導(dǎo)讀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定了被征收房屋的價值應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。第二十條規(guī)定了房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定方式。這兩條規(guī)定對房屋征收評估進(jìn)行了簡要概述，關(guān)于評估程序、評估機(jī)構(gòu)、估價師等方面的具體規(guī)定還要依據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等。收到評估報告后，被征收人通常只會注意評估結(jié)果，而忽略評估機(jī)構(gòu)和估價師的問題，殊不知其中別有洞天，甚至?xí)苯佑绊懺u估報告的效力。
1.省、自治區(qū)、直轄市對評估機(jī)構(gòu)的選擇有具體規(guī)定
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條第一款規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”此條款就房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選擇問題只作了協(xié)商選定、多數(shù)決定、隨機(jī)選定的籠統(tǒng)規(guī)定，將具體辦法的制定權(quán)授予省、自治區(qū)、直轄市。而各省規(guī)定時不僅將其細(xì)化，也設(shè)定了可比照的客觀標(biāo)準(zhǔn)，我們以北京市和上海市為例：
《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》第四條規(guī)定，“市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委根據(jù)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、監(jiān)管記錄、社會反映等情況，建立房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄，并向社會公布。進(jìn)入名錄的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：（一）具備房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)；（二）無不良監(jiān)管記錄。未列入房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄的，不得承接本市房屋征收評估業(yè)務(wù)。”
《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》第六條規(guī)定，“從事房屋征收評估的估價機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有估價機(jī)構(gòu)一級、二級、三級資質(zhì)等級，但三級資質(zhì)在暫定期內(nèi)的除外。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師和輔助人員。”
依據(jù)上述規(guī)定，北京市和上海市均對房屋征收評估機(jī)構(gòu)提出了更高的要求。被征收人可以通過公示的評估機(jī)構(gòu)備案證書來查看評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級、有效期限等，同時被征收人還可以通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)來查看評估機(jī)構(gòu)有無不良監(jiān)管記錄、有無司法訴訟等?？傊徽魇杖嗽趯彶樵u估機(jī)構(gòu)的資格條件時，除了對應(yīng)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》之外，還應(yīng)關(guān)注被征收房屋所在地的省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定。
2.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)
上述 《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》第四條規(guī)定中對房屋征收評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級提出了要求，那么其資質(zhì)等級究竟代表什么呢？
根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定，“從事房地產(chǎn)估價活動的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)?！?/section>
根據(jù)此規(guī)定，能夠從事房屋征收評估的只能是具有一級、二級、三級資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，暫定期內(nèi)三級資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)不能從事房屋征收的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。換言之，《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》就評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的要求只是強(qiáng)調(diào)，并非額外規(guī)定，全國的房屋征收評估活動都應(yīng)當(dāng)依據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條的規(guī)定來審查評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級。因此，被征收人在選定評估機(jī)構(gòu)時應(yīng)當(dāng)注意審查評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，如若不具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)作出房屋征收評估報告，被征收人亦可以通過申請復(fù)核、專家委員會鑒定或是申請行政復(fù)議、提起行政訴訟等方式來對評估報告提出異議。
1.房地產(chǎn)估價師數(shù)量應(yīng)與征收評估項目相適應(yīng)
《國有土地上房屋征收評估辦法》第七條規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。”
實踐中，某些大范圍的征收項目，牽涉數(shù)百戶直至上千戶被征收房屋，在公示中卻只顯示兩名估價師信息。被征收人難免心生疑惑，就兩名估價師是如何在短時間內(nèi)去往幾千戶被征收房屋實地查勘，又是如何在短時間內(nèi)作出評估報告的？顯然，估價師與評估項目工作量不匹配，此舉不合理亦不合法。
2.注冊房地產(chǎn)估價師的注冊有效期為三年
根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師實行注冊執(zhí)業(yè)管理制度。取得執(zhí)業(yè)資格的人員，經(jīng)過注冊方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義執(zhí)業(yè)。注冊證書是注冊房地產(chǎn)估價師的執(zhí)業(yè)憑證，注冊有效期為三年。
因此，被征收人應(yīng)當(dāng)審查估價師是否具有注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)證，以及該估價師作業(yè)時間是否在其執(zhí)業(yè)證的證載注冊有效期內(nèi)。如果答案是否定的，則該估價師出具的評估報告就不能產(chǎn)生相應(yīng)法律效力。
綜上所述，關(guān)于評估機(jī)構(gòu)，省、自治區(qū)、直轄市對評估機(jī)構(gòu)的選擇有具體規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)；關(guān)于房地產(chǎn)估價師，房地產(chǎn)估價師數(shù)量應(yīng)與征收評估項目相適應(yīng)，注冊房地產(chǎn)估價師的注冊有效期為三年。除此之外，還有很多關(guān)于評估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價師的規(guī)定不能盡數(shù)。
總之，在明律師提示廣大被征收人，就評估問題，不要僅關(guān)注于評估結(jié)果，評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、評估程序等都是值得注意和審查的地方。如遇不明之處，一定要咨詢專業(yè)征地拆遷律師，以免遺漏違法之處或是錯過訴訟時點。
