【導(dǎo)讀】

一條高速公路的選址，從北京市大興區(qū)某鎮(zhèn)穿鎮(zhèn)而過(guò)，北京某食品有限公司有17畝地位于選址紅線范圍，同時(shí)，由于公路規(guī)劃紅線相對(duì)于該公司廠區(qū)而言是斜線切割，導(dǎo)致近9畝地雖然不在紅線范圍內(nèi)，卻變成了“邊角地”無(wú)法再正常使用。是征收17畝？還是征收26畝？成了征收方與這家食品有限公司談判中不可調(diào)和的巨大矛盾……

 

【基本案情】

1994年，北京某食品有限公司注冊(cè)成立，生產(chǎn)保健滋補(bǔ)品、冷食品、罐頭等，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廠區(qū)面積占地近50畝。2015年，因京臺(tái)高速（北京段）項(xiàng)目建設(shè)需要，公司17畝多土地被劃入項(xiàng)目征收范圍。在征收補(bǔ)償事宜協(xié)商過(guò)程中，公司股東與征收辦公室產(chǎn)生意見(jiàn)分歧——由于公路規(guī)劃紅線是斜線切割，廠區(qū)內(nèi)近9畝地雖然不在紅線范圍內(nèi)，卻變成了“邊角地”，造成土地利用價(jià)值大幅減損。鑒于此，公司提出打包征收的意見(jiàn)，但遭到了征收辦公室的拒絕，后者表示只能對(duì)紅線范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及地上地下附屬物進(jìn)行補(bǔ)償，且補(bǔ)償額經(jīng)評(píng)估估算約4800萬(wàn)元。經(jīng)多番協(xié)商仍然未能消除分歧后，公司于2015年12月底委托了初期咨詢過(guò)的北京在明律師事務(wù)所資深征收維權(quán)律師楊念平、黃艷，請(qǐng)她們幫助處理征收補(bǔ)償所涉法律事宜。

 

【律師辦案】

承辦律師介入案件后，按照擬定的工作思路及時(shí)展開(kāi)了政府信息公開(kāi)申請(qǐng)工作，以求對(duì)項(xiàng)目合法性做到全面了解。由于公司享有使用權(quán)的土地性質(zhì)為國(guó)有，兩位承辦律師調(diào)取了京臺(tái)高速（北京段）項(xiàng)目的房屋征收決定、房屋征收補(bǔ)償方案、規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建設(shè)施工許可證等方面的政府信息。半個(gè)月后，一個(gè)重磅信息讓委托人倍感驚訝——由于公司周邊用地多為集體所有土地，而項(xiàng)目周期較緊，故建設(shè)單位先行申報(bào)了集體土地征收及地上物拆遷許可，而國(guó)有土地上房屋征收手續(xù)，尚未辦結(jié)。

根據(jù)項(xiàng)目信息調(diào)查結(jié)果，承辦律師擬定了項(xiàng)目合法性分析報(bào)告，并以法律建議函的形式提交至項(xiàng)目建設(shè)單位、大興區(qū)人民政府、大興區(qū)房屋征收事務(wù)中心，闡明對(duì)公司的征收補(bǔ)償工作應(yīng)當(dāng)依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、建房【2011】77號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律規(guī)定進(jìn)行。不久后，大興區(qū)房屋征收事務(wù)中心負(fù)責(zé)人致電承辦律師，就個(gè)中問(wèn)題進(jìn)行了意見(jiàn)交換，而停滯不前的協(xié)商工作也重新歸航。

承辦律師指導(dǎo)并陪同公司法定代表人、負(fù)責(zé)人參與了補(bǔ)償協(xié)商，談判屢陷僵局——改規(guī)劃危機(jī)、附帶征收合法性必要論證、先拆除后簽約、以框架協(xié)議、備忘錄替代正式補(bǔ)償協(xié)議。堅(jiān)持促成協(xié)商簽約兼顧風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的談判思路，公司一方最終抵達(dá)“彼岸”——征收方同意打包征收26畝土地，雙方于2016年5月簽訂補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償總額逾1億元！

 

【案件點(diǎn)評(píng)】

就國(guó)有土地上的企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房征收而言，主要受《物權(quán)法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院第590號(hào)令）《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）的調(diào)整。與此同時(shí)，各地結(jié)合當(dāng)?shù)乜陀^情況往往會(huì)制定具體實(shí)施辦法、細(xì)則等規(guī)范性文件。以北京為例，《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2011〕27號(hào)）《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》（京建法〔2011〕18號(hào)）在前述法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章的基礎(chǔ)上作出了較為詳盡的細(xì)化規(guī)定。

根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)、政策的規(guī)定，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的補(bǔ)償以“以人為本”“公平、公正”為原則，補(bǔ)償范圍含被征收國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償、被征收廠房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償、其他附屬設(shè)施的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、兩次搬遷補(bǔ)償，補(bǔ)償方式一般為貨幣補(bǔ)償。

對(duì)于本案中出現(xiàn)的附帶征收，或者說(shuō)關(guān)聯(lián)征收問(wèn)題，尚未列入成文法范疇，雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》立法草案征集意見(jiàn)時(shí)曾有所談及。不過(guò)，現(xiàn)行法確定的公平補(bǔ)償具有補(bǔ)充功能，如果某地塊不在征收范圍之內(nèi)，但征收會(huì)導(dǎo)致其無(wú)法正常使用、創(chuàng)造價(jià)值，也可以一并予以征收補(bǔ)償。（黃艷、連尚華/文）