【案情概述：宅基地買(mǎi)賣(mài)無(wú)效嗎？】

劉女士是浙江省義烏市某村村民。1995年，劉女士的丈夫從本村趙姓村民手中購(gòu)買(mǎi)一處院落，院落占地260㎡，房屋建筑面積128平米。1996年又在原來(lái)的房屋上加蓋兩層共計(jì)384㎡，沒(méi)有辦理土地使用證過(guò)戶(hù)和房屋產(chǎn)權(quán)證，此后劉女士一家一直在此居住。天有不測(cè)風(fēng)云，1997年劉女士的丈夫不幸去世，劉女士艱難將兒子撫養(yǎng)成人。2017年初政府征收劉女士所在的村子土地，劉女士沒(méi)有和相關(guān)部門(mén)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。5月的一天，原來(lái)賣(mài)房的趙姓村民突然闖入劉女士家中，告訴劉女士原來(lái)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作廢，可以給30萬(wàn)賠償，不答應(yīng)就帶人來(lái)拆房。還沒(méi)等劉女士回過(guò)神來(lái)，第二天村書(shū)記帶人又到家里，明確告知原來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，宅基地是趙姓村民的，按照村里的政策是誰(shuí)的宅基地就給誰(shuí)補(bǔ)償，且趙姓村民已經(jīng)在杭州請(qǐng)了律師，杭州的律師說(shuō)劉女士所居住房屋的買(mǎi)賣(mài)屬于無(wú)效行為，現(xiàn)在趙姓村民已經(jīng)和征收方簽了補(bǔ)償協(xié)議，所以村里這幾天就會(huì)來(lái)人拆房。

劉女士陷入了絕望之中，住了20年的房子說(shuō)拆就拆，而且只給30萬(wàn)，按照周邊的房?jī)r(jià)劉女士和兒子的基本居住根本無(wú)法保障！在受到賣(mài)房人和村干部的威脅后，劉女士帶著兒子連夜趕赴北京，經(jīng)人介紹，她找到了擅長(zhǎng)辦理重大疑難拆遷案件的北京在明律師事務(wù)所黃曉麗律師，請(qǐng)求律師一定要為她們母子維權(quán)。黃律師接受委托后，對(duì)整個(gè)案件進(jìn)行全面的分析，并根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)能力制定有效的維權(quán)方案。短短1個(gè)月的內(nèi)，劉女士在原有賠償基礎(chǔ)上又增加了一套房的補(bǔ)償，使得本案得到圓滿(mǎn)解決。

 

【辦案經(jīng)過(guò)：維權(quán)五步走】

黃律師接手案件之后在短時(shí)間內(nèi)一連啟動(dòng)了五個(gè)程序：

首先向鎮(zhèn)政府和市政府分別發(fā)送律師建議函，先禮后兵，搭建溝通平臺(tái)；

其次信息公開(kāi)相關(guān)征收信息，收集違法點(diǎn)；

第三針對(duì)村干部的威脅騷擾，郵寄聲明告知他們?nèi)绻渌阶圆鸪?dāng)事人的房屋屬于違法犯罪行為，并向當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)提出人身財(cái)產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng)；

第四針對(duì)斷水?dāng)嚯娦袨閱?dòng)查處程序；

第五在當(dāng)事人的院墻遭到偷拆之后啟動(dòng)追責(zé)程序，對(duì)政府主管人員造成巨大壓力。

隨著相關(guān)程序的啟動(dòng)，由于相關(guān)證據(jù)收集充分，案件證據(jù)力量對(duì)比已經(jīng)明顯有利于劉女士母子。2017年6月初，迫于壓力，相關(guān)部門(mén)主動(dòng)找劉女士磋商補(bǔ)償事宜。經(jīng)過(guò)協(xié)商，劉女士高興的簽訂了征收補(bǔ)償安置協(xié)議：在原來(lái)30萬(wàn)元現(xiàn)金的基礎(chǔ)上，另行補(bǔ)償面積為108㎡的安置房一套！

一個(gè)月，一套房，案件圓滿(mǎn)解決，這是拆遷維權(quán)案件代理中的“火箭速度”。案件的快速解決需要律師強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)能力支持，需要對(duì)案件全面的控制力，需要對(duì)對(duì)手先人一步的行動(dòng)力，更需要來(lái)自被征收人的充分信任與配合。

 

【律師說(shuō)法：宅基地買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)規(guī)定說(shuō)無(wú)效】

本案有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題就是：涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？目前我國(guó)法律、法規(guī)及司法解釋尚沒(méi)有禁止農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)以及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的明確規(guī)定。

我國(guó)目前的立法狀況是，只有《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》針對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定，但這些規(guī)定并未涉及農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題。另外還有一些國(guó)家政策方面的規(guī)定，主要就是國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條第二款：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！?span style="font-family: 宋體;">這兩個(gè)國(guó)務(wù)院文件，不屬于法律或者行政法規(guī)，而且禁止的也是城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地。司法實(shí)踐中，法院對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人已將戶(hù)口遷入所購(gòu)房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，因此劉女士母子有權(quán)獲得征收補(bǔ)償。（黃曉麗/文）