農(nóng)村拆遷律師維權(quán)案例之三十八 / 辦案律師：馬麗芬律師 / 關(guān)鍵詞：農(nóng)村拆遷律師、順義拆遷、住建委、裁決

?一、農(nóng)村拆遷律師案情介紹

 

? ? ? ? 劉大、劉二、劉三系親兄弟，均是北京市順義區(qū)李橋鎮(zhèn)洼子溝村村民。其父劉老在村里有一處面積為700平方米的宅基地。2006年，劉老去世。2007年，在洼子溝村村委會(huì)工作人員的見證下，劉大、劉二、劉三就劉老留下的宅基地及房屋進(jìn)行了分家析產(chǎn)，并達(dá)成書面協(xié)議：北房七間中東邊四間歸劉大，西邊三間歸劉二、東廂房三間歸劉三；地上新建的房屋誰建的歸誰。

? ? ? ?2010年7月，北京某房地產(chǎn)公司取得了洼子溝村一帶的拆遷許可證，并委托某拆遷公司實(shí)施拆遷，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為區(qū)位補(bǔ)償價(jià)1080元/平，超標(biāo)面積為324元/平。劉家三兄弟的房屋位于拆遷范圍內(nèi)，據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)可獲補(bǔ)償總額為75萬余元。劉家三兄弟認(rèn)為這一遠(yuǎn)低于周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場交易價(jià)格的補(bǔ)償額對于房價(jià)飛漲的經(jīng)濟(jì)形勢輕如鴻毛，未與開發(fā)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

? ? ? ?時(shí)光蹁躚，轉(zhuǎn)眼已是2011年5月。急于拆動(dòng)劉家這一大戶的開發(fā)商向順義區(qū)建設(shè)委員會(huì)提起了裁決申請。不過，不懂法的劉家三兄弟并未對此引以為然。直到2011年6月23日，兩份蓋著鮮紅鋼印的裁決書擺到劉家三兄弟面前時(shí)，三人方覺大事不妙，更覺“世事荒唐”。原來，裁決過程中，劉家的大宅子被順義區(qū)建設(shè)委員會(huì)“后天性”地分割成了兩個(gè)宅基地：一處歸劉大所有，面積為470平米，其中200平米為超標(biāo)面積；一處為劉老遺留，歸劉老的“四”個(gè)子女共同共有，面積為230平方米。這一“一分為二”之舉，使得劉家三兄弟原已認(rèn)為低廉得如同白菜價(jià)的75萬元補(bǔ)償“貶”至60萬元。而更讓其三人驚愕失色的是，他們兀地多了一個(gè)素昧平生的姐姐——孫姐。

? ? ? ?裁決書無疑敲響了強(qiáng)拆的警鐘，也震壞了劉家三兄弟的陣腳?；炭植话驳乃麄儧Q定委托律師化解這場拆遷補(bǔ)償危機(jī)。2011年6月末，久負(fù)盛名的馬麗芬律師接下了這一維權(quán)重任。

? ? ? 偉人毛澤東曾氣勢恢弘地感嘆：“三十八年過去，彈指一揮間。可上九天攬?jiān)?，可下五洋捉鱉，談笑凱歌還”。本案中，劉家三兄弟憑借代理律師的法律運(yùn)作，也在彈指一揮的一年半載里取得了荒誕裁決被撤、拆遷補(bǔ)償由30萬勁升到200萬的理想維權(quán)結(jié)果，載意而歸。

?二、農(nóng)村拆遷律師辦案掠影

? ? ? ? 裁決在整個(gè)拆遷環(huán)節(jié)中儼然是一道“分水嶺”：裁決既現(xiàn)，強(qiáng)拆必然緊隨其后。反之，讓裁決法律效力歸于消滅，就等于將強(qiáng)拆扼殺于“搖籃”。對此，馬麗芬律師了然于心，并試圖打破危局。

? ? ? ??畢其功于一役：裁決狙擊

? ? ? ? 經(jīng)驗(yàn)豐富的馬律師詳細(xì)研究案件相關(guān)材料后，決定先行復(fù)議“熱身”，于2011年7月向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提起了行政復(fù)議，而被復(fù)議的行政行為正是順義區(qū)建設(shè)委員會(huì)所作的兩份離奇荒誕之裁決。在《行政復(fù)議申請書》中，馬律師針對裁決程序乃至實(shí)體上的諸多違法問題一一進(jìn)行了入木三分的鞭撻。復(fù)議程序的啟動(dòng)，成功地向開發(fā)商傳遞了劉家三兄弟反客為主的維權(quán)強(qiáng)音。在這種大化無形的“警示”之下，開發(fā)商未敢輕易罔顧法律程序強(qiáng)勢推動(dòng)拆遷，并困而思變，試圖重回談判席定紛止?fàn)帯?/span>

? ? ? ? 時(shí)間的沙漏耐心地勻速滴答，復(fù)議漩渦中心的當(dāng)事人們終究未能議定“共同的底線”，居中臨上的復(fù)議機(jī)關(guān)——北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)則適時(shí)作出了《復(fù)議決定書》，維持了合法性已然凸顯裂痕的被復(fù)議裁決。

? ? ? ?2011年10月，馬麗芬律師轉(zhuǎn)變側(cè)面突圍維權(quán)戰(zhàn)術(shù)為正面狙擊方略，將是順義區(qū)建設(shè)委員會(huì)所作的兩份裁決起訴至順義區(qū)人民法院。在這場升級的較量中，馬律師集中全部火力對被訴二裁決的違法性進(jìn)行了漫天席地的猛攻：①作為裁決主要事實(shí)依據(jù)的《估價(jià)報(bào)告》存在違法之處，不應(yīng)作為裁決的依據(jù)；②裁決中將劉家三兄弟早已分家析產(chǎn)到戶的宅基地“歪曲”為兩塊宅基地嚴(yán)重與客觀事實(shí)不符；③“從天而降”的孫姐是否真為劉家三兄弟同父異母的姐姐尚未得到法律確認(rèn)，裁決中僭越了司法確認(rèn)程序逕行將孫姐作為裁決對象顯然事實(shí)依據(jù)不足。

? ? ? ?馬麗芬律師“兵法五十家，爾腹為篋笥。應(yīng)對如轉(zhuǎn)丸，疏通略文字”滔滔辯才之施展，加之相關(guān)事實(shí)鐵證如山，終讓劉家三兄弟看到了法律的正義之光：2012年12月——寒風(fēng)乍起的時(shí)節(jié)里，順義區(qū)人民法院作出《行政判決書》，認(rèn)為被告順義區(qū)建設(shè)委員會(huì)所作裁決主要證據(jù)不足，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。

? ? ? ?拆遷裁決的消亡，就意味著擬將對劉家三兄弟實(shí)施的強(qiáng)拆計(jì)劃的隕落……于是乎，拆遷雙方的和談被推上一個(gè)更高的平臺。幾輪談判下來，開發(fā)商與劉家三兄弟之間的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商終于以200萬元的“高標(biāo)準(zhǔn)”蓋棺落定。

三、農(nóng)村拆遷律師律師說法

? ? ? ? 在舊拆遷條例時(shí)代，拆遷裁決是拆遷戶們唯恐避之不及的一個(gè)程序，因?yàn)檫@一程序往往會(huì)帶來強(qiáng)拆程序的開始。所謂成也蕭何敗也蕭何，也正因?yàn)檫@個(gè)原因，裁決深受拆遷方的喜愛，以裁決促簽約是很多地方拆遷中公開的秘密。隨著新的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的出臺，裁決制度退出了歷史舞臺。不過，實(shí)踐中，規(guī)避新條例，仍然按照原有拆遷模式大行拆遷的項(xiàng)目比比皆是。因而，裁決并未下野……

? ? ? ?“塵世如潮人如水，只嘆江湖幾人回”。面對裁決，有多少拆遷戶既是無奈，又是無助：無奈的是，裁決并不中立，對市場價(jià)補(bǔ)償這一法定原則不管不顧，儼然一副強(qiáng)勢拆遷方的“傳聲筒”；無助的是，螳螂在前，黃雀必然在后。裁決既已出，強(qiáng)拆勢必步步緊逼過來。如何避免裁決？如何對既有的裁決進(jìn)行糾錯(cuò)斧正？今時(shí)今日，仍然是一個(gè)極具含金量的話題。

? ? ? 《后漢書·來歙傳》：“臣夜入定后為何人所賊傷，中臣要害”。拆遷維權(quán)手法的選擇亦是此機(jī)理，不應(yīng)當(dāng)盲目采取訴訟或者復(fù)議手段，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)案情的顯性要素、隱性要素量體裁衣，選定最恰當(dāng)、最有利的方略，從而一舉擊中博弈對方，即拆遷人及其屬于同意利害關(guān)系陣營的行政機(jī)關(guān)的具體行為的要害，從而拯救自己的裁決之難！

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