導(dǎo)讀：這件案子本身，被征收人對1000萬元的補償數(shù)額不滿是沒有問題的，選擇繼續(xù)維權(quán)沒錯。后來發(fā)生的事情，只能說是被征收人已經(jīng)辦理買賣合同公證的房屋沒有來得及辦理過戶登記這一“權(quán)利瑕疵”被征收方給抓住了，進而使出了“流氓”套路，致使1000萬元的補償轉(zhuǎn)眼貶值成了500萬……北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師閆會東如是說。那么，這是一起怎樣的離奇案件呢？背后又反映出征收拆遷領(lǐng)域的何種復(fù)雜、深刻的問題呢？針對這一案件，北京在明律師事務(wù)所舉辦了一場案件研討。

在明拆遷律師說案情：談妥的1000萬補償，轉(zhuǎn)眼剩500萬

當(dāng)事人在某市擁有國有土地上房屋共5間，面積69.7平方米。1996年，當(dāng)事人從當(dāng)時的產(chǎn)權(quán)人處購買，辦理了房屋買賣合同的公證。但涉案房屋于1998年即面臨拆遷，產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)而無法辦理過戶手續(xù)，故不動產(chǎn)登記的權(quán)利人一直沒有變更。

拆遷項目并不急于用地，規(guī)劃貌似是要將涉案土地建設(shè)為城市中心公園綠地，本身牽涉利益不大，一直延宕到了2014年。區(qū)征收辦接手拆遷工作，開始與當(dāng)事人展開談判，涉案房屋的補償數(shù)額最高談到了1000萬。按說這個數(shù)也還算合理，但當(dāng)事人認(rèn)為自己的房屋面積較鄰居的大，然而鄰居貌似也拿到了1000萬的補償，故將自己的補償期望值定在了1200萬元以上，雙方未能達(dá)成協(xié)議。

就在2015年12月17日凌晨5時，當(dāng)事人被從睡夢中強行拖出，房屋遭不明身份社會人員強拆……

▲ 本案研討會現(xiàn)場

惱羞成怒的當(dāng)事人旋即委托了閆會東律師進行維權(quán)。閆律師向市政府、區(qū)政府遞交查處違法拆遷申請，區(qū)政府回復(fù)指出“因查找不到產(chǎn)權(quán)人，故對該處房屋的補償款進行了財產(chǎn)提存公證，之后實施的強拆行為是合法的”。

隨后提起的一系列程序，如針對拆遷許可證續(xù)證違法的訴訟，針對區(qū)政府征收辦的回復(fù)提起不履行法定職責(zé)的行政訴訟，針對區(qū)市政市容委作出強制拆除行為的訴訟等，均因當(dāng)事人不是涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人，相關(guān)行為對其權(quán)利義務(wù)無影響而遭到駁回起訴，程序一時間變得難以推進。

無奈之下，當(dāng)事人找到了當(dāng)年的出賣人，在付給了其30萬元作為“辛苦費”的情況下才從他手中獲得一份聲明，內(nèi)容是其名下的房屋已出售給當(dāng)事人并由其實際居住使用多年，相關(guān)拆遷利益歸當(dāng)事人所有。據(jù)此，區(qū)法院經(jīng)調(diào)解后作出調(diào)解書，認(rèn)定本案拆遷利益歸當(dāng)事人所有，買賣合同真實有效。征收辦在收到此調(diào)解書后表示，提存的款項是500萬元，你可以領(lǐng)走；再想多要，沒門！而法院的法官也委婉的表示，如果原告方繼續(xù)爭取更多的補償，我們恐怕難以支持……

就這樣，案件陷入了僵局。單從結(jié)果看，當(dāng)事人還不如當(dāng)初1000萬的時候簽協(xié)議走人。如今生生跌成了500萬，當(dāng)事人貌似是吃了啞巴虧。

在明律師說法律：這是征收方的“流氓”招術(shù)！

問題在于，當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)因為自己的房屋“沒過戶”，存在權(quán)利瑕疵，而在1000萬時選擇妥協(xié)呢？法院一而再、再而三的因其不是涉案房屋產(chǎn)權(quán)人而“駁回起訴”又是否正確呢？北京在明律師事務(wù)所主任，著名行政訴訟專家楊在明的回答是清晰的：答案都是否定的！

▲?楊在明律師針對本案進行分析

這里的道理其實很淺顯：能不能因為“沒過戶”這一權(quán)利瑕疵，就否定當(dāng)事人的被征收人身份和獲取補償權(quán)益的資格呢？當(dāng)然不能。涉案房屋的買賣是經(jīng)過公證的且已實際履行了付款義務(wù)，且當(dāng)事人已對房屋實際居住、使用多年，形成事實上的有權(quán)占有狀態(tài)。故此，在房屋面臨拆遷時，當(dāng)事人就是當(dāng)然的補償權(quán)利人。房產(chǎn)證沒有改名，并不意味著當(dāng)事人就此喪失了房屋的合法權(quán)利。事實上，區(qū)法院在后來的調(diào)解中已經(jīng)確認(rèn)了當(dāng)事人獲取拆遷利益的資格，征收方也同意支付提存的500萬元作為補償，這就足以說明事實上征收方對涉案房屋的補償權(quán)利人究竟是誰是非常清楚、明白的，就這點而言不存在任何爭議。

實踐中，由于特殊的歷史原因和復(fù)雜的客觀現(xiàn)狀，房屋、土地存在“權(quán)利瑕疵”的情形比比皆是，但絕不能因此而否定相應(yīng)主體在面臨征收時的補償權(quán)利人資格，更不應(yīng)因此而認(rèn)為當(dāng)事人“與涉案房屋沒有利害關(guān)系”，這是天大的謬誤！本案中，征收方正是在初期的接觸中發(fā)現(xiàn)了當(dāng)事人房屋存在“沒過戶”這樣的權(quán)利瑕疵，進而在1000萬談不攏的情形下故意使出“強拆”招術(shù)，以“產(chǎn)權(quán)人下落不明無法確認(rèn)”為由來人為制造房屋已被拆除，補償款已被提存的客觀事實。事實上，產(chǎn)權(quán)人就是當(dāng)?shù)厝?，且其的另一套房屋也以類似方式賣給了別人，對于這些情況征收方應(yīng)是心知肚明的。就這樣，僅僅因為這樣一個并非當(dāng)事人過錯所形成的權(quán)利瑕疵，加上當(dāng)事人當(dāng)初對補償數(shù)額的一點點“執(zhí)著”，1000萬就縮水成了500萬……征收方的“套路”，不可謂不靈活、毒辣。強拆行為本來是涉嫌違法的，結(jié)果這一“提存”，一強調(diào)“產(chǎn)權(quán)人不明確”，居然事實上“倒果為因”——違法的強拆變了合法了——你產(chǎn)權(quán)人都不知道是誰，反正不是你，我不拆你等什么呢？

在明拆遷律師最后想指出的是，被征收人切不可期待法院在此種情形下作出“公正的判決”。因為事實上法院出具調(diào)解書的目的，就是要將補償數(shù)額固定在500萬上，不再希望被征收人繼續(xù)往上要了，這顯然是與征收方心照不宣所達(dá)成的“默契”。目前，在明律師正試圖通過啟動再審程序，利用參與強拆的部分人員仍遭公安機關(guān)羈押等有利條件從側(cè)面啟動程序，繼續(xù)嘗試將博弈進行下去。但鑒于當(dāng)事人的房屋已遭強拆，且涉案項目并不著急用地的現(xiàn)實，案件無疑困難重重。

本案值得被征收人思索的有兩點：其一，當(dāng)初1000萬的時候，不多，也不少了，該不該妥協(xié)，這是一個選擇問題，無所謂對錯，也實在不該拿結(jié)果來倒推過程；其二，當(dāng)初買房的時候，過戶手續(xù)如果能辦下來……可惜，生活就是這樣，假設(shè)沒有任何意義。