商鋪拆遷系列六 /?辦案律師：馬麗芬、段?；?/?關(guān)鍵詞：北京拆遷、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、馬麗芬、營業(yè)用房拆遷

【事實(shí)概要】

2006年9于下旬，北京市朝陽區(qū)白家莊東里的居民們收到了北京XX有限公司發(fā)出的《致白家莊東里被拆遷居民的一封信》，被告知白家莊東里地區(qū)將實(shí)施XX國際大廈項(xiàng)目拆遷工程。

白元愷（化名）在拆遷范圍之內(nèi)有一處營業(yè)用房，房屋建筑面積約40平方米。2008年1月初，白元愷與拆遷人北京XX有限公司經(jīng)協(xié)商簽訂了三份《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》：一份系拆遷補(bǔ)償款與拆遷補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償協(xié)議，其補(bǔ)償額逾52萬元，另外兩份協(xié)議金額分別約為40萬元、47.4萬元，三份協(xié)議合計補(bǔ)償款逾139萬元。待白元愷在三份協(xié)議上均簽完字之后，拆遷人一方聲稱須將協(xié)議帶回公司蓋章，要拿走三份協(xié)議的原文件。頗具風(fēng)險意識的白元愷對拆遷人提出保留協(xié)議的要求。雙方幾經(jīng)協(xié)商，拆遷人給白元愷留下了三份拆遷補(bǔ)償協(xié)議的復(fù)印件。

在簽訂協(xié)議后的第三天，白元愷即將房屋交由拆遷人拆除。爾后,白元凱依約要求拆遷人北京XX有限公司支付139萬余元得拆遷補(bǔ)償款，豈料拆遷人遲遲不予履行。經(jīng)白元愷多次努力，拆遷人一方表示其與白元愷簽訂得拆遷補(bǔ)償協(xié)議中所載款項(xiàng)為52萬元，而非139萬元，因此僅同意支付52元補(bǔ)償款。

2008年4月，與拆遷人百般交涉而無果的白元愷到朝陽區(qū)房屋管理局反映情況。朝陽區(qū)房屋管理局經(jīng)調(diào)查，告知白元愷拆遷人北京XX有限公司在該局進(jìn)行備案的白元愷戶拆遷補(bǔ)償協(xié)議只有一份，記載補(bǔ)償款額為52萬余元。原來，協(xié)議有詐！此后，白元愷向朝陽區(qū)政府和北京市政府進(jìn)行了多次信訪，朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖街道辦事處也多次對白元愷與拆遷人進(jìn)行協(xié)調(diào)，均未取得任何實(shí)質(zhì)結(jié)果。

2009年2月中旬，已是一籌莫展的白元愷向段福惠律師與馬麗芬律師進(jìn)行了法律咨詢，得到維權(quán)啟發(fā)與鼓舞之后，白元愷與段、馬兩位律師簽訂代理協(xié)議書，委托兩位律師根據(jù)案件需要，代理其進(jìn)行與拆遷補(bǔ)償有關(guān)的訴訟，并與有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商。

【辦案掠影】

詳細(xì)了解白元愷拆遷補(bǔ)償款由139萬元到52萬元的“驚變”之案始末之后，段?；萋蓭熍c馬麗芬律師兩位律師清楚地認(rèn)識到：這是追求商業(yè)利益最大化的開發(fā)商所慣常使用的“騙”段！以三份總額計139萬余元的補(bǔ)償協(xié)議騙取委托人簽字，再備案其中一份52萬余元的補(bǔ)償協(xié)議瞞天過海，嗣后委托人房屋被“合法拆除”，且手中并無具有法律約束力的補(bǔ)償協(xié)議原件，也不能奈其何。委實(shí)騙得“大雪無痕”！不過，久經(jīng)拆遷維權(quán)之場的段、馬二律師為白元愷擬定了“遇神殺神遇佛殺佛”的維權(quán)方略。

辦案第一計——特別的和談邀約：民事撤銷之訴

介入案件后的第五天，段?；萋蓭熍c馬麗芬律師以白元愷的名義向北京市朝陽區(qū)人民法院遞交了《民事起訴狀》，請求撤銷原告白元愷與被告北京XX有限公司簽訂的貨幣補(bǔ)償金額為52萬余元的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，理由在于該協(xié)議是被告以欺詐的方式與原告達(dá)成，嚴(yán)重侵犯了原告的合法財產(chǎn)權(quán)，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以撤銷。二律師向法院提交了三份合計139萬余元拆遷補(bǔ)償協(xié)議的復(fù)印件證明原被告簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議系三份而非一份，被告僅在52萬余元的協(xié)議上蓋公章屬欺詐行為，并向法院申請兩位關(guān)鍵證人出庭證明原被告雙方就涉案房屋簽訂了三份拆遷補(bǔ)償協(xié)議等相關(guān)事宜。

朝陽區(qū)人民法院對白元凱一案進(jìn)行了三次開庭審理,最終于2009年6月初作出《民事判決書》，以原告方未能提交證明被告欺騙原告使原告在三份給付貨幣補(bǔ)償內(nèi)容不同的《北京市住宅房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》上簽字的證據(jù)為由，判決駁回原告關(guān)于撤銷金額為52萬余元的拆遷補(bǔ)償協(xié)議的訴訟請求。

該敗訴結(jié)果在段、馬二位律師的預(yù)料范圍之內(nèi)，不過，二位律師的辦案初衷也并不在此，而在于建立一個和談平臺。然而，這場為期近兩個月的民事撤銷之訴，終究以其未可避免的軌跡宣告了開發(fā)商的優(yōu)勢與頑劣。維權(quán)之旅，將由和談走向何方？

辦案第二計——絢爛的隔山打炮：建設(shè)用地規(guī)劃許可的公開與復(fù)議

繼民事撤銷之訴后，白元愷的兩位代理律師轉(zhuǎn)而從拆遷項(xiàng)目本身著手，向北京市規(guī)劃委員會提交了一份特別的申請書——《政府信息公開申請》，申請公開XX國際大廈項(xiàng)目拆遷工程的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》相關(guān)信息。該申請依法被北京市建設(shè)委員會受理，從而為案件締造了“柳暗花明”之機(jī)。原來，段、馬二律師查閱了北京市規(guī)劃委員會公開的相關(guān)政務(wù)信息之后，發(fā)現(xiàn)已動遷多時的XX國際大廈項(xiàng)目拆遷工程并沒有依法取得建設(shè)工程施工許可證，違反了《建筑法》的明確規(guī)定：“建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。”此外，北京市規(guī)劃委員會在為北京XX有限公司核發(fā)涉案《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之時，沒有依法履行嚴(yán)格審查義務(wù)，違反了規(guī)劃方面的規(guī)定，而且其進(jìn)行行政許可的程序也不符合法律規(guī)定要求，未進(jìn)行公示和組織聽證。

根據(jù)前述新機(jī)緣的把握，段?；萋蓭熍c馬麗芬律師將第二步維權(quán)攻略敲定為“隔山打炮”：一方面，二律師代理委托人白元愷向北京市政府提起行政復(fù)議，申請撤銷北京市規(guī)劃委員會為北京XX有限公司核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；另一方面向朝陽區(qū)建設(shè)委員會遞交《要求制止違法施工申請書》，請求朝陽區(qū)建設(shè)委員會依法制止拆遷人北京XX有限公司的違法施工行為，并給予相應(yīng)行政處罰。

壓力如影隨形，朝陽區(qū)建設(shè)委員會出面組織白元愷與拆遷人之間的調(diào)解會。經(jīng)朝陽區(qū)建設(shè)委員會不遺余力的調(diào)解工作，白元愷與拆遷人北京XX有限公有限公司于2009年8月上旬達(dá)成協(xié)商意見：白元愷同意北京XX有限公司支付拆遷補(bǔ)償款137萬元，其他違約金、精神損失費(fèi)、律師費(fèi)、物價上漲因素等補(bǔ)償不做考慮；拆遷人北京XX有限公司同意3日內(nèi)一次性支付拆遷補(bǔ)償款137萬元，雙方重新簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

8月底，北京市人民政府以申請人不具備申請行政復(fù)議的主體資格為由駁回了白元愷的行政復(fù)議申請。不過此時，這個“壞”消息已對白元愷毫無意義，因?yàn)楹笳咴缫研臐M意足地退出了這場拆遷紛爭。

【律師說法】

在切割拆遷利益的“蛋糕”時，“兵不厭詐”是諸多開發(fā)商苦苦遵循的指導(dǎo)原則。而由于其是拆遷活動中的主導(dǎo)者，甚或規(guī)則制定者，所以其“詐術(shù)”往往天然具備實(shí)施優(yōu)勢。而偶然邂逅拆遷命運(yùn)的被拆遷人，基于對應(yīng)性，在成為被訛詐的主體時，便具有了較強(qiáng)的必然性。

如何避免被訛詐的命運(yùn)？

其一，做足準(zhǔn)備工作。被拆遷人在拆遷活動中處于被動地位是毋庸置疑的，其所能得知的往往是一紙拆遷公告。多數(shù)被拆遷人在按照拆遷公告上指明的補(bǔ)償范圍、方式、標(biāo)準(zhǔn)，在所謂的鼓勵搬遷時限內(nèi)與拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后往往大吐苦水，悔不當(dāng)初。這種現(xiàn)象的慣常性存在，其主要原因在于這部分被拆遷人所做的準(zhǔn)備工作不充分——他們并沒有積極主動地去了接周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場價格、拆遷補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)與成功的拆遷應(yīng)對經(jīng)驗(yàn)。那么，要想在拆遷中獲得自身合法權(quán)益的最大化，第一步當(dāng)推做足準(zhǔn)備工作。至于準(zhǔn)備工作如何做？筆者認(rèn)為，其一，不妨向?qū)I(yè)拆遷律師進(jìn)行咨詢，對拆遷風(fēng)險防患形成整體意識；其二，不妨向附近地區(qū)的其他被拆遷人或者同一拆遷項(xiàng)目的被拆遷人多了解情況，了解內(nèi)容多多益善。

其二，慎重簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷人合法拆遷的最后一步以與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議為原則，以強(qiáng)制拆遷為例外。而溫和的協(xié)議拆遷通常也是拆遷人們最歡迎的一種方式。這就決定了簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議這一環(huán)節(jié)對被拆遷人的重要意義，被拆遷人應(yīng)當(dāng)慎重對待。這里的慎重既包括做出簽訂協(xié)議決定的慎重，也包括簽訂協(xié)議行為的慎重。一般來說，拆遷戶們能夠慎重對待第一點(diǎn)，但關(guān)于第二點(diǎn)，多有疏漏之處。因簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議行為不當(dāng)而導(dǎo)致拆遷人拒付拆遷補(bǔ)償款（或是拒絕提供房屋產(chǎn)權(quán)置換）、少付拆遷補(bǔ)償款（或是僅認(rèn)可部分房屋產(chǎn)權(quán)置換要求）的情形比比可見。那么，如何做到慎重簽訂呢？筆者建議：其一，確定自己的拆遷補(bǔ)償期望值是合理的且是自己希望的之后，再簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而無須草草做出決定；其二，在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，最好有專業(yè)律師的在場，以及時確保拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的有效性；其三，在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之后，切記保留協(xié)議原件。只有協(xié)議原件才是我國現(xiàn)行訴訟制度認(rèn)可的最具證明力的證據(jù)。

最后，本文溫馨提示：謹(jǐn)防拆遷協(xié)議有詐！