導(dǎo)讀：所謂“三舊改造”項(xiàng)目，是指廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”改造，是原國(guó)土資源部與廣東省開展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。近日，省政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出要強(qiáng)化拆除重建類改造項(xiàng)目的行政和司法保障，在大部分涉案房屋權(quán)利人同意，但協(xié)議搬遷久拖不決的情況下引入行政裁決，推動(dòng)法院司法強(qiáng)拆。那么，這一新規(guī)有何特點(diǎn)呢？將會(huì)給未來(lái)的各類“改造”項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的影響呢？
三舊改造項(xiàng)目雖為廣東省的特色，但其性質(zhì)大體上與遍及全國(guó)各地的棚戶區(qū)改造、危舊房改造、舊村改造等項(xiàng)目類似，且在廣東省的實(shí)際操作中往往冠名為城中村改造。故此，這并非什么新名詞，這類項(xiàng)目對(duì)老百姓的實(shí)際影響也早已存在多時(shí)了。
以往，三舊改造的推動(dòng)主要靠“協(xié)議搬遷”模式，即改造片區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)利人需達(dá)到政策劃定的同意改造比例，一般都在90%以上，個(gè)別城市如深圳市甚至要求達(dá)到“2個(gè)100%”才可執(zhí)行改造行動(dòng)——必須要獲得權(quán)利主體100%同意，并且要100%簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
無(wú)疑，如此操作規(guī)則下的城中村改造工作推動(dòng)起來(lái)難度很大。
不過(guò)，這一困局或許很快就會(huì)被新規(guī)所打破。剛剛發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：
實(shí)行政府裁決和司法裁判。“三舊”改造項(xiàng)目，多數(shù)原權(quán)利主體同意改造，少數(shù)原權(quán)利主體不同意改造的，按照《土地管理法》及其實(shí)施條例、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定處理；
在明律師解析：這里指的“相關(guān)規(guī)定”大約是《土地管理法實(shí)施條例》第45條及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條的規(guī)定。對(duì)于農(nóng)村集體土地上的改造項(xiàng)目，少數(shù)房屋權(quán)利人不同意的，由自然資源部門作出責(zé)令交出土地決定；對(duì)城市國(guó)有土地上房屋的改造項(xiàng)目，則由市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定。接下來(lái)銜接的都是申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可積極探索政府裁決。對(duì)由市場(chǎng)主體實(shí)施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的拆除重建類改造項(xiàng)目，特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會(huì)治安、公共安全、公共交通等情況，原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見(jiàn)，符合以下分類情形的，原權(quán)利主體均可向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)裁決搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷。
（1）土地或地上建筑物為多個(gè)權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；
（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議；
（3）拆除范圍內(nèi)用地包含多個(gè)地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%；
（4）屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
對(duì)政府裁決不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
縣級(jí)以上人民政府進(jìn)行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)解。
在明律師解析：這里的行政裁決制度類似于原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》時(shí)期所適用的拆遷行政裁決，但其申請(qǐng)主體有所區(qū)別，即僅原權(quán)利主體可向縣級(jí)以上政府申請(qǐng)裁決。已簽約同意改造的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和絕大多數(shù)業(yè)主將成為裁決的申請(qǐng)主體。
也就是說(shuō)，在充分尊重被改造對(duì)象意愿的前提下，新規(guī)引入了“少數(shù)服從多數(shù)”，“個(gè)別人訴求服從公共利益”的態(tài)度。這對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目本身而言無(wú)疑是有利的。
《指導(dǎo)意見(jiàn)》中還規(guī)定了“政府補(bǔ)位作用”，即對(duì)于市場(chǎng)主導(dǎo)的拆除重建類改造項(xiàng)目，市場(chǎng)主體已征得第16點(diǎn)規(guī)定比例的原權(quán)利主體同意，但項(xiàng)目仍難以推進(jìn)，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無(wú)法與所有原權(quán)利主體達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，該市場(chǎng)主體可申請(qǐng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)。
市縣級(jí)人民政府可在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對(duì)經(jīng)核定的市場(chǎng)主體前期投入費(fèi)用予以合理補(bǔ)償。
在明律師解析：協(xié)議搬遷與行政征收二者將實(shí)現(xiàn)有效銜接，即在市場(chǎng)主體“推不動(dòng)”項(xiàng)目的情況下轉(zhuǎn)由政府接手，通過(guò)具有強(qiáng)制性的行政征收程序繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目。開始是談，如果實(shí)在談不攏就改為裁決，最終法院的執(zhí)行人員就該上門了。
在明律師最后想提示大家的是，將“協(xié)議搬遷”與“行政征收”配合起來(lái)使用是這一新規(guī)所透露出的重要?jiǎng)酉?。其特點(diǎn)在于結(jié)合了二者的優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目推動(dòng)將產(chǎn)生更為積極的影響。面臨城中村改造的朋友要及時(shí)關(guān)注這些政策新動(dòng)向，根據(jù)自己所涉及的項(xiàng)目情況審慎考慮簽約搬遷，對(duì)補(bǔ)償安置有疑問(wèn)可及時(shí)咨詢專業(yè)律師，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)改造方與被改造方的互利雙贏。
