導讀：違建不補，與未登記建筑的認定、補償，不能直接劃等號?！耙圆疬`名義實施違法強拆”的征收“歪招”，其在現(xiàn)實中的情形已被徹底揭露。廣大被征收人需注意，千萬不要相信“無證、未登記直接拆除”這樣的鬼話了……

《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

就是因為這條規(guī)定，“違建零補償”成了征收中的一個令廣大被征收人聞之色變的說辭。似乎一旦自己的房屋被認定為違法建筑，行政強拆的到來就是無法避免的，而更為悲催的零補償結局也是板上釘釘。許多善良但稍顯無知的群眾也會覺得，違建就該拆，就該不補，這才對得起我們這些有證、登記了的合法建筑的所有者，這才叫公平、合理的征收補償。但是，無論從現(xiàn)實中還是從法理層面，這種理解都是錯誤的、偏頗的。

我們來看一份現(xiàn)實中的《征收補償方案》，來用事實擊破謠言。這份來自我國中部地區(qū)某省會城市的方案中規(guī)定，在征收涉及未登記建筑時，被征收人應當向房屋征收實施單位（也就是地方上所謂的“征收服務中心”）提供相關建房手續(xù)，由區(qū)政府牽頭組織相關部門組成工作組進行調(diào)查、認定并提出處理意見。據(jù)此可知，即使涉案建筑確實沒有辦理房產(chǎn)證，但只要被征收人能夠提供其他建房手續(xù)，比如有關規(guī)劃、施工的許可，或者當初建房時所在基層群眾自治性組織出具的證明、許可材料，房屋就不應被直接認定為違建，而是需要經(jīng)過更進一步的調(diào)查認定。

那么，實踐中通常是如何進行認定的呢？這份方案顯示了如下認定依據(jù)和標準：

征收被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋，本著實事求是的原則，參照有產(chǎn)權的住宅房屋予以補償安置。對難以認定自行搭建房屋具體建造年限的，由工作組根據(jù)房屋現(xiàn)狀提出處理意見。

如果是在單位土地使用權范圍內(nèi)被征收人有證明文件證明該房屋在1985年以前自行搭建的，分以下幾種情況處理：

1. 在單位土地上自行搭建的非住宅房屋，按重置價范圍內(nèi)給予補償。

2. 在單位土地上自行搭建的住宅房屋，如果是1985年以前由單位自行搭建的，按重置價補償給單位。如居住人符合房改條件的，可以先行房改，房改后按私房標準給予補償。

3. 對難以認定自行搭建房屋具體建造年限，且被征收人在本市城區(qū)內(nèi)僅此一處住房的，不足36平方米的按36平方米給予補償安置；面積大于36平方米但戶人均住房建筑面積在15平方米以下的，按實際面積補償安置；面積大于36平方米且戶人均住房建筑面積超過15平方米的，按人均15平方米給予補償安置，其余超出部分按重置價給予貨幣補償。

4. 對難以認定自行搭建房屋具體建造年限，但被征收人他處有住房的，由認定組根據(jù)房屋現(xiàn)狀提出處理意見，可在重置價格范圍內(nèi)給予補償。

對此，北京在明律師事務所的青年律師陳麗芳指出，對于實踐中類似于上文所述的《方案》規(guī)定的對未登記建筑的補償依據(jù)，我們可以得出以下結論：

其一，只要被征收人能夠提供未登記建筑建造年限的有關證明文件，譬如由基層群眾自治組織、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出具的書面材料，那么涉案建筑就不是違法建筑，就依法應當給予補償；若單論有證、無證，證是不是齊，那么民國時期的民居建筑豈不全成了違建？這顯然是荒謬、無理的。

其二，如果被征收人對前述“工作組”認定、調(diào)查、處理的結論不服，理論上不能直接進行救濟。但在涉案建筑面臨強拆時，則可以以此為依據(jù)針對強拆違法行使救濟的權利。即如果房屋本身并非違法建筑而被錯誤的認定為違法建筑進而收到了《責令限期拆除通知書》之類的文書，那么被征收人可以針對這樣的文書行使救濟權利。

因此，對于未登記、無證建筑在面臨征收時的結局，是絕不可簡單的以一個“違建零補償”來回答的。動輒以未登記建筑是違建，進而威脅行政強拆的做法，更有可能是徹頭徹尾的“以拆違代拆遷”的違法行為。所謂的“歷史遺留問題”，也就是在說前述這些“未登記建筑”的。而在明拆遷律師想最后提示大家的是，即便自己的建筑未登記、無證、缺證，可供維權博弈的空間仍然是存在的，法理依據(jù)和現(xiàn)實依據(jù)仍然是充分的，切不可輕易聽信什么“違建零補償”的話，進而隨意放棄自己的合法補償權益。