導讀：近兩年，征收方有了一個“新奇”的博弈招數(shù)，那就是將被征收房屋鑒定為“危房”，進而以“解危排險”的名義實施強拆。北京在明律師事務所的黃曉麗律師所代理的黃先生等人征地拆遷糾紛一案中，就碰到了此類情況。黃先生等人的房屋實際上堅固無損，但征收方卻找了一家所謂的鑒定機構(gòu)將房屋鑒定為“危房D級”。如此一來，他們的違法強拆行為就看似合法了。其實，這里面隱藏了許多“貓膩”。今天就由黃律師來為大家解讀。

 

【案情回顧：騙簽協(xié)議、非法逼遷，鑒定成危房就強拆】

黃先生等人居住在深圳市福田區(qū)某小區(qū)內(nèi)，房屋已經(jīng)居住十余年。2018年年初，房屋征收辦要求黃先生所在小區(qū)的居民全部簽署“房屋搬遷協(xié)議”，并且告知黃先生，這個協(xié)議我們只是作為意向調(diào)查，不是真正的協(xié)議。

在征收辦半蒙半騙的哄騙下，黃先生等人紛紛簽訂了搬遷協(xié)議。讓他們大跌眼鏡的是，在2018年年中，征收辦卻要求全部居民搬出房屋，原因是他們已經(jīng)簽訂了搬遷協(xié)議。

當初說好的只是意向征詢，現(xiàn)在卻要求搬遷。黃先生感到十分氣憤，拒絕搬遷，并一直居住在屋內(nèi)。征收方并沒有因此而停止逼遷的腳步，他們將黃先生周圍的房屋全部拆除，門、窗及樓道等公共區(qū)域也全部拆除。

黃先生在沒有看到合法的征收手續(xù)的情況下，仍然拒絕搬遷。2019年年初，黃先生收到一紙“危房鑒定報告”和搬離通知，被告知該房屋為危險房屋，且等級為D，要求其限期搬出該房屋。很快，征收方就對房屋進行了強拆。

【律師解析：什么樣的房屋是危房？征收方為何“偏愛”危房鑒定？】

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《城市危險房屋管理規(guī)定》，危險房屋是指“結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋?！?/section>

在鑒定中，房屋根據(jù)其危險程度劃分為四個鑒定等級：

A級，是指結(jié)構(gòu)承載力能滿足正常使用要求，未發(fā)現(xiàn)危險點，房屋結(jié)構(gòu)安全；

B級，是指結(jié)構(gòu)承載力基本滿足正常使用要求，個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)，基本滿足正常使用要求；

C級，是指部分承重結(jié)構(gòu)承載力不能滿足正常使用要求，局部出現(xiàn)險情，構(gòu)成局部危房；

D級，是指承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險情，構(gòu)成整幢危房。

在黃曉麗律師代理的這起案件中，黃先生等人的房屋已被鑒定為危險程度最高的D級危房。實際上，在征收拆遷中此類鑒定并不具有合法性與合理性。此類案件也已經(jīng)不再是單個、特別的案件了，而是一種常見的多發(fā)性案件。

對此，最高人民法院也曾針對相關(guān)案例中作出判斷。最高人民法院認為，在不動產(chǎn)征收中，程序違法是一種常見多發(fā)的違法形態(tài)。在危房鑒定的過程中，行政機關(guān)為了節(jié)省工期，對于已經(jīng)啟動征地程序的房屋，錯誤地采取危房鑒定和強制拆除的做法，刻意規(guī)避補償程序，構(gòu)成程序濫用，嚴重侵犯當事人的合法權(quán)益。對于這種“借緊急避險為由行違法強拆之實”的情形，最高法是明確予以了揭示的。（本案例為“王江超等3人訴吉林省長春市九臺區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局緊急避險決定案”，系最高法于2018年5月發(fā)布的第二批“征收拆遷典型案例”之三）

【律師點評：以法律方式救濟，讓征收方的詭計無法得逞】

在征收過程中，遇到征收方通過“危房鑒定”，將房屋認定為危房而予以強制拆除的情況時，廣大被征收人可以從兩點入手，使征收方的詭計無法得逞。

第一點，相關(guān)部門針對已經(jīng)劃入到征收范圍內(nèi)的房屋作出危房鑒定，將房屋認定為危險房屋，其程序違法，且存在不當目的。因此，被征收人可以申請政府信息公開、村務公開以及收集相關(guān)的征收公告等來證明涉案房屋確實在征收的范圍內(nèi)。

第二點，審查申請危房鑒定的主體?！冻鞘形ｋU房屋管理規(guī)定》第七條明確規(guī)定，房屋所有人或使用人向當?shù)罔b定機構(gòu)提供鑒定申請時，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后，應及時進行鑒定。

危房鑒定事宜，只有房屋所有權(quán)人或使用人可以申請，法律并沒有賦予其他單位及個人申請鑒定的權(quán)利。而在黃先生的案件中，作出危房鑒定申請的既不是黃先生，也不是其他使用人，而是此次參與征收項目的公司，這顯然與法律規(guī)定不符。

另外，再次提醒大家，征收應當符合590號令規(guī)定的“先補償后拆遷”原則。也就是說，征收方必須要先確保被征收人獲得公平、合理的補償，才能實施拆遷。只要是在未給予被征收人補償?shù)那闆r下就將其房屋強制拆除的，均應屬于違法行為。

最后，在明律師提醒大家，如果被征收人在征收中遇到以“拆除危房”“解危排險”等名義實施強拆的情況，一定要擦亮自己的眼睛，時刻提高警惕，冷靜的分析征收方以此征收的目的。通過及時針對“解危排險通知”提起訴訟將其撤銷，或在強拆發(fā)生后起訴確認強拆行為違法，都是維護自身補償安置權(quán)益的有效手段。