農(nóng)村拆遷律師維權(quán)案例之十六 / 辦案律師：楊在明律師 / 關(guān)鍵詞：農(nóng)村拆遷律師、房屋拆遷、北京拆遷、拆遷訴訟
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一、農(nóng)村拆遷律師案情介紹
乙系北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)望泉寺村村民，甲的娘家系在望泉寺村，甲本人因出嫁緣故于早年將戶口遷出望泉寺村，但仍然在望泉寺村居住生活。1996年1月，甲與乙簽訂《協(xié)議書》，約定乙將其所有的位于望泉寺村的一處宅基地上房屋（含五間正房、二間偏房）的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給甲，同時(shí)宅基地的使用權(quán)亦轉(zhuǎn)讓至甲。在甲、乙簽訂的《協(xié)議書》上，兩名望泉寺村村委會(huì)成員作為中人分別簽字擔(dān)保。其后，乙將其持有的臨時(shí)《宅基地使用證》、《集體土地建設(shè)使用證》正本交付給甲，村委會(huì)將兩個(gè)證件上乙的名字更改為甲的名字，并在更改之處加蓋了村委會(huì)的公章。甲為此向村委會(huì)支付了5000元手續(xù)費(fèi)，由村委會(huì)負(fù)責(zé)辦理上級(jí)報(bào)批手續(xù)。但是，村委會(huì)最終未辦妥順義縣土地管理局的更名、換證手續(xù)。
1996年至1998年期間，因房屋年久失修已符合一般居住條件，甲經(jīng)村委會(huì)批準(zhǔn)同意將原房屋先后拆除，并翻建、擴(kuò)建為全新的大大小小二十幾間房屋。而在1998年，甲的女兒落戶于該房屋，成為該房屋的獨(dú)立戶主。另，自1996年以來，甲與其女兒一直居住于該房屋之內(nèi)，該房屋亦是其唯一生活住房。
2009年7月，望泉寺村因順義區(qū)軌道交通M15號(hào)線順西路——府前街站D、E地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目被列入拆遷范圍，乙方提出其與甲方的房屋買賣協(xié)議無效，起訴至人民法院，要求確認(rèn)合同無效。
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??二、農(nóng)村拆遷律師辦案掠影
筆者認(rèn)為，甲與乙簽訂的協(xié)議書已經(jīng)約定將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給甲，該有償轉(zhuǎn)讓行為是雙方自由處分財(cái)產(chǎn)的結(jié)果，依法屬于有效房屋買賣行為。另外，根據(jù)房地一體原則，在乙將農(nóng)村房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲所有時(shí)，宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)歸韋俊巖所有。前述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)發(fā)生在1996年1月，且有望泉寺村村委會(huì)成員作為中人擔(dān)保，同時(shí)望泉寺村村委會(huì)亦同意該房屋買賣、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的結(jié)果，依據(jù)當(dāng)時(shí)的歷史條件、實(shí)際情況和法律規(guī)定，該房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為有效。
（一）訴爭(zhēng)房屋買賣合同簽訂時(shí)的法律與政策允許農(nóng)村房屋的買賣，并規(guī)定宅基地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移。
其一，1963年3月20日中共中央《關(guān)于對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第二項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有”。
其二，1984年8月30日最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”；第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)處理”。
其三，1982年2月13日國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十五條第一款規(guī)定：“由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)”；第十四條規(guī)定：“農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)，經(jīng)社員大會(huì)討論通過，生產(chǎn)大隊(duì)審核同意，報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn)；確實(shí)需要占用耕地、園地的，必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，由批準(zhǔn)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明”。
其四，最高人民法院(1992)民他字第8號(hào)批復(fù)《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》認(rèn)為，農(nóng)村的房屋買賣，雙方訂有書面契約、有中人證明、買方按約定交付房款以及管理房屋的，依法應(yīng)認(rèn)定為有效。
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? ? ? ? 根據(jù)以上行政法規(guī)、司法解釋及中共中央的政策，可以明確以下三點(diǎn)：
1、農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣完成后，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移；
2、農(nóng)民房屋買賣行為是自愿進(jìn)行，訂立有書面協(xié)議，有中人作保，買房人又已支付房款并實(shí)際使用、管理房屋的，即使買賣手續(xù)不完整，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋買賣行為有效；
3、農(nóng)民房屋買賣涉及的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移問題，應(yīng)向所在生產(chǎn)隊(duì)申請(qǐng)，經(jīng)生產(chǎn)大隊(duì)審核同意，報(bào)公社管理委員會(huì)批準(zhǔn)，最終由原宅基地使用證明核發(fā)機(jī)關(guān)發(fā)給宅基地使用證明。
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依據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合本案訴爭(zhēng)房屋買賣合同締結(jié)時(shí)的客觀事實(shí)，該房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為有效：
首先，締約當(dāng)時(shí)的法律與政策是允許農(nóng)民房屋買賣的，甲、乙二人買賣房屋的行為符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定；
其次，甲、乙買賣房屋的行為是雙方自愿進(jìn)行的，訂立有書面的《協(xié)議書》，也有村委會(huì)成員作為中人在買賣協(xié)議上簽字，甲也向乙支付了全部購(gòu)房款，并實(shí)際使用、翻建、擴(kuò)建了房屋，乙也將其持有的臨時(shí)《宅基地使用證》、《集體土地建設(shè)使用證》正本交付給甲，即使換證手續(xù)不完整，但不影響該房屋買賣行為的完整法律效力；
第三，乙將房屋所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給甲的同時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移給甲。該流轉(zhuǎn)結(jié)果是當(dāng)時(shí)法律所允許的，也經(jīng)過了房屋所在集體土地的所有者——望泉寺村村委會(huì)審核同意。同時(shí)，甲還依望泉寺村村委會(huì)的要求向村委會(huì)交納了5000元，由村委會(huì)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上蓋章，將乙持有的臨時(shí)《宅基地使用證》、《集體土地建設(shè)使用證》更名為甲所有，并負(fù)責(zé)向上級(jí)機(jī)關(guān)報(bào)批手續(xù)。雖然望泉寺村村委會(huì)向上級(jí)機(jī)關(guān)報(bào)批的手續(xù)最終沒有辦完，導(dǎo)致涉案房屋買賣手續(xù)不完整，但一方面，該手續(xù)瑕疵依法不影響房屋買賣合同的法律效力，另一方面，該法律瑕疵的過錯(cuò)不在于甲，不利結(jié)果也不應(yīng)由甲承擔(dān)。
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（二）訴爭(zhēng)房屋買賣合同簽訂后甲女兒的戶口落入涉訴房屋
1998年，望泉寺村開始為村民個(gè)人發(fā)放戶口本，甲女兒的戶口落入該房屋，成為涉案房屋一戶的戶主，正式獲得望泉寺村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格。農(nóng)村宅基地的分配、使用系以戶為單位，甲與其女同屬于一個(gè)家庭單位，那么，甲女兒的戶口遷入涉案房屋、獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，則使得涉訴房屋所占宅基地的所有權(quán)仍然歸于望泉寺村集體所有，徹底清除了宅基地使用權(quán)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)的制度障礙！
（三）望泉寺村村委會(huì)作為望泉寺村集體所有土地的管理者，明確同意訴爭(zhēng)房屋買賣及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果。
1986年7月1日施行的《土地管理法》第六條規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有”；第八條規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有”。涉案房屋所占宅基地的所有權(quán)歸望泉寺村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，并由望泉寺村村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。那么，望泉寺村村委會(huì)同意甲、乙房屋買賣行為及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是行使其經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)的結(jié)果。
我們認(rèn)為，望泉寺村村委會(huì)作為代表集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理集體所有的土地的主體，同意甲、乙之間的房屋買賣、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一事實(shí)在本案處理過程中極為關(guān)鍵——我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律制度之所以嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是因?yàn)檎厥褂脵?quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。本案中，甲購(gòu)買乙的房屋是以居住為目的，必然以長(zhǎng)期在望泉寺村生活為結(jié)果，望泉寺村村委會(huì)同意該流轉(zhuǎn)實(shí)際意味著村委會(huì)接納了甲作為望泉寺村這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的一員，甲、乙之間買賣房屋、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為則實(shí)際演變成為望泉寺村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重新分配宅基地使用權(quán)的行為，屬于合法流轉(zhuǎn)的范疇。
（四）即使準(zhǔn)據(jù)現(xiàn)行法律制度，該房屋買賣合同也不存在無效事由！
首先，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未明文禁止農(nóng)村房屋買賣。
1999年12月19日最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。我國(guó)沒有系統(tǒng)的、專門的關(guān)于宅基地及農(nóng)房流轉(zhuǎn)的立法，有關(guān)規(guī)定散見于《土地管理法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)及相關(guān)文件中。但這些法律、行政法規(guī)中沒有任何一部對(duì)農(nóng)村房屋明確作出禁止轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定，相反，規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣、轉(zhuǎn)讓其所有的房屋。例如，《土地管理法》62條規(guī)定，農(nóng)村村民可以出賣、出租住房，只是再申請(qǐng)宅基地的不予以批準(zhǔn)；《物權(quán)法》30條和64條規(guī)定，農(nóng)村村民對(duì)其合法建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其中的處分就包括買賣的形式。
其次，國(guó)家現(xiàn)行政策明文禁止的是將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民，但甲買房時(shí)系村民身份。
依據(jù)轉(zhuǎn)讓主體身份的不同，農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓可劃分為三類：同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的轉(zhuǎn)讓、不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的轉(zhuǎn)讓、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)讓。
依據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。在房地一體格局下，農(nóng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓必然涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)、使用權(quán)問題，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有一定的身份性，是村民的基本生產(chǎn)、生活的保障，通常限于由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員占有、使用——基于此，現(xiàn)行主流觀點(diǎn)及司法實(shí)務(wù)認(rèn)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的轉(zhuǎn)讓有效，而農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民的轉(zhuǎn)讓因損害集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地所有權(quán)的權(quán)益應(yīng)歸于無效。而且，國(guó)家政策三令五申禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，具有極強(qiáng)的針對(duì)性，例如，2004年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條中規(guī)定，“改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
對(duì)于第二類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情形——不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋的行為效力，司法審判實(shí)踐業(yè)已長(zhǎng)期、反復(fù)、深入地進(jìn)行過討論，但爭(zhēng)議頗多、觀點(diǎn)頗多，無法作出定論。占主流的觀點(diǎn)認(rèn)為：應(yīng)堅(jiān)持限制擅自轉(zhuǎn)讓宅基地、房地一體轉(zhuǎn)讓、保護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則、平等保護(hù)雙方合法權(quán)益等四項(xiàng)原則；同時(shí)，在審理此類案件的過程中應(yīng)當(dāng)查明如下事實(shí)，并據(jù)以判斷房屋買賣合同的效力：①買賣雙方的主體身份情況；②有無經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織的同意；③受讓方是否符合“一戶一宅”的條件；④轉(zhuǎn)讓時(shí)間、約定形式、協(xié)議履行情況；⑤出讓方是否為宅基地和房屋的權(quán)利人，有無無權(quán)處分的情形；⑥轉(zhuǎn)讓行為有無按規(guī)定經(jīng)過審批；⑦土地所有權(quán)人對(duì)土地使用權(quán)歸屬問題的意見；⑧買受人有無再行轉(zhuǎn)讓的行為；⑨房屋有無裝修，有無翻建、擴(kuò)建等情形，有無翻擴(kuò)建的合法根據(jù)；⑩現(xiàn)房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。
就本案而言，房屋出讓人望泉寺村村民乙是宅基地和房屋的權(quán)利人，不存在無權(quán)處分的情形。房屋買受人甲雖然在當(dāng)時(shí)空掛戶到其他村，但在戶口所在地未分配土地、宅基地，符合“一戶一宅”。對(duì)于甲、乙之間的房宅轉(zhuǎn)讓，望泉寺村村委會(huì)明確表示了同意。甲、乙簽訂房屋買賣合同后，雙方都及時(shí)、充分地履行了各自的合同義務(wù)，而甲也經(jīng)村委會(huì)批準(zhǔn)對(duì)房屋進(jìn)行了翻建、擴(kuò)建。長(zhǎng)期以來，甲與其女一直居住于該房屋內(nèi)，該房屋是其二人的唯一住所。鑒于以上情形，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣合同有效！
（五）認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋買賣合同有效的社會(huì)效果利大于弊。
本案中，房屋買賣的行為發(fā)生在18年前，出賣人乙交付了房屋，甲作為買受人給付了房款，也花大力氣、高成本對(duì)房屋進(jìn)行了翻建、擴(kuò)建，并在房屋中生活了多年，已對(duì)該房屋形成了強(qiáng)烈的歸屬感，也在當(dāng)?shù)亟⒘朔浅７€(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，涉案房屋又是甲及其家庭的唯一居所，同時(shí)，甲女兒的戶口早已遷入涉案房屋，客觀上使本案訴爭(zhēng)房屋買賣行為屬于同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的房屋轉(zhuǎn)讓，符合國(guó)家相關(guān)政策。
從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的司法審判原則以及保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系的角度，認(rèn)定定本案房屋買賣合同有效，不僅能妥善解決本案具體的利益沖突和矛盾，也更能為社會(huì)大眾從情感上所接受，而充滿人文關(guān)懷的裁判也更能體現(xiàn)司法公正、司法為民，更能為社會(huì)所認(rèn)可。
如果認(rèn)定本案房屋買賣合同無效，則會(huì)導(dǎo)致如下不利后果：
其一，導(dǎo)致甲及其家人的生活居住狀態(tài)和社會(huì)關(guān)系狀態(tài)受到根本上的破壞，給社會(huì)造成不穩(wěn)定因素；
其二，引導(dǎo)已履行多年的合同仍可恢復(fù)到訂立合同之初的財(cái)產(chǎn)狀況的法律價(jià)值取向，但這顯然不利于維護(hù)民事財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系的穩(wěn)定；
其三，土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫和農(nóng)村征地、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引發(fā)本案的重要原因?？梢哉f，本案這樣的訴訟是典型的投機(jī)主義訴訟，如果支持這樣的訴求，就會(huì)造成房屋出賣方出賣房屋獲益多年后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效的局面，其直接后果是違反誠(chéng)實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠(chéng)實(shí)信用買房者卻蒙受損失，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用，不利于社會(huì)的穩(wěn)定，甚至遭遇執(zhí)行難題！
結(jié)合以上各個(gè)方面，認(rèn)定爭(zhēng)議房屋買賣合同有效的社會(huì)效果利大于弊，也有利于保護(hù)遵守契約精神、法律既定交易規(guī)則的當(dāng)事人的合法權(quán)益！
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