關鍵詞：集體土地房屋拆遷、拆遷裁決、遺產(chǎn)房、撤銷裁決

辦案律師：黃艷、楊念平

 

【事實概要】

王爍（化名）在北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)望泉寺村擁有房產(chǎn)一套。2009年，因北京市土地整理儲備中心順義區(qū)分中心（以下簡稱：拆遷人）實施順義區(qū)軌道交通M15號線順西路--府前街站D、E地塊土地一級開發(fā)，王爍的前述房產(chǎn)劃入拆遷范圍內(nèi)。因補償問題經(jīng)幾次協(xié)商后終未能達成一致，拆遷人以王爍為被申請人，于2013年8月向順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱：順義區(qū)住建委）申請了拆遷糾紛行政裁決。2013年9月，后者即做出了《房屋拆遷糾紛裁決書》，300余平方米的房產(chǎn)，僅被裁決可獲得不足65萬元的貨幣補償！深感合法財產(chǎn)權(quán)益遭到“掠奪”的王爍隨即委托了北京在明律師事務所的資深拆遷維權(quán)專家楊念平和青年女律師黃艷依法維護合法權(quán)益。

 

【辦案掠影】

辦案唯一輯：行政復議失敗后的訴訟逆襲

王爍委托律師之前，已經(jīng)自行向北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會申請了行政復議，請求撤銷順義區(qū)住建委的《裁決書》。楊、黃二位律師接受委托后，隨即前往市建委進行了閱卷，并根據(jù)閱卷結(jié)果整理出一份洋洋灑灑數(shù)千字的《法律意見》，剖析了爭議裁決書的“七大”違法點：①拆遷人系北京市土地整理儲備中心轉(zhuǎn)委托進行土地儲備，構(gòu)成無效的行政轉(zhuǎn)委托，其拆遷資格的瑕疵亦影響其裁決申請人主體資格；②裁決程序缺乏正當性，諸如未組織拆遷當事人進行調(diào)解、裁決相關文書未依法進行直接送達、未履行裁決中的權(quán)利告知義務等，導致裁決的實體結(jié)果嚴重損害王爍的合法利益；③爭議裁決據(jù)以作出的主要證據(jù)多數(shù)系偽造；④作為裁決主要事實依據(jù)的《評估報告》，無論在實體還是程序上均存在違法之處，依法不應作為爭議裁決的依據(jù)；⑤爭議裁決據(jù)系在補償資金證明不存在、回遷房不存在的情況下作出，主要事實依據(jù)不足；⑥望泉寺村屬于典型的城中村，且早已納入了城市規(guī)劃區(qū)，按照法〔2005〕行他字第5號司法解釋的規(guī)定，應當參照城市房屋拆遷補償安置，但爭議裁決確定的補償安置標準遠遠低于同區(qū)位城市房屋拆遷補償標準；⑦爭議裁決做出時，拆遷項目立項、規(guī)劃、建設用地批準手續(xù)均已超過兩年有效期，項目拆遷、裁決已不具備合法性基礎。

不過，代理律師的“千言書”并未換來復議機關的公正一判——復議機關經(jīng)過書面審查后，維持了爭議《裁決書》！

二律師絲毫沒有氣餒，而是起草好《行政起訴狀》，將本案訴至北京市順義區(qū)人民法院，請求法院判決撤銷前述《裁決書》。訴訟進行過程中，律師從一份關鍵證據(jù)中發(fā)現(xiàn)了“玄機”——王爍提交的《集體土地使用權(quán)證》是其父親的名字，其父去世后，根據(jù)農(nóng)村財產(chǎn)傳男不傳女的習俗，該處房產(chǎn)留給了王爍，王爍兩個外嫁的姐姐則不對該遺產(chǎn)房屋享有任何權(quán)利。不過，王爍并未持前述集體土地使用權(quán)證去登記部門進行變更登記，僅僅是將王爍父親的名字涂掉后加上了王爍的名字，而后加蓋了望泉寺村村委會公章。從法律層面而言，前述房屋實際仍然系王爍父親的遺產(chǎn)，而并未轉(zhuǎn)變成為王爍的個人財產(chǎn)。那么，順義區(qū)住建委僅以王爍為裁決被申請人，顯然存在裁決對象不當?shù)膯栴}。

根據(jù)前述發(fā)現(xiàn)，代理律師漂亮地贏得了這場訴訟——順義區(qū)人民法院最終以裁決行為認定事實不清為由，判決撤消了訴爭《裁決書》。又一場拆遷裁決危機被成功予以化解。

 

【律師說法】

以北京為例，集體土地上房屋拆遷制度至今是一種合法制度，而作為其中的一環(huán)，拆遷糾紛裁決至今仍然有其合法土壤。作為專業(yè)拆遷維權(quán)律師，我們經(jīng)常建議拆遷咨詢客戶，想維權(quán)，要趁早。何謂“早”？即要在“裁決”之前啟動維權(quán)法律程序維護合法權(quán)益。如果“裁決”下來以后再維權(quán)，則在很大程度上失去了獲取理想補償安置的先機，雖然亡羊補牢猶未為晚，但各種的不確定性、難度系數(shù)已然遠遠高于裁決之前。

就本文所涉案件而言，實際屬于“亡羊補牢”撤銷裁決的一類經(jīng)典案例。該案給我們的啟發(fā)在于：如果很不幸走到了裁決那一步，先不要慌，可以從裁決對象這一層面再判斷判斷裁決的合法性，即判斷裁決是否存在遺漏如下兩種裁決被申請人的情況：（1）房屋共有權(quán)人。房屋共有權(quán)人包括產(chǎn)權(quán)憑證上記載的共有權(quán)人，也包括一些隱性的共有權(quán)人，如通過繼承對房屋形成共有的權(quán)利人、通過離婚財產(chǎn)分割對房屋形成共有的權(quán)利人、通過贈與對房屋形成共有的權(quán)利人；（2）承租人。租賃房屋須拆遷時，在被拆遷人與承租人在未達成租賃解除協(xié)議的情況下，拆遷行政主管部門勢必對承租人的搬遷、安置等問題予以裁決。如果存在前述遺漏情形，那么，裁決將因為裁決對象不全面而被司法程序予以撤銷。（吳藝楠/文?黃艷/編輯）