導(dǎo)讀：2019年4月18日，廣州市人民政府發(fā)布《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》，再次就深入推進(jìn)“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）改造、加速城市更新給出新意見。以“三舊”改造促進(jìn)城市更新，一向是嶺南地區(qū)的專屬模式、穗城的熱點(diǎn)話題。特別是對城中舊村的改造，其政策相較其他地區(qū)有許多區(qū)別與獨(dú)到之處。本文，在明律師就同你一起學(xué)習(xí)一下，關(guān)于舊村改造、城市更新的“廣州方案”。
舊村更新改造包括全面改造與微改造。二者的主要區(qū)別就在于拆與不拆。廣州市在下一階段要重點(diǎn)推進(jìn)的是全面改造，即以拆除重建為主實(shí)施更新。
根據(jù)廣州市城市更新辦法配套文件，舊村全面改造有以下三種模式：
（一）征收儲備。由政府整理土地，負(fù)責(zé)村民住宅和村集體物業(yè)復(fù)建安置補(bǔ)償，整理的土地納入儲備后實(shí)施公開出讓或用于市政公用設(shè)施建設(shè)，村集體經(jīng)濟(jì)組織不參與土地出讓收益分成。
（二）自主改造。由村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)批復(fù)的項(xiàng)目實(shí)施方案自行拆遷補(bǔ)償安置，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或其全資子公司申請以協(xié)議出讓方式獲得融資地塊開發(fā)融資。
（三）合作改造。由村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)批復(fù)的項(xiàng)目實(shí)施方案和制定的拆遷補(bǔ)償安置方案，通過市公共資源交易中心公開招標(biāo)引進(jìn)開發(fā)企業(yè)合作參與改造，村集體經(jīng)濟(jì)組織可申請將融資地塊協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與市場主體組成的合作企業(yè)；或者通過融資地塊公開出讓引入合作企業(yè)進(jìn)行改造。
以哪種模式實(shí)施改造？因地制宜很重要。各地改造需求的迫切程度不一、村民的意愿不同、村集體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相差懸殊。這就需要我們分析情況、有所選擇。只有適合自己的才是最好的。
除了傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)征收土地模式，自主改造或合作改造為村民們提供了全新選擇。引入市場主體合作，不僅給房地產(chǎn)開發(fā)等類似企業(yè)帶來商機(jī)，也讓村民們有望在改造后獲得收益。
根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》，采用自主改造、合作改造模式的舊村，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司、村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司或者村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方作為改造主體。
政府鼓勵舊村改造采用先收購房屋后回購的方式實(shí)施補(bǔ)償。改造主體將委托第三方評估機(jī)構(gòu)評估、報區(qū)政府研究后確定收購價，收購村民房屋。
本村村民（戶籍人口）按照人均建筑面積50平方米的標(biāo)準(zhǔn)、建安成本回購住房；在規(guī)定時間內(nèi)完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建筑面積不高于25平方米給予回購住房獎勵。村集體物業(yè)由村民按照股份分享。
村集體經(jīng)濟(jì)組織可利用集體建設(shè)用地（含村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地）、復(fù)建集體物業(yè)用地建設(shè)租賃住房。
例如，幾年前就被納入更新范圍的白云區(qū)新市街小坪村，相關(guān)工作一直停滯不前。在迎來新政策后，他們迅速于今年7月通過了《白云區(qū)小坪村城中村改造方案》，決定采用自主改造模式。
村生活用地、融資地塊一次性轉(zhuǎn)為國有土地性質(zhì)，融資地塊通過協(xié)議出讓方式交給村自主改造開發(fā)。此外，村經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地保留集體性質(zhì)，商業(yè)開發(fā)后，村民們可持續(xù)獲得分紅。
新政策無疑非常有效地激發(fā)出村民對更新改造的積極性。
【事權(quán)下放，村民參與方案編制，自行統(tǒng)籌補(bǔ)償事宜】
以往，城市更新片區(qū)策劃方案、項(xiàng)目實(shí)施方案均需報送廣州市城市更新局審核審議。
為了加大對城市更新項(xiàng)目的支持力度，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：推動事權(quán)下放，將符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的城市更新片區(qū)策劃方案、更新項(xiàng)目實(shí)施方案的審定權(quán)按程序委托各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會）實(shí)施。
簡政放權(quán)的同時，舊村村民也將深度參與更新改造前期工作，在一定程度上參與確定補(bǔ)償安置事宜。
根據(jù)現(xiàn)有政策，舊村更新改造項(xiàng)目實(shí)施方案從起草到落實(shí)，大致需要四步。
1．區(qū)政府形成項(xiàng)目實(shí)施方案征求意見稿后，向相關(guān)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民和相關(guān)權(quán)屬人征求意見，征求意見時間不得少于30日。
2．征求意見后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)綜合研究，充分聽取各方意見，修改完善項(xiàng)目實(shí)施方案，形成村民表決稿。
3．全面改造項(xiàng)目實(shí)施方案村民表決稿（含拆遷補(bǔ)償安置方案）經(jīng)村民（含村改居后的居民）和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80％以上同意后，由區(qū)政府根據(jù)村民同意的表決稿形成項(xiàng)目實(shí)施方案送審稿。
4．項(xiàng)目實(shí)施方案審批確定后，區(qū)政府組織村集體簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。對于住宅房屋可分期簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，每一期應(yīng)當(dāng)達(dá)到80％以上權(quán)屬人簽約后方可啟動房屋拆除工作
在此程序的基礎(chǔ)上，自2019年起，市城市更新局最新發(fā)布的《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》規(guī)定，項(xiàng)目實(shí)施方案中的拆遷補(bǔ)償安置方案（含具體細(xì)化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法）由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行統(tǒng)籌實(shí)施。
我們再次以白云區(qū)小坪村為例。該村制定的補(bǔ)償方案，第一次表決就獲得了71%的成員同意。后來，村民意見得到反饋，方案增加了多條內(nèi)容。如村民獲得的臨遷費(fèi)在原來27元的基礎(chǔ)上每月每平方米再增加5元。
新方案即將再次表決，村民們普遍對這次表決信心滿滿。自己親自參與制定、親自提出修改意見的方案，自然是令村民滿意的。
【充分保障合法權(quán)利，明確爭議解決途徑】
采用自主改造、合作改造模式的舊村更新改造項(xiàng)目中，村集體和村民的自主性極強(qiáng)。它不同于采用征收儲備模式的項(xiàng)目，或是其他地區(qū)的城中村改造模式。
如果村民對補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容不滿意，或是認(rèn)為更新改造并不符合個人需求，完全可以行使提出反對意見、表決不同意改造等權(quán)利。
廣州市城市更新辦法相關(guān)配套文件中規(guī)定：
合作改造、自主改造項(xiàng)目，村集體經(jīng)濟(jì)組織與村民之間就已簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議產(chǎn)生爭議的，村民理事會可進(jìn)行協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)無果的，可依法提起民事訴訟。
合作改造、自主改造項(xiàng)目，經(jīng)村民大會或村民代表大會依法表決，由村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，對少數(shù)無法達(dá)成協(xié)議的村民，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳、解釋工作。經(jīng)多次協(xié)商仍無法達(dá)成協(xié)議的，由區(qū)政府依法作出征收補(bǔ)償決定，并依程序申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。
如果在舊村改造中發(fā)生久拖不決的爭議糾紛，村民們也可以到村人民調(diào)解委員會，或是屬地司法所求助。必要時還可以盡早咨詢、委托專業(yè)拆遷維權(quán)律師及時采取法律措施，以免錯過維權(quán)機(jī)會。
在明律師想提示大家的是，廣州市的城中村改造新政策無疑非常值得關(guān)注。其中“去行政征收”“重村民自治”的政策調(diào)整趨勢十分明晰。廣大期盼改造的城中村居民一定要及時捕捉到這一新動態(tài)，更加積極地參與到村民自治的各個程序、環(huán)節(jié)中去，充分行使各項(xiàng)權(quán)利，及時發(fā)表意見。切勿在項(xiàng)目啟動之初漠不關(guān)心，待影響到自己權(quán)益了再去反對。
海心沙的圣火仍在人們心中燃點(diǎn)著絲絲亞運(yùn)激情。花城大道上新綠裝點(diǎn)，帶來四季如一的盎然春意。珠江新城的星光璀璨之下，是獵德村等嶺南水鄉(xiāng)的沉淀記憶。天藍(lán)城美，邊個廣州人不自豪？靚爆鏡的市容，少不了城市更新的功勞。在這開放包容、敢為人先的城市，舊村更新改造的“廣州方案”，給各位街坊提供了大把機(jī)會。還住在棠下村、員村等舊村中的你，有冇心動呢？屋企改造完畢，話不定住得洋樓又能揾錢收數(shù)執(zhí)到寶?？煞翊盥衲匕喔脑祉橈L(fēng)車，就睇你夠膽唔夠膽。
