導(dǎo)讀：就征收補(bǔ)償?shù)姆绞絹碚f，分為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩大類。實(shí)踐中，政府一般比較鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償方式，甚至?xí)榇藛为?dú)設(shè)置一定的獎(jiǎng)勵(lì)政策。而被征收人則更愿意因“居者有其屋”的傳統(tǒng)觀念和房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)狀況而選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，堅(jiān)決要房子。那么，在確定了要房的大前提后，另一個(gè)選擇就擺在了廣大被征收人的面前：回遷，外遷，哪個(gè)更有利于被征收人呢？

在明拆遷律師說法律：回遷、外遷，有法可依

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條規(guī)定，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。實(shí)踐中，一些被征收人既拿到了房，又分到了錢，反映的就是“差價(jià)”這一內(nèi)容。

那么，究竟是回遷還是外遷一事，被征收人是否有選擇權(quán)呢？北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示，這要依具體的項(xiàng)目屬性而定。對(duì)于一般的征收項(xiàng)目，尤其是農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷和城市里的“文物騰退”，一般不存在回遷這一選項(xiàng)。因?yàn)樵泛芸赡苁且獮槟承┑缆?、鐵路、大中型水電建設(shè)等重大項(xiàng)目而使用，不存在回遷的條件。且對(duì)于很多“易地扶貧搬遷項(xiàng)目”而言，拆遷的目的就在于幫助老百姓走出地處偏僻，交通不便，自然條件惡劣，種什么不長(zhǎng)什么，存在地質(zhì)災(zāi)害隱患且無法有效排除的“窮山惡水”，更不會(huì)存在回遷一說。至于“文物騰退”，其騰退地多在大城市中人口密度極大的最核心地區(qū)，同樣不具備回遷條件。因此，對(duì)于這類項(xiàng)目而言，被征收人是不能選擇回遷安置的，面臨的很可能是整村移民到某個(gè)新的區(qū)域，開始全新的生活。

但是，凡事有原則就有例外。《條例》第21條還規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋（即老百姓所謂的“回遷房”）。這種賦予被征收人選擇回遷安置權(quán)利的規(guī)定，可適用于當(dāng)前在一些大城市中比較普遍的棚戶區(qū)改造、危舊房改造和城中村改造項(xiàng)目。此時(shí)，是否有回遷安置選項(xiàng)便是考查項(xiàng)目是否合法的一個(gè)重要法律點(diǎn)，如果沒有，涉案征收補(bǔ)償行為就可能違法。

在明拆遷律師說選擇：回遷還是外遷，怎么選？

那么，倘若被征收人剛好趕上了有權(quán)選擇回遷還是外遷的情形，究竟怎么選才是受益的呢？自然，這兩種選項(xiàng)各有各的優(yōu)劣、特點(diǎn)，被征收人需要根據(jù)自己的實(shí)際需要來合理的進(jìn)行選擇。

對(duì)此，在明所的陳麗芳律師進(jìn)一步表示，實(shí)踐中選擇回遷的，占絕大多數(shù)。而政府會(huì)比較鼓勵(lì)外遷這一選項(xiàng)。

其一，很多棚戶區(qū)內(nèi)的老住戶故土難離，不愿遠(yuǎn)遷。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中涉及的被征收人很多都是在城市中心區(qū)居住多年的中老年人，他們的社會(huì)關(guān)系也主要集中在這一區(qū)域內(nèi)。而外遷地點(diǎn)相對(duì)遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，故這些被征收人不愿選擇外遷安置方式。

其二，市中心教育、醫(yī)療、出行條件成熟便利，外遷地有時(shí)存在配套不健全等問題。當(dāng)被征收人面臨子女的教育問題時(shí)，“學(xué)區(qū)房”是最有價(jià)值的，而外遷地通常不會(huì)有就學(xué)的方便。就醫(yī)、出行、購(gòu)物、文化娛樂等其他基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)也是個(gè)問題。有些時(shí)候，雖然政府會(huì)在規(guī)劃中承諾外遷地在未來若干年會(huì)有很大發(fā)展、變化，但畢竟也只能以沙盤、圖片的形式呈現(xiàn)，實(shí)地一考察還存在空空如也、荒郊野外的感覺。此時(shí)，回遷的優(yōu)勢(shì)無疑是比較明顯的。

其三，回遷必定是“期房”，故被征收人需承受長(zhǎng)期不能回遷，在外過渡的可能性。通常而言，回遷房必然是期房，得在原有房屋被拆除后在原地新建。那么被征收人就需要進(jìn)行臨時(shí)安置或選擇投親靠友、在外租房領(lǐng)取臨時(shí)過渡安置費(fèi)。而期房的建設(shè)是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，姑且不說可能存在的房屋質(zhì)量、安全隱患及面積縮水、配套與承諾不符等問題，遇到征收項(xiàng)目遲遲無法完成或因故擱置的情形，長(zhǎng)期拖延無法回遷是客觀存在的事實(shí)。這種“有家不能歸”的糟糕心理體驗(yàn)，選擇回遷的被征收人是需要做好應(yīng)對(duì)的心理準(zhǔn)備的。

但從另一個(gè)角度講，外遷也未必就一定是現(xiàn)房。實(shí)踐中很多法治環(huán)境健全的地方能夠?qū)崿F(xiàn)外遷戶的“拎包入住”，安置房都是精裝修，這當(dāng)然很好。但就目前而言，尚不能說每個(gè)項(xiàng)目都能這樣補(bǔ)償。

其四，對(duì)于外遷，政府會(huì)提供一定的優(yōu)惠政策，通常反映在補(bǔ)償安置的房屋面積上。政府鼓勵(lì)外遷，目的是進(jìn)行人口疏解，同時(shí)帶動(dòng)城市郊區(qū)乃至于新區(qū)的發(fā)展。尤其是在一些環(huán)境承載壓力極大的特大型城市中，外遷是政府非常鼓勵(lì)的安置方式。就現(xiàn)狀來看，回遷的安置面積比例一般是1:1.2左右，而外遷則有望達(dá)到1:1.3-1.7。有時(shí)多出的面積也會(huì)以補(bǔ)償款的形式落實(shí)下來，選擇外遷的被征收人也能因此而獲得實(shí)惠。即便如此，目前選擇外遷的被征收人仍然是少數(shù)，“背井離鄉(xiāng)”不是傳統(tǒng)中國(guó)人所能接受的選擇。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在補(bǔ)償總額得以滿意的情況下，外遷未必不是好選擇。實(shí)踐中那些因項(xiàng)目情況特殊而獲得較高補(bǔ)償比例的被征收人，大部分都是外遷。對(duì)于房屋未來的居住環(huán)境，還是要以一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光去考量，畢竟中心城區(qū)的發(fā)展空間幾乎已經(jīng)沒有了，而城市周邊輻射地帶則可能存在很多機(jī)會(huì)?？傊烤故腔剡w還是外遷，選擇權(quán)在被征收人，風(fēng)險(xiǎn)各異，優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)鮮明，在明拆遷律師祝愿大家都能實(shí)現(xiàn)在征收后的安居樂業(yè)。