導(dǎo)讀：在房屋征收過(guò)程中，被征房屋未登記的院落、空地是否應(yīng)該納入征收補(bǔ)償范圍？沒(méi)有納入征收補(bǔ)償范圍的征收補(bǔ)償決定是否有效？

【裁判觀點(diǎn)】

房屋征收中對(duì)征收范圍內(nèi)的院落、空地應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。評(píng)估報(bào)告未涉及被征收人國(guó)有土地使用權(quán)范圍內(nèi)空置土地的價(jià)值，由此作出的征收補(bǔ)償決定應(yīng)予撤銷(xiāo)。

【相關(guān)法律】

1.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱(chēng)被征收人）給予公平補(bǔ)償。

第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

2.《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第十一條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

3.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第五十八條 有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的；

（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（四）因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

（五）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

4.《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》（2012）行他字第16號(hào)

山東省高級(jí)人民法院：

你院《關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未確權(quán)登記的空地和院落單獨(dú)予以補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)示》收悉，經(jīng)研究，答復(fù)如下：

對(duì)土地公有制之前，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋方式使用私有的土地，土地轉(zhuǎn)為國(guó)有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經(jīng)確權(quán)登記，亦應(yīng)確定現(xiàn)使用者的國(guó)有土地使用權(quán)。

國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。

此復(fù)。

二〇一三年五月十五日

【裁判規(guī)則】

1.評(píng)估報(bào)告未涉及被征收人國(guó)有土地使用權(quán)范圍內(nèi)空置土地的價(jià)值，由此作出的征收補(bǔ)償決定應(yīng)予撤銷(xiāo)——賈建忠與寧津縣人民政府行政征收案

案例要旨：評(píng)估報(bào)告是征收補(bǔ)償決定的參考依據(jù)，征收單位應(yīng)當(dāng)全面考量，以作出合法、合理的征收補(bǔ)償決定。評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)征收人有證房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)采用市場(chǎng)法，即根據(jù)一定時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)的其他特定房屋成交案例，取相應(yīng)的平均值確定上訴人房屋價(jià)值，記載的比較因素選擇為“交易期日、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別情況”，該評(píng)估報(bào)告并未說(shuō)明涉案空置土地使用權(quán)價(jià)值如何體現(xiàn)，由此作出的征收補(bǔ)償決定應(yīng)予撤銷(xiāo)。

案號(hào)：（2016）魯行終769號(hào)

審理法院：山東省高級(jí)人民法院

案例來(lái)源：法信平臺(tái)精選

2.估價(jià)報(bào)告包含被征收房屋及基底所占土地面積的價(jià)格，并充分考慮了被征收房屋所在區(qū)位、周?chē)h(huán)境及院落大小對(duì)其價(jià)格的影響的，應(yīng)認(rèn)定該房屋的補(bǔ)償價(jià)格已包含其使用的全部土地價(jià)值——趙惠祥與遼寧省桓仁滿(mǎn)族自治縣人民政府行政征收案

案例要旨：對(duì)被征收房屋的估價(jià)報(bào)告明確評(píng)估結(jié)果只包含被征收房屋及基底所占土地面積的價(jià)格，并充分考慮了被征收房屋所在區(qū)位、周?chē)h(huán)境及院落大小對(duì)其價(jià)格的影響，說(shuō)明該房屋的補(bǔ)償價(jià)格已包含了其使用的全部土地價(jià)值。對(duì)于被征收人關(guān)于未補(bǔ)償土地價(jià)值的主張不予支持。

案號(hào)：（2016）最高法行申1050號(hào)

審理法院：最高人民法院

案例來(lái)源：法信平臺(tái)精選

【專(zhuān)家觀點(diǎn)】

1.房屋征收中對(duì)征收范圍內(nèi)的院落、空地應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償

《土地管理法》第五十八條規(guī)定：“由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！背鞘蟹课菡魇沾蠖鄶?shù)是政府為了公共利益收回土地或者為了實(shí)施舊城改造調(diào)整使用土地，這兩種情況，均應(yīng)補(bǔ)償土地使用權(quán)人因土地使用權(quán)受到侵害而遭受的損失。因此，《土地管理法》從法律上為征收中院落、空地的使用權(quán)人設(shè)定了享有補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，征收機(jī)關(guān)在征收中應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定對(duì)被征收人的院落、空地予以補(bǔ)償。同時(shí)，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（2011年6月3日）（下稱(chēng)《評(píng)估辦法》）第十一條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的正常交易價(jià)格。

（摘自《<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>條文解讀與案例評(píng)點(diǎn)》，沈開(kāi)舉主編，中國(guó)法制出版社2011年1月出版）

2.征收主體在征收中應(yīng)當(dāng)依法對(duì)被征收人的院落、空地予以補(bǔ)償

《土地管理法》從法律上為房屋征收中院落、空地的使用權(quán)人設(shè)定了享有補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，征收主體在征收中應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定對(duì)被征收人的院落、空地予以補(bǔ)償。在房屋價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~往往與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素相關(guān)，包括被征收房屋的成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等，這些因素一般在具體的房屋征收中被考慮了。

但是，對(duì)于有無(wú)補(bǔ)償院落、空地這一因素爭(zhēng)議卻很大?！堆a(bǔ)償條例》并沒(méi)有對(duì)院落、空地的補(bǔ)償作出明確的規(guī)定，但是規(guī)定了對(duì)房屋征收的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)為參照標(biāo)準(zhǔn)，因此，對(duì)帶院落的房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)亦應(yīng)選擇同樣帶院落的房屋的市場(chǎng)交易價(jià)作參考。在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被征收人擁有的院落及擁有的附屬設(shè)施。對(duì)被征收房屋的價(jià)值產(chǎn)生重要影響的院落、空地當(dāng)然是補(bǔ)償需要考慮的因素。被征收人對(duì)合法使用的院落、空地雖然不享有所有權(quán)，但擁有使用權(quán)，征收人征收房屋的同時(shí)也損害了被征收人對(duì)房前屋后的院落、空地的土地使用權(quán)，因此，征收人應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以補(bǔ)償。

（摘自《房屋與土地征收征用補(bǔ)償實(shí)務(wù)》，楊曉玲主編，中國(guó)法制出版社2011年8月出版）

3.房屋征收補(bǔ)償中房屋的附屬物是否屬于補(bǔ)償范圍的認(rèn)定

被征收房屋的附屬物是指附屬于被征收房屋，由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人在使用過(guò)程中為提高房屋使用效能而改造或追加的，不能異地使用或異地使用將影響其功能的財(cái)物及相關(guān)設(shè)施。一般是在房屋所有權(quán)證或房屋租賃合同中載明的、與房屋主體建筑有關(guān)的附屬建筑或構(gòu)筑物。房屋結(jié)構(gòu)及本身所含有的門(mén)、窗及水電設(shè)施屬房屋估價(jià)范圍，應(yīng)在房屋評(píng)估中體現(xiàn)，不屬附屬物評(píng)估范圍。《補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。因此，對(duì)房屋附屬物的評(píng)估基準(zhǔn)日為房屋征收決定公告之日。房屋征收決定公告之日后新增加的附屬物不在補(bǔ)償之列。

（1）哪些屬于房屋的附屬物？一般是指附屬于居住房屋的平廈、雜房、廚房、廁所、過(guò)道、院落、占地、公有住房非居室、圍墻、煙囪、化糞池、門(mén)斗、水井、室外低坪、爐灶、簡(jiǎn)易廁所、空調(diào)、熱水器、外陽(yáng)臺(tái)、PVG門(mén)窗、外陽(yáng)臺(tái)鋁合金門(mén)窗、防盜門(mén)、防盜網(wǎng)、電表、水表等等，有合法權(quán)屬證明或不計(jì)算租金面積的居室的附屬使用部分。

（2）在遇到征收時(shí)，要區(qū)分兩種情況，一種是房屋的使用人合法擁有的、證照齊全的、具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的附屬物，對(duì)這部分附屬物，由于拆除而給被征收人帶來(lái)一定的損失，按照《憲法》規(guī)定，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋以及其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，因此可以對(duì)這部分附屬物給予一定的補(bǔ)償，比如，相關(guān)設(shè)備移機(jī)、初裝、開(kāi)通，室內(nèi)單項(xiàng)裝飾裝潢拆除補(bǔ)償、室內(nèi)基本裝飾裝潢拆除補(bǔ)償、地栽樹(shù)木及觀賞性花木拆除補(bǔ)償、戶(hù)外構(gòu)筑物拆除補(bǔ)償。但補(bǔ)償?shù)乃揭h(yuǎn)遠(yuǎn)低于被拆除的正式房屋。另一種是房屋產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過(guò)合法的審批手續(xù)或不合理占用的附屬物，對(duì)于這一部分，一般不能給予補(bǔ)償，但是有特殊情況的也應(yīng)該給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但補(bǔ)償?shù)乃揭h(yuǎn)遠(yuǎn)低于合法附屬物。

（摘自《房屋與土地征收征用補(bǔ)償實(shí)務(wù)》，楊曉玲主編，中國(guó)法制出版社2011年8月出版）