城市拆遷律師維權(quán)案例之七十三 /?辦案律師：馬麗芬律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、北京拆遷、公房拆遷、公房承租人、拆遷補(bǔ)償安置、滑鐵盧

? ? ? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要

 

? ? ? ?2007年9月13日，北京富饒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱富饒房地產(chǎn)公司）取得北京市西城區(qū)（原宣武區(qū)）右安門內(nèi)大街28號院危改小區(qū)房屋拆遷許可證，拆遷范圍東至前進(jìn)棉紡廠西側(cè)，南至半步橋街，西至右安門內(nèi)大街，北至宣武師范附屬第一小學(xué)，拆遷期限至2007年9月13日至2008年9月12日，期間經(jīng)數(shù)次延期，至2012年3月12日。

? ? ? ?李家輝（化名）在拆遷范圍內(nèi)承租有一處公房，該公房由與國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心直管。2010年9月20日，拆遷人富饒房地產(chǎn)公司與國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心就李家輝承租使用的公房簽訂《拆遷安置協(xié)議》，約定前者對后者安置豐臺區(qū)南苑至善街X號房屋，后者將擬拆遷房屋7日內(nèi)騰空，交由前者拆除。

? ? ? ?依照《拆遷安置協(xié)議》的約定，不日后，國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心便以產(chǎn)權(quán)單位的身份找到李家輝要求配合騰房，搬遷至豐臺區(qū)南苑至善街X號房屋繼續(xù)雙方的承租關(guān)系。在這一天，李家輝如夢初醒，自己的小世界原來早已遭“拆遷”十面埋伏……面對唐突而決絕的拆遷命運(yùn)，李家輝一籌莫展，但又心有不甘。最終，他選擇了倔強(qiáng)地堅(jiān)守自己的小天地，開始了另一種生活！

? ? ? ?2011年3月21日，富饒房地產(chǎn)公司以國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心為被告，將李家輝列為被三人，向北京市西城區(qū)人民法院提起騰房之訴。八、九個月時間過去以后，這一別有用意之訴經(jīng)時間渲染、現(xiàn)實(shí)勾勒而變得烈焰升騰起來，將李家輝生生灼痛，他越來越無力地確信了一點(diǎn)事實(shí)——騰房之于原、被告，是某種不謀而合的志在必得！

? ? ? ?2011年12月14日，心急繚繞的李家輝找到馬麗芬律師代理其拆遷法律事務(wù)。一場法之圣戰(zhàn)，又將迎著黎明前的黑暗破曉亮劍！

 

? ? ? 二、城市拆遷律師辦案掠影

 

? ? ? ?博弈第一輯：持久戰(zhàn)篇

? ? ? ?經(jīng)驗(yàn)豐富的馬麗芬律師很清楚這場博弈對決的對方主攻速度游戲，意欲速戰(zhàn)速決，通過騰房之訴一審定強(qiáng)拆。她決定“逆水行舟”，以“持久戰(zhàn)”牽制“速勝論”！

? ? ? ?于接受委托當(dāng)日，馬律師便快馬加鞭地?cái)M就一份《管轄權(quán)異議申請書》，提交至北京市西城區(qū)人民法院。在這份申請書里面，睿智如馬麗芬律師，為委托人及其拆遷補(bǔ)償權(quán)益設(shè)置了三道“免死金牌”：①李家輝作為案件當(dāng)事人，而且是有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，應(yīng)當(dāng)享有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利和義務(wù)，故有權(quán)對本案提出管轄權(quán)異議；②本案涉及的案件標(biāo)的較大，而且所涉拆遷項(xiàng)目是西城區(qū)人民政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，審批手續(xù)較為復(fù)雜，屬于“本轄區(qū)內(nèi)重大復(fù)雜的案件”，應(yīng)當(dāng)由中級人民法院管轄；③根據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人提出管轄權(quán)異議之后，法院對該案進(jìn)行實(shí)體審查以前，應(yīng)先審議當(dāng)事人管轄權(quán)問題，認(rèn)為異議成立的，將案件移送至有管轄權(quán)的法院；認(rèn)為異議不成立的，書面裁定駁回異議申請。

? ? ? ?果如馬麗芬律師所料，西城區(qū)人民法院放緩了步伐，原已近在咫尺的騰房強(qiáng)制判決戛然停頓在原地。不過，馬麗芬心下了然，這一異議之舉僅僅只是打開了一扇窄窄的時間之門……

 

? ? ? ?博弈第二輯：反客為主

? ? ? ?緊隨管轄異議之后，馬麗芬律師再施維權(quán)第二方略，反賓為主，以李家輝之名義將富饒房地產(chǎn)公司、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心作為二被告起訴至西城區(qū)人民法院，而訴由則是二被告簽訂的《拆遷安置協(xié)議》無效。在起訴狀中，馬律師指出：依據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，直管公房和自管公房的拆遷，應(yīng)當(dāng)由原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策出售給承租人，由承租人作為被拆遷人與拆遷人進(jìn)行協(xié)商。所以兩被告的行為是為了達(dá)到盡快拆遷目的的惡意串通行為，其簽訂的《拆遷安置協(xié)議》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效行為。

? ? ? ?不過，協(xié)議無效之訴并不是馬大律維權(quán)第二方略的全部。以該訴為楔子，馬律師向西城區(qū)人民法院申請中止富饒房地產(chǎn)公司訴國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心、第三人李家輝騰房之訴。附隨性地，馬麗芬律師擺出了硬邦邦的中止事由：西城區(qū)人民法院已正式立案受理《拆遷安置協(xié)議》無效之訴，而《拆遷安置協(xié)議》是富饒房地產(chǎn)公司提起履行協(xié)議騰房搬遷之訴的基礎(chǔ)，法院是否支持富饒房地產(chǎn)公司的訴訟請求的基礎(chǔ)是該協(xié)議是否合法有效。現(xiàn)李家輝一方提出確認(rèn)協(xié)議無效之訴，該案的審理結(jié)果直接影響到騰房之訴的審理結(jié)果。依照《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，富饒房地產(chǎn)公司訴國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心、第三人李家輝騰房一案應(yīng)當(dāng)中止審理。

? ? ? ?維權(quán)1+1兩步走，成功解救了李家輝的燃眉之急，一輪新訴開啟的時間之旅橫亙在騰房之訴面前，使之絲毫不得動彈。也因如此，李家輝岌岌可危的拆遷補(bǔ)償命運(yùn)成功轉(zhuǎn)移至安全之境。

 

? ? ? 博弈第三輯：圓夢時刻

? ? ? ?2012年1月中旬，西城區(qū)人民法院對富饒房地產(chǎn)公司訴國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心、第三人李家輝騰房一案作出《民事判決書》，認(rèn)定國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心作為涉案房屋的所有權(quán)人，對自己所有的不動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而其于原告富饒房地產(chǎn)公司簽訂的《拆遷安置協(xié)議》又系雙方真實(shí)意思表示，屬合法有效合同。基于這一認(rèn)定，西城區(qū)人民法院判決國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心、李家輝及其共居親屬30日內(nèi)將訴爭房屋騰空并交付富饒房地產(chǎn)公司。

? ? ? ?接到西城區(qū)人民法院以凌波微步之法、僭越李家輝所提無效之訴以及相關(guān)中止申請所作出的前述判決書之后，馬麗芬律師情知涉案拆遷項(xiàng)目已經(jīng)到了時間緊急的地步?！爸褐?，百戰(zhàn)不殆”！馬律師以一紙《民事上訴狀》應(yīng)對這急轉(zhuǎn)直下的局面。

? ? ? ?馬律師向北京市第一中級人民法院上訴稱：①一審法院作出判決之前，李家輝已經(jīng)就涉案房屋拆遷安置協(xié)議是否有效向該法院提起訴訟，法院業(yè)已受理，隨后李家輝據(jù)此申請中止富饒房地產(chǎn)公司訴國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心、第三人李家輝騰房一案的司法審理，但一審法院罔顧程序正義，應(yīng)當(dāng)中止而未中止并肆意作出一審判決，違反了《民事訴訟法》第136條的有關(guān)規(guī)定；②本案不應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，直管公房租賃不同于普通房屋租賃關(guān)系。其一，《北京市高級人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的意見》中規(guī)定，對于拆遷中沒有達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，也沒有下發(fā)裁決書的，法院不應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理；其二，《北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》里面規(guī)定人民法院只受理“因違反合同規(guī)定的房屋保護(hù)、維修、租金交納等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛”，據(jù)此可知，本案訴爭事項(xiàng)不屬于法院民事受案范圍；③富饒房地產(chǎn)公司與國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會輕工機(jī)關(guān)服務(wù)中心簽訂的《拆遷安置協(xié)議》存在惡意串通，損害李家輝利益的情形；④一審法院適用法律錯誤，本案不應(yīng)當(dāng)適用《合同法》的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l》、《北京市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定。

? ? ? ?一審判決的程序錯誤、事實(shí)認(rèn)定不清、法律適用錯誤使之無法逃離“羅生門”的評判。而擔(dān)負(fù)這一評判職責(zé)的二審法院多少有些進(jìn)退維谷，畢竟，這是一個法治并不至高無上的時代，而涉案拆遷項(xiàng)目又貼著政績標(biāo)簽……

? ? ? ?2012年4月初，承受著終極壓力的拆遷人找到了李家輝，開出了安置兩套房屋并補(bǔ)償十多萬元貨幣的優(yōu)勢拆遷補(bǔ)償安置條件。在馬律師陪同之下，李家輝與拆遷人簽訂了《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。拆遷不止，幾家歡喜幾家愁，而周衛(wèi)凱一家的“愁”就此飄散……

 

? ? ? 三、城市拆遷律師說法

 

? ? ? ?公房帶有福利分房的性質(zhì)，因此公房拆遷補(bǔ)償安置不同于一般住宅房屋拆遷補(bǔ)償安置，而應(yīng)當(dāng)分三步走。

? ? ? ?步驟一：區(qū)分性質(zhì)由承租人購買

? ? ? ?目前北京存在兩種性質(zhì)的公房，一種是市、區(qū)（縣）人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住宅，即房管房，這種房子的產(chǎn)權(quán)均屬房管所；一種是機(jī)關(guān)、在京部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位（含社會團(tuán)體組織）自管公有住宅，即單位房，產(chǎn)權(quán)屬單位所有。根據(jù)《北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》第二條，房管所管理的公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購買住房后作為被拆遷人（房屋所有權(quán)人）；單位自管公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十九條規(guī)定辦理——被拆遷人可以通過協(xié)議收購房屋承租人依法享有的公房使用權(quán)或者異地安置房屋承租人的方式，與房屋承租人解除租賃關(guān)系，由拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。

? ? ? ?步驟二：協(xié)商與裁決

? ? ? ?如前所述，拆遷方應(yīng)與公房承租人就拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商的依據(jù)如下：

? ? ? 1.面積方面，《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦〔2000〕19號）規(guī)定，在危舊房改造中，對被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面積予以安置；對被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予安置：（一）原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室；（二）超過20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；（三）超過30平方米（含）不足40平方米的，安置1套三居室；（四）超過40平方米（含）的，對于超過部分，可以比照前三款標(biāo)準(zhǔn)予以分套安置或者增加居室間數(shù)。

? ? ? 2.價格方面，如果安置房建筑面積未超過原建筑面積，應(yīng)按照房改成本價格購買，并可享受規(guī)定的優(yōu)惠政策，如工齡、職稱等方面的優(yōu)惠；如果安置房建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米（含），應(yīng)按照房改成本價格購買，不享受相關(guān)的優(yōu)惠政策；如果超過人均15平方米，應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房價格購買。

? ? ? ?如果拆遷人與承租人就以上標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不成，可向房屋拆遷管理部門申請裁決。

? ? ? 步驟三：行政救濟(jì)

? ? ? ?實(shí)踐中，拆遷裁決已經(jīng)被異化為促進(jìn)簽約的一種手段，而失去了居中裁決的應(yīng)有公正之意。對如此裁決不服的，可以向裁決機(jī)關(guān)的上級行政機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

 

 

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