要求聽證等權(quán)利，是否遵循了告知權(quán)利、依法送達、書面催告等法定程序。同時，農(nóng)民還可以針對涉案項目的補償安置方案申請協(xié)調(diào)、裁決，就其中對自建房補償?shù)臉藴什糠诌M行重點審查。
前述2019年新施行的《辦法》中明確，鼓勵集體建房。那么問題在于，十多年前若是集體真的管建房這事兒，老百姓又何必非要自己費盡九牛二虎之力去申請自建房屋呢？
