商用變住宅？——律師介入粉碎違法評(píng)估圖謀

辦案律師：梁紅麗

【當(dāng)事人登場(chǎng)，商鋪?zhàn)冏≌?/p>

2015年6月，家住北京市西城區(qū)祿長(zhǎng)街的姜穎女士（化名）找到了北京在明律師事務(wù)所的資深拆遷維權(quán)律師梁紅麗。針對(duì)正在面臨的房屋征收，姜穎女士氣憤而又無(wú)奈地說(shuō)：“我當(dāng)時(shí)非常相信政府不會(huì)漠視事實(shí)，漠視民生，然而如今的征收卻使得我面臨生活水平的嚴(yán)重下降，我好好的商鋪被稀里糊涂地認(rèn)定成了住宅。擴(kuò)路拆房不僅是拆我的房子，連我的飯碗也一并拆了砸了，今后晚年的生活沒(méi)個(gè)保障了！”

代理過(guò)眾多拆遷維權(quán)案件的梁紅麗律師十分同情姜穎女士的遭遇，經(jīng)過(guò)耐心的分析，彭女士決定通過(guò)法律途徑捍衛(wèi)自身的合法權(quán)益，將自己應(yīng)得的補(bǔ)償一分不少的拿回來(lái)。

 

【重拳出擊：信息公開(kāi)+訴訟直指法律漏洞】

梁紅麗律師在全面了解案情后，很快鎖定了案件的問(wèn)題焦點(diǎn)：住宅房屋征收評(píng)估結(jié)果報(bào)告和房屋征收決定。梁律師立即指導(dǎo)委托人提出了政府信息公開(kāi)申請(qǐng)，向西城區(qū)人民政府申請(qǐng)公開(kāi)“北京市西城區(qū)北緯路市政道路”項(xiàng)目所涉《征收決定》。西城區(qū)政府辦公室很快作出了《已主動(dòng)公開(kāi)政府信息告知書(shū)》，答復(fù)稱(chēng)該征收決定已在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站上公開(kāi)。根據(jù)信息公開(kāi)獲知的征收決定，梁律師迅速確定了這份關(guān)鍵性文件存在的諸多法律漏洞，并隨即一紙?jiān)V狀將北京市西城區(qū)人民政府告上法庭，要求確認(rèn)其作出的上述房屋征收決定違法。

梁紅麗律師指出，被告在作出本案《征收決定》前未依法征詢(xún)?cè)嬉庖?jiàn)，也未公示其作出此決定的合法依據(jù)，其征收行為在程序及實(shí)體上均存在違法，侵犯了原告的合法權(quán)益。被告對(duì)于原告的主張不予認(rèn)可，并強(qiáng)調(diào)其已于2014年7月3日通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公告了房屋征收決定，原告如今起訴已超過(guò)六個(gè)月，屬于已超過(guò)法定期限的情形。對(duì)此，梁紅麗律師指出，《行政訴訟法》第46條規(guī)定，公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提出。本案中，原告因年齡、學(xué)歷所限對(duì)網(wǎng)絡(luò)幾乎一無(wú)所知，被告僅僅通過(guò)網(wǎng)絡(luò)公告的征收決定原告并不是“應(yīng)當(dāng)知道”，故被告的此主張于法無(wú)據(jù)。

庭審中，梁紅麗律師抽絲剝繭，從征收程序的各個(gè)環(huán)節(jié)逐一揭露被告所做的征收決定存在的法律漏洞。梁律師特別指出，房屋征收調(diào)查結(jié)果公示中將原告的房屋認(rèn)定為一般住宅與事實(shí)嚴(yán)重不符。原告房屋本屬于房屋管理局的直管公房，其原承租房屋產(chǎn)權(quán)證明上寫(xiě)明此房屋性質(zhì)為商業(yè)用房?，F(xiàn)原告已依法進(jìn)行了實(shí)際購(gòu)買(mǎi)，房屋成為其私有，且目前原告還在此處進(jìn)行個(gè)體經(jīng)營(yíng)。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第9條，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用圖和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)?；诖耍课菡魇赵u(píng)估結(jié)果報(bào)告中將原告房屋按照住宅評(píng)估的做法沒(méi)有任何依據(jù)。

 

【評(píng)估報(bào)告修改：商鋪回來(lái)了】

在行政訴訟進(jìn)行的同時(shí)，梁紅麗律師充分發(fā)揮了其一貫擅長(zhǎng)的協(xié)商、調(diào)解功夫，持續(xù)、積極地與征收方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。梁紅麗律師十分誠(chéng)懇地指出，本案的核心問(wèn)題在于征收方的征收行為違反了“等價(jià)有償”“同房同價(jià)”的基本原則，違反了國(guó)務(wù)院第590號(hào)令規(guī)定的“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”的補(bǔ)償原則，造成原告面臨生活困難的實(shí)際威脅。經(jīng)過(guò)一番溝通協(xié)商，加之相關(guān)訴訟程序的壓力，征收方意識(shí)到了自身的違法行為終無(wú)法通過(guò)法律的嚴(yán)格檢驗(yàn)，自行對(duì)姜穎女士的房屋進(jìn)行了重新評(píng)估。而在2015年9月23日的這份評(píng)估結(jié)果報(bào)告中，姜穎女士的房屋用途赫然由此前的“住宅”變更為了“商業(yè)”，補(bǔ)償結(jié)果不但增加了一套安置房，貨幣補(bǔ)償也較此前提高了200多萬(wàn)元。姜穎女士的商鋪，終于回來(lái)了。

最終，雙方經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的友好協(xié)商，達(dá)成了雙方都能接受并滿意的征收補(bǔ)償協(xié)議。原告姜穎女士同意撤回針對(duì)征收決定的起訴，一場(chǎng)原本可能上演的征收大戰(zhàn)在梁紅麗律師的專(zhuān)業(yè)介入下偃旗息鼓，和諧征收在短短的4個(gè)月內(nèi)成為了現(xiàn)實(shí)。

通過(guò)本案，筆者想告訴廣大被征收人，涉征地拆遷的行政訴訟，雖勝訴不多，但其在維權(quán)中發(fā)揮的作用著實(shí)不小。訴訟只是手段，而絕非目的，最終的目的當(dāng)然是為委托人爭(zhēng)取更加公平、合理的補(bǔ)償。而在這個(gè)過(guò)程中，協(xié)商、談判、調(diào)解、溝通才是真正解決矛盾糾紛的王道，是“一以貫之”，必須堅(jiān)持維權(quán)始終的東西。（王宇/文）