導(dǎo)讀：關(guān)于城中村，大家并不陌生，它以種種頗具特色的形象展現(xiàn)在我們面前。出于居住者迫切想要改變窘迫生存環(huán)境（人均不足10平方米很正常）的心愿，城中村改造項目無疑應(yīng)當很受歡迎。可是，有些城中村改造完，改造效果和補償安置都令村民很不如意，當初的“暴富夢”成了實實在在的做夢。為什么改造效果沒你想的那么好？本文，在明律師將解開你的疑惑……
【表現(xiàn)形式各異、土地性質(zhì)復(fù)雜，難尋統(tǒng)一標準依據(jù)】
城中村具有其特殊性。受到其歷史來源、發(fā)展程度、周邊環(huán)境、地理位置等諸多因素影響，不同情況的城中村，表現(xiàn)形式各異。
有的在近郊區(qū)，保留著傳統(tǒng)農(nóng)村面貌，仍有農(nóng)田耕地；有的隱藏在繁華地段中，狹窄的街道、“握手樓”加上群租房與周邊環(huán)境顯得格格不入；有的保留著質(zhì)樸的地名，其實早已改為樓房社區(qū)、并入街道辦事處管轄。
這也就意味著，城中村的土地性質(zhì)是復(fù)雜的。針對城中村改造，我們無法從法律層面找到統(tǒng)一的標準與規(guī)定。實施城中村改造，首先要確定其土地性質(zhì)是國有土地還是集體土地。這樣才能尋找到相應(yīng)法律法規(guī)來指導(dǎo)改造工作。
如果是國有土地，還無需過多爭議，有《國有土地上房屋征收與補償條例》作為指導(dǎo)，改造或許將在法律的規(guī)管下進行，執(zhí)行類似舊城區(qū)改建等項目的征收程序。但是，如果其土地性質(zhì)仍為集體土地，則只能參考各地區(qū)制定的地方規(guī)定，或是用其他方式推動改造。
在農(nóng)村集體土地征收中頗為重要的《土地管理法》，對城中村改造的幫助并不大。因為城中村村民最為關(guān)心的，應(yīng)該是家家戶戶都蓋起的二、三層小樓，向“蟻族”們出租的棲身之所，而不是村里那所剩無幾或消失殆盡的耕地。房屋價值補償才是切身利益。
若是城中村所在地區(qū)并無針對城中村房屋征收補償?shù)膶ｉT規(guī)定，只按宅基地區(qū)位補償價+重置成新價的模式給予補償，改造令村民失魂落魄，也就不足為奇了。畢竟，農(nóng)村房屋的拆遷補償標準是顯著較低的，根本不可能與相隔不遠的新建小區(qū)相提并論。
【補償、搬遷、拆房全靠協(xié)議，維權(quán)救濟難上加難】
由于城中村改造暫無統(tǒng)一的法律規(guī)定，難尋法定的補償標準。所以，此類項目并非一定要由市、縣級人民政府作為主導(dǎo)，在某一法律法規(guī)或地方規(guī)定的軌道上推進房屋征收。
這樣一來，在實踐中就出現(xiàn)了不少以協(xié)議方式啟動的城中村改造項目。在明律師在代理過程中，也遇到過不少類似情況。
采取協(xié)議方式推動的城中村改造，可能由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至是一些社會資本作為主體，與村民簽訂協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容整合代替了一般征收項目中，征收決定、補償方案、補償協(xié)議的功能。這份協(xié)議貫穿始終，如同木偶提線般牽動著村民的每一項權(quán)益。
村民簽訂了這份協(xié)議，就代表其認可支持改造項目、同意其中的補償安置條件，并將按約定期限搬遷。有的村民礙于情面或是聽信宣傳，即使對補償標準不滿意，也要“隨大流”“配合工作”簽訂協(xié)議。事后又感到后悔，希望能再談補償安置，還試圖在搬遷期限最后用極端方式保住自己的房屋。
這樣的協(xié)議，在法律中只能被劃于普通民事合同的范疇。村民唯一的救濟途徑就是依法提起民事訴訟，請求人民法院判決合同無效或者撤銷合同。但是，《合同法》中關(guān)于合同無效、可撤銷合同的情形均有明確規(guī)定。訴訟請求能獲得支持的幾率有多高，著實不容樂觀。
協(xié)議推動城中村改造，補償標準、安置待遇、搬遷期限、房屋拆除……全靠協(xié)議說了算。村民維權(quán)救濟難上加難，補償安置待遇自然也十分不如意。
如遇此困境，村民還是應(yīng)當及時咨詢、委托專業(yè)律師分析情況，爭取尋找到合適的維權(quán)方向，切勿過早過急簽訂補償協(xié)議。
【村民上樓成居民，城市壓力隨即而來，生活轉(zhuǎn)軌難適應(yīng)】
城中村改造后，補償標準令人滿意，村民如期獲得安置房、回遷房，全體上樓成了居民。這應(yīng)當算是達到改造目的、收獲圓滿結(jié)局了?？墒牵艚o村民的問題并未結(jié)束。
城中村成了社區(qū)，平房和小樓變成了高塔樓，但是村委會并未撤銷，村集體原有的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、收入分配等工作，仍需農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼續(xù)履行職責。居委會、村集體、物業(yè)公司共存，加之城市生活的壓力，讓村民很不適應(yīng)。
以往，村民并不需要負擔各項生活費用。上樓之后，村民要繳納物業(yè)費，還要支付水、電、氣、熱等能源費用。
以往，家家戶戶蓋起小樓，自己居住之余向外出租，可以獲得一筆非常可觀的收入。再加上傳統(tǒng)農(nóng)耕收入、村辦企業(yè)年底的分紅，生活完全有所保障。改造完成后，沒有租金收入，也沒有農(nóng)田耕地，大多數(shù)條件一般家庭的村民就必須走上社會、自主就業(yè)，為今后的長遠生計而繼續(xù)打拼。
全新模式的城市生活方式、社區(qū)物業(yè)的管理體制……這些轉(zhuǎn)軌將在改造完成后給村民帶去很長時間的不適感。所以，城中村改造即使出現(xiàn)所謂的“圓滿結(jié)局”，對于那些被改造的村民來說，真正完成“改造”，仍有很長的路要走。
