城市拆遷律師維權(quán)案例之八十三 /?維權(quán)律師：段福惠 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、東方長安家園土地一級開發(fā)項目、拆遷裁決、集體土地房屋拆遷、集體土地

? ? ? ?一、城市拆遷律師維權(quán)案例事實概要

 

? ? ? ?2011年，北京市通州區(qū)建設(shè)委員會向北京市東方長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東方長安公司）核發(fā)了京建通拆許字【2011】第49號《房屋拆遷許可證》，許可其進行東方長安家園土地一級開發(fā)項目工程建設(shè)拆遷，拆遷范圍東至潞通新路，南至潞苑二街，西至靶場路，北至潞苑一街。

? ? ? ?項目動遷后，徐華榮（化名）建筑面積約210平方米的房屋被劃入拆遷范圍。因早幾年前的一次拆遷中，開發(fā)商按照戶口“人頭”給徐華榮一家安置了6套房屋，于是此輪拆遷協(xié)商伊始，徐華榮便按“經(jīng)驗之談”提出了安置兩套房的補償條件。然而，精明如斯的東方長安公司只同意安置一套房屋，再額外給予20余萬元貨幣補償款，且任由徐華榮打出各種“溫情牌”，始終寸步不讓。

? ? ? ?韶華舞流年，從2011到2012，幾經(jīng)談判下來，徐華榮意識到自己完全處于“買方市場”中的被動地位。《周易·系辭下傳》中記載：“窮則變，變則通，通則久?！?012年6月初，已想到變通之法的徐華榮委托了資深房屋拆遷維權(quán)人——段?；萋蓭熞婪ㄐ惺?。此后，徐榮華在段?；萋蓭煹姆芍笇?dǎo)之下，走上了一條拆遷維權(quán)的光輝之路。歷經(jīng)半載光陰，一份以一套產(chǎn)權(quán)置換房與170余萬元貨幣補償款為對價的拆遷補償安置協(xié)議為這一光輝之路署上了一道炫麗的休止符。

 

? ? ? 二、城市拆遷律師維權(quán)案例辦案掠影

 

? ? ? 1、先聲奪人的拆遷許可復(fù)議

? ? ? ?基于對拆遷人常用促簽約、促拆遷的手法的熟稔于心，段?；萋蓭煕Q定穩(wěn)妥開篇，從拆遷項目合法性的關(guān)鍵——拆遷許可證入手。經(jīng)過多渠道緊鑼密鼓的信息收集，段律師關(guān)于涉案拆遷許可證違法的“經(jīng)驗猜想”不日后便得到了初步印證——涉案項目拆遷許可證的發(fā)放存在著申報材料不完整、拆遷許可前未舉行聽證會等違反法定程序和實體規(guī)定的漏洞。介入案件后的第三天，段律師向北京市建設(shè)委員會遞交了《行政復(fù)議申請書》，請求確認京建通拆許字【2011】第49號《房屋拆遷許可證》違法。

? ? ? ?復(fù)議程序輕輕揚起了硝煙的味道，亦驚起了拆遷人東方長安公司的不安，后者隨即針對徐華榮向通州區(qū)建設(shè)委員會提出裁決申請。一時間，風(fēng)云莫測……

 

? ? ? ?2、裁決談判的時間藝術(shù)

? ? ? ?2012年6月中旬，通州區(qū)建設(shè)委員會組織東方長安公司與徐華榮兩方進行了裁決前的談話。歷經(jīng)一番精良準(zhǔn)備的段?；萋蓭熍阃烊A榮參加了談話程序，細細闡述了拆遷人依法拆遷所應(yīng)履行的法定程序存在嚴重錯誤，并指出在拆遷許可復(fù)議程序尚未終結(jié)的情況下，通州區(qū)建設(shè)委員會應(yīng)當(dāng)依法中止行政裁決程序，不予下發(fā)行政裁決。

? ? ? ?這次“和風(fēng)細雨”式的談話程序為委托人徐華榮的拆遷維權(quán)迎來了旗開得勝——通州區(qū)建設(shè)裁員會于2012年7月裁定中止裁決程序！未來時的“束之高閣”一時間使東方長安公司的“強拆”之夢失去了未來，也將委托人一方的不利風(fēng)險降到了最小化！

 

? ? ? 3、終極談判的行為藝術(shù)

? ? ? ?裁決夢被粉碎的拆遷人東方長安公司日漸承受著“時間就是金錢”這一古讖轉(zhuǎn)化而來的壓力，遂決定鋌而走險游走于法律的邊緣。2012年8月，一個夜黑風(fēng)高夜，徐華榮家里的大門被砸，通行道路被堵……

? ? ? ?對于拆遷方的“圍城”逼遷術(shù)，知識與經(jīng)驗堪稱學(xué)富五車的段福惠律師處之泰然，一方面勸解委托人徐華榮戒怒戒躁，一方面?zhèn)魇诮o徐華榮一條“山人妙計”——自行修門通路，以不變應(yīng)萬變，坐等實現(xiàn)兔子吃掉狼的情勢逆轉(zhuǎn)。明白了個中因果緣由的徐華榮依計行事。

? ? ? ?2012年10月，“秋風(fēng)起兮白云飛，草木黃落兮雁南飛”，既不能通過裁決程序堂而皇之地實現(xiàn)拆遷目的，也無法繼續(xù)非法逼迫搬遷的拆遷人東方長安公司已然“行至水窮處”，只得一改強硬派作風(fēng)，誠意約談徐華榮。作為徐華榮的“尋夢人”，段律師指導(dǎo)徐華榮在與東方長安公司的談判過程中極盡時間策略、報價策略，步步逼近對方底線，最終贏得滿意補償安置結(jié)果歸。

? ? ? ?據(jù)悉，徐華榮的維權(quán)結(jié)果創(chuàng)出了東方長安家園土地一級開發(fā)項目中常人難以企及的補償安置至高點……

 

? ? ? 三、城市拆遷律師維權(quán)案例律師說法

? ? ? ?——兔子吃掉狼

? ? ? ?有一天兔子在一個山洞前寫東西，一只狼走過來問：“兔子你在寫些什么？?”

? ? ? ?兔子答曰：“我在寫論文?！?/span>

? ? ? ?狼又問：“什么題目？”

? ? ? ?兔子答曰：“我在寫兔子是怎樣把狼吃掉的?！?/span>

? ? ? ?狼聽后哈哈大笑，表示不相信。

? ? ? ?兔子說：“你跟我來?！比缓蟀阉鼛нM了山洞之后，兔子又繼續(xù)在山洞前寫著。這時又來了一只狐貍問：“兔子，你在寫些什么？”

? ? ? ?兔子答曰：“我在寫論文?！?/span>

? ? ? ?狐貍問：“什么題目？”

? ? ? ?兔子答曰：“兔子是如何把一只狐貍吃掉的?！?/span>

? ? ? ?狐貍聽完后哈哈大笑的，表示不信。

? ? ? ?兔子說：“你跟我來?！敝蟀阉鼛нM了山洞，過了一會兒兔子又獨自一個人走出了山洞，繼續(xù)寫它的論文。

? ? ? ?此時在山洞的里面一只獅子正坐在一堆白骨上剔著牙，還一邊看著兔子的論文：一個動物的能力大小，不是看它的力量有多大，而是看它的幕后老板是誰！

 

? ? ? ?——以弱制強的拆遷維權(quán)之道

? ? ? ?拆遷戶與拆遷人，是這個時代惹人側(cè)目的兩大身份，而且，前者往往被貼以弱勢的標(biāo)簽，后者則會經(jīng)常被冠以強勢的頭銜。如若這兩者較量起來，與兔子與狼的博弈倒是類似的。

? ? ? ?不過，就像兔子吃掉狼的故事所啟發(fā)的那樣，沒有永遠的弱勢。當(dāng)實力比較單薄、勢力比較弱小的拆遷戶懂得為自己“借力”時，即已能夠與實力相對雄厚、勢力相對強大的拆遷人相抗衡，更能夠提高情勢、逼對方走上談判桌。

? ? ? ?當(dāng)然，把強勁的博弈方推上談判席以后，弱勢一方仍然不可松懈，還應(yīng)當(dāng)收放自如地運用談判的藝術(shù)——一是要敢于提出要求。明白自己的底線，并且給自己一個可以妥協(xié)的空間；二是要懂得協(xié)商。不能有“贏者全贏、輸者全輸”的“潔癖”，談判講的是妥協(xié)，尋求的是雙贏。如此卯盡全力，弱勢談判方能轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢談判，弱勢的拆遷戶方能將理想補償?shù)恼娼鸢足y放進自己的口袋。