大河網(wǎng)訊（記者?宋向樂）“你出錢，我出地，合作建房”，為了多分得將來的拆遷補償款，鄭州市金水區(qū)的王先生出錢，惠濟區(qū)的李大伯出地，簽訂了一份《合作建房協(xié)議》，兩人卻在拆遷后矛盾橫生，最終鬧到了法庭。5月20日上午，鄭州市惠濟區(qū)法院審結(jié)了這起合同糾紛案。
事情還得從2012年3月份的一天說起。
2012年3月10日，得知惠濟區(qū)李伯家所在的村莊已經(jīng)納入拆遷計劃的王先生，一大早來到李伯家，因為王先生知道李伯家有一處閑置的宅基地。
王先生便與李伯商議，自己出錢在李伯的宅基地上建房，但是自己要享有建成房的一半即50%的房屋所有權(quán)。將來拆遷時，王先生按照協(xié)議的約定享有50%的權(quán)利，享有拆遷安置協(xié)議約定的權(quán)利，即享有房屋拆遷安置后一半的房屋權(quán)利（包括過渡費等）。
李伯覺得自己的宅基地閑著也是閑著，讓王先生蓋了房，自己還可以得到額外的補償款，何樂而不為呢，便與王先生簽訂了《合作建房協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容分為兩部分：一是關(guān)于在宅基地上所建房屋的權(quán)利。二是將來拆遷時房屋置換拆遷費的分配。
隨后王先生便投資70萬左右，在李伯的宅基地上建造了一個四層的小樓。
2014年9月，李伯所在的村莊開始拆遷，李伯與村委會簽訂了《拆遷安置協(xié)議書》，協(xié)議寫到，李伯取得拆遷安置住宅建筑面積180平方米和置換后建筑面積補償費、搬家補助費等共計62萬余元。
另查明，該村城中村改造辦公室的宣傳讀本顯示：“家有宅基地、戶口均不在該村的，按照每戶90平方米居住用房的標準予以安置”。李伯與其子按兩戶標準獲得180平方米的房屋安置。
王先生在得知李伯簽訂《拆遷安置協(xié)議書》，領(lǐng)到補償款后，便找到李伯，要求按雙方協(xié)議約定分給一半的補償費及住宅建筑面積，但是李伯堅決不同意。
隨即，王先生便一紙訴狀將李伯告上法庭，請求法院依法判令李伯三日內(nèi)支付房屋拆遷補償費等計31萬余元，逾期按同期銀行貸款利率支付利息；依法確認依據(jù)《合作建房協(xié)議》享有被告房屋拆遷安置建筑面積180平方米的一半即90平方米的所有權(quán)。
“我們簽訂的協(xié)議，內(nèi)容很明確，房子和補償款他得履行?！狈ㄍド?，王先生氣憤地說道，
“政府的政策很清楚，有宅基地的一戶90平方分配，我和兒子兩人得180平方，跟有房沒房沒有關(guān)系，分的房子也和協(xié)議內(nèi)容無關(guān)?！崩畈槍ν跸壬挠^點反駁道。
經(jīng)審理法院認為，農(nóng)村村民對宅基地僅享有使用權(quán)而無所有權(quán)，當事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，應(yīng)認定為無效。物權(quán)法定，《合作建房協(xié)議》中違反《中華人民共和國物權(quán)法》的部分無效。依照該建房協(xié)議第二部分，王先生、李伯對涉案合建的房屋各享有50%的權(quán)利。故與涉案房屋有關(guān)的拆工補助、搬家補助費等共計62萬余元，兩人按份共有。而李伯及家人基于農(nóng)村宅基地使用權(quán)及村民資格獲得的建筑面積180平方米的安置住宅，王先生無權(quán)分割。
遂依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，判決如下，李伯于本判決生效之日起十日內(nèi)支付王先生31萬余元。駁回其他訴訟請求。（線索提供：張冬菊?王孝利）
法官提醒：
隨著我國城鎮(zhèn)化進程的提速和房價的過快上漲，一些農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和開發(fā)商建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的行為屢禁不止，近來還出現(xiàn)了農(nóng)民提供宅基地、城市居民出資“合作建房”的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛也日益增多。
一般來說，當事人在合同上簽字畫押就發(fā)生法律效力，雙方都應(yīng)該按照合同的約定履行，如果不按合同約定履行就應(yīng)當依法承擔違約責任。但是有些合同是簽了字也不生效，其中有一種就是農(nóng)村宅基地房買賣合同，也類似與“合作建房”合同。
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。本案中的《合作建房協(xié)議》所涉及的建房用地地塊屬于農(nóng)村集體所有的土地，其性質(zhì)是宅基地。按我國法律規(guī)定，這類地塊只允許使用權(quán)人在該地塊上建造房屋，使用權(quán)人不得非法出租、買賣或變相買賣。
而李大伯與非本村村民的王先生簽訂的《合作建房協(xié)議》，從約定內(nèi)容，不難看出，實際上是非法轉(zhuǎn)讓宅基地。其行為違反國家關(guān)于農(nóng)村土地管理的相關(guān)法律法規(guī)，違反部分應(yīng)認定為無效。
從該案反映出的實際問題可知，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民合作建房無異于“空中樓閣”，存在很大的法律風(fēng)險和政策風(fēng)險。在出資人和出地人簽訂合同并合作建房后，如果相關(guān)部門整頓建設(shè)項目，會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是出資人找供地的農(nóng)民索要款項，出資人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
另外，合作建房后如果遇到國家征地拆遷，由于這類房產(chǎn)沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，出資建房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，其無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償。而作為實際使用人，所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比也有著天壤之別。所以莫要為多得拆遷款投機違法，否則最終惡果還須自己擔。
