導(dǎo)讀：關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償、集體土地征收補(bǔ)償，國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)，程序越來越規(guī)范，但關(guān)于農(nóng)民宅基地自愿有償退出機(jī)制，相信有不少人還不太了解，在明拆遷律師帶您了解其中的由來。

 

徐州的李先生所在的村莊新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃行動(dòng)在如火如荼的進(jìn)行，作為農(nóng)民宅基地有償退出機(jī)制試點(diǎn)村，2014年年底，村委會(huì)在沒有召開村民大會(huì)、沒有征求村民意見的情況下，通過各種途徑，或走親訪友或說情許愿，或動(dòng)用黑道勢(shì)力、威逼利誘，用盡各種手段，強(qiáng)迫村民在事先起草好的《村民宅基地自愿退出補(bǔ)償協(xié)議》上簽字。協(xié)議內(nèi)容就是村民自愿退出宅基地，村委會(huì)按照縣政府的文件精神給予有償補(bǔ)助，退出的宅基地歸村委會(huì)集體所有。退出的宅基地（含地面上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物等）一次性給予補(bǔ)償。村干部描繪的藍(lán)圖是，村民們能享受到城里人住的房子，房子的質(zhì)量和環(huán)境和城市一樣。村民們半信半疑，有老實(shí)的村民就簽了協(xié)議，但李先生長(zhǎng)了個(gè)心眼，他認(rèn)為這個(gè)協(xié)議太過于簡(jiǎn)單了。不管簽沒簽協(xié)議，村民們都不愿意離開自己的老房子。

 

到了2016年4月份，在沒有任何通知的情況下村委會(huì)帶著一幫人把李先生在內(nèi)的20多戶的老房子一夜之間全部強(qiáng)拆，面對(duì)一地破磚爛瓦，李先生怒火中燒，他想不通的是，不是說好的自愿退出嗎？怎么成了強(qiáng)制了？

 

關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償、集體土地征收補(bǔ)償，國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)，程序越來越規(guī)范，但關(guān)于農(nóng)民宅基地自愿有償退出機(jī)制，相信有不少人還不太了解，在明拆遷律師帶您了解其中的由來。

 

首先大家需要了解的是農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。所謂供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和數(shù)量。需求側(cè)改革主要有投資、消費(fèi)、出口三駕馬車，供給側(cè)則有勞動(dòng)力、土地、資本、制度創(chuàng)造、創(chuàng)新等要素。在近年來的中國(guó)中央農(nóng)村工作會(huì)議和黨中央的1號(hào)文件多次提到要深入貫徹實(shí)施農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，這其中作為農(nóng)村支柱的集體土地首當(dāng)其沖也在改革深化的范圍內(nèi)。響應(yīng)黨中央農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的號(hào)召，全國(guó)各地新推出了針對(duì)集體土地的各項(xiàng)試點(diǎn)。

 

比如在江蘇省徐州市沛縣推出了一項(xiàng)新型的宅基地退出機(jī)制，沛縣人民政府根據(jù)徐州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的意見》（徐委發(fā)（2013）29號(hào)），推出《沛縣集體建設(shè)土地退出及推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)管理辦法（試行）實(shí)施細(xì)則》，規(guī)定按照土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地）退出后復(fù)墾為農(nóng)用地；集體建設(shè)用地退出應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持先安置后退出、試點(diǎn)先行、量力而行的原則；明確規(guī)定了集體建設(shè)用地退出辦理程序：由申請(qǐng)單位提供材料向鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)提出申請(qǐng)，鎮(zhèn)政府及區(qū)管委會(huì)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審，經(jīng)實(shí)測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，確定面積計(jì)算補(bǔ)償金，并在所在村民委員會(huì)或村民小組公示后，符合條件的由申請(qǐng)單位與鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)簽訂《集體建設(shè)用地退出協(xié)議》，協(xié)議簽訂后報(bào)國(guó)土局審核，符合細(xì)則規(guī)定的，報(bào)縣政府批準(zhǔn)。經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后由沛縣興田農(nóng)村土地整理有限責(zé)任公司與鎮(zhèn)政府、管委會(huì)簽訂《集體建設(shè)用地退出補(bǔ)償協(xié)議》，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)之日起30個(gè)工作日內(nèi)，鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)制定《復(fù)墾方案》，明確復(fù)墾的地類、規(guī)模、工程設(shè)計(jì)及資金預(yù)算等，到國(guó)土局備案。完成備案后，由鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)組織原建設(shè)用地使用單位完成拆遷和復(fù)墾工作。項(xiàng)目驗(yàn)收合格的，由沛縣興田農(nóng)村土地整理有限責(zé)任公司7日內(nèi)向鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)支付全額補(bǔ)償資金，國(guó)土局注銷退出的集體土地使用證書；鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)應(yīng)自收到補(bǔ)償金7個(gè)工作日支付給推出單位。推出的集體建設(shè)用地復(fù)墾為農(nóng)用地后，原土地所有權(quán)不變，復(fù)墾后的農(nóng)用地收益由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支配，退出的宅基地使用人不再享有取得宅基地的權(quán)利。

 

總觀此細(xì)則，完全符合黨中央農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神?，F(xiàn)在農(nóng)村建設(shè)用地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，另一面是農(nóng)用地尤其是耕地面積遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)的需要，此試點(diǎn)工作將宅基地收歸集體用于復(fù)墾，有效的利用集體土地，擴(kuò)大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性，更好滿足國(guó)家對(duì)農(nóng)用地尤其是耕地的需求以及廣大人民群眾的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

 

同時(shí)，此試點(diǎn)工作也符合法律法規(guī)的規(guī)定。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有宅基地用益物權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定， 用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。因此宅基地在征收、動(dòng)遷時(shí)理應(yīng)享有補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。此試點(diǎn)工作中村民在自愿退出宅基地后有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

 

反觀此案，李先生所在的村莊作為試點(diǎn)，推出新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃，對(duì)宅基地采用有償退出，于國(guó)于民都是好事，為何轟轟烈烈的試點(diǎn)工作最后激起民憤？這其中不乏實(shí)際工作中的程序違法現(xiàn)象泛濫的緣故。那么，廣大村民在面對(duì)這類新事物時(shí)該如何加以應(yīng)對(duì)呢？在明律師謹(jǐn)提出以下3點(diǎn)供參考：

 

首先是村民不同意退出宅基地時(shí)，被各方勢(shì)力強(qiáng)壓或威逼利誘，強(qiáng)迫簽訂的《宅基地退出協(xié)議》，根據(jù)《民法總則》《物權(quán)法》《合同法》的相關(guān)規(guī)定，此類協(xié)議可以申請(qǐng)法院判決無效。

 

其次是退出宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及其不合理。在簽訂協(xié)議之前如果村民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，完全可以委托專業(yè)的律師為其維權(quán)。維權(quán)的時(shí)間越早越好，若等到房屋已被拆才想起來找律師，這時(shí)的維權(quán)成本會(huì)高很多，而且往往達(dá)不到村民朋友們的期望值。由于宅基地退出試點(diǎn)機(jī)制是新興產(chǎn)物，關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地都不一樣，在專業(yè)拆遷律師的協(xié)助下，可以最大限度地維護(hù)自身的權(quán)益。

 

再次是政府部門組織村委會(huì)強(qiáng)拆房屋時(shí)，切記首先保護(hù)生命財(cái)產(chǎn)安全，生命第一，動(dòng)產(chǎn)第二，不動(dòng)產(chǎn)排最后。強(qiáng)拆過程中留好證據(jù)、及時(shí)撥打報(bào)警電話，盡量不與強(qiáng)拆人員發(fā)生肢體沖突，最后別忘了及時(shí)跟律師溝通案情，在專業(yè)的拆遷律師的協(xié)助下提起各項(xiàng)維權(quán)程序。