導(dǎo)讀：隨著拆遷的時間越來越長、范圍越來越廣，拆遷中存在的各種情況和問題也都陸續(xù)凸顯出來。不管是什么樣的情況或是問題，都會或多或少的影響到被拆遷人的補償利益。這里面最為明顯的莫過于是“住改非”的情況。

當(dāng)拆遷中遇到“住改非”，拆遷補償是按住房的標(biāo)準(zhǔn)補償，還是按商鋪的標(biāo)準(zhǔn)補償，二者最終的拆遷補償差距是非常懸殊的，對被拆遷人的影響巨大。而對于被拆遷人來說，所有的都希望按照商鋪的價格來計算拆遷補償。而所有的拆遷方，都只想給住房標(biāo)準(zhǔn)的補償。那到底該按住房標(biāo)準(zhǔn)，還是按商鋪標(biāo)準(zhǔn)呢？下面由北京在明律師事務(wù)所拆遷律師來為您講講“住改非”的補償問題。

什么是住改非？

住改非，也稱住改商。是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證實并有納稅記錄。

通俗點說，就是指在當(dāng)事人的所有權(quán)證上標(biāo)明的用途依然為住宅性質(zhì)，但是也依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)，稅務(wù)登記證也有繳納的記錄。

這在現(xiàn)實中表現(xiàn)出來的現(xiàn)象是：一些臨街的房子，前面用來開超市、開茶樓等，或是作其他經(jīng)營，后面用于居住?；蛘呤侵苯訉⒆》扛脑斐缮啼?，用于經(jīng)營。像這樣的情況，在現(xiàn)實中是有很多的。當(dāng)面臨拆遷的時候，拆遷方和被拆遷方就會因到底按什么性質(zhì)的房屋進行補償而發(fā)生糾紛。

遇到拆遷，“住改非”有補償嗎？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如2003年9月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》，明確要求各地對“住改非”房屋，根據(jù)其經(jīng)營情況，經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予補充。在其他有關(guān)條例里也有規(guī)定：被拆遷房屋性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)，各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定……

從上述規(guī)定可以看出：“住改非”遇拆遷，是應(yīng)該有補償?shù)摹＞唧w如何補償，目前尚沒有一個全國性的統(tǒng)一規(guī)定，要根據(jù)各地方的具體政策而定。

“住改非”，該怎樣補償？

上文提到，“住改非”的具體補償要根據(jù)各地方的具體政策而定。但即使是要根據(jù)地方政策定，也必須遵循合法、合理的基本原則。在明律師根據(jù)多年的代理經(jīng)驗總結(jié)出在拆遷實踐中，補償“住改非”所要依據(jù)的一些基本規(guī)則（僅供參考）：

（一）大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

（二）也有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補償政策

對此，有的地方表述為按照房屋的實際用途補償。，也就是說能夠具體認(rèn)定房屋確實是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補償標(biāo)準(zhǔn)補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標(biāo)準(zhǔn)補償。

（三）參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

即：對沿街的住改非房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確

（四）一定時間之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進行補償

在明律師提醒：總的來說，“住改非”的拆遷補償即使不是太高，也不會很低。至于到底能高到多少和低到多少，除了地方政策的影響，更重要的是看被拆遷人的談判協(xié)商能力和其代理律師的專業(yè)能力了。如果被拆遷人在面臨拆遷補償不滿意的情況下，要及時通過法律手段維護自身的合法權(quán)益，而且平時一定要注意保留工商、稅務(wù)等證明實際經(jīng)營及營業(yè)業(yè)績等方面的證據(jù)。