在我國的土地管理制度中，土地權(quán)屬包含土地使用權(quán)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬。根據(jù)主體不同，可將土地所有權(quán)分為兩大類：國有土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)；同樣地，土地使用權(quán)也分為兩大類型：即國有土地使用權(quán)和農(nóng)村集體土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)與土地所有權(quán)可以相分離，本文在這里就我國國有土地使用權(quán)的類型做一個(gè)簡單論述。

我國國有土地使用權(quán)的取得方式包括劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或入股這四種方式。而與此相對應(yīng)地土地使用權(quán)類型有國有劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)以及作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)這四種類型。

第一種是國有土地使用權(quán)劃撥取得方式的劃撥土地使用權(quán)。首先，國有土地使用權(quán)劃撥，指的是經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者依法繳納相關(guān)補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后該土地歸其使用，或者無償交付該土地給使用者使用的行為。

此種方式下的土地使用權(quán)即是劃撥土地使用權(quán)，系一種無償?shù)恼姓渲梅绞剑页?、行政法?guī)另有規(guī)定外，不受使用年限的限制，因而，劃撥用地的范圍受到法律的嚴(yán)格限制。未經(jīng)批準(zhǔn)，土地使用者不得轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)。在實(shí)踐操作中，可參照國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，來對劃撥土地范圍進(jìn)行一個(gè)細(xì)化。

第二種是出讓土地使用權(quán)，是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式取得的一種國有土地使用權(quán)。用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性的，須采用招標(biāo)拍賣掛牌的方式才可以取得此種土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，按用途分有不同的年限，如居住用地年限是70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地年限是50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年限是40年。

第三種是承租土地使用權(quán)，顧名思義，是通過國有土地租賃方式取得的一種國有土地使用權(quán)。承租人按約定支付土地租金的，并依法領(lǐng)取該租賃國有土地使用權(quán)權(quán)屬證書，且依約完成協(xié)議中所要求的開發(fā)建設(shè)工程的，經(jīng)相關(guān)部門同意或依照協(xié)議內(nèi)容，可進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓以及抵押等行為。但須依法進(jìn)行登記，便于土地行政主管部門進(jìn)行國有土地管理。所以，承租人享有對該租賃土地的使用權(quán)權(quán)益、收益權(quán)權(quán)益和部分處置權(quán)權(quán)益。

第四種，是作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)。即土地使用權(quán)被作為國家投資公司的對價(jià)，來獲得企業(yè)的國家資本金或股本金，但是該國有土地使用權(quán)必須受到年限的限制。此時(shí)應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門向企業(yè)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）決定書》，當(dāng)事人可依法進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等行為。

總之，在司法實(shí)踐中，國有土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其取得方式的不同直接決定了使用權(quán)的類型。國有土地使用權(quán)主要有四種類型，即國有劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)以及作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)。

 

 

注：

如《中華人民共和國土地管理法》第54條明確規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”。

如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條　土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。

 

 

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宋曉峰律師團(tuán)隊(duì)律師助理賈素飛