導(dǎo)讀：通常我們講，征收維權(quán)的一個(gè)重要策略性原則就是要“拖住時(shí)間”，只有做到這一點(diǎn)，才能獲取在博弈中提升補(bǔ)償結(jié)果的機(jī)會(huì)，給補(bǔ)償上升創(chuàng)造空間。然而凡事都有例外，在一些特殊情況下，“拖下去”的結(jié)果對(duì)于被征收人而言是很麻煩的，原因就在于被征收人往往存在一些難以彌補(bǔ)的弱點(diǎn)、漏洞被征收方給握住了。那么，究竟這是什么樣的情況呢？割肉離場(chǎng)，被征收人真能狠下心來(lái)么？

 

就在明拆遷律師10余年代理征地拆遷維權(quán)案件所積累的豐富經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，至少以下3種情形下，被征收人應(yīng)考慮早簽協(xié)議早搬離。需要提前打預(yù)防針的是，“應(yīng)考慮”絕不是“必須”的意思，凡事都要具體案情具體分析，這個(gè)根本性原則是不能被破壞或誤讀的。在明拆遷律師的建議，只是希望大家能審時(shí)度勢(shì)去“想一想”接受補(bǔ)償走人這種可能性。

 

其一，被征收人的房屋存在嚴(yán)重違法事實(shí)，比如確系根本上違反規(guī)劃的違法建筑，如在擬征地公告發(fā)布后加蓋、搶建的，存在嚴(yán)重消防安全隱患的彩鋼板房，使原有房屋成為危險(xiǎn)房屋的加蓋樓層房屋等等。此種情形下，行政機(jī)關(guān)依照法律的嚴(yán)格規(guī)定是可以將涉案建筑認(rèn)定為違建進(jìn)而予以強(qiáng)拆且原則上不予補(bǔ)償?shù)?。如果被征收人此時(shí)選擇“拖延”，拒絕接受政府就違建部分給予的較低的重置成新價(jià)補(bǔ)償，那么最終的結(jié)果有可能會(huì)較拒絕前更加糟糕。

 

需要指出的是，實(shí)踐中這樣一種情形是需要警惕的：對(duì)于一些嚴(yán)重違法而又什么證都沒(méi)有的建筑，被征收人事實(shí)上是沒(méi)有補(bǔ)償權(quán)利人資格的。在征收初期，有時(shí)征收方會(huì)給此類房屋的建造、使用者一定的補(bǔ)償。而一旦征收方“翻臉”，被征收人的補(bǔ)償權(quán)益將變得難以保障。

 

其二，當(dāng)事人不是涉案房屋的所有權(quán)人?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2條規(guī)定，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。實(shí)踐中，因歷史原因形成的公房承租人也可能成為補(bǔ)償權(quán)利人?！侗本┦屑w土地房屋拆遷管理辦法》第3條規(guī)定，本辦法所稱被拆遷人是指對(duì)被拆除房屋擁有所有權(quán)的單位或者個(gè)人?？梢?jiàn)，無(wú)論是對(duì)于國(guó)有土地上的房屋征收，還是宅基地上房屋的拆遷，所有權(quán)人才享有補(bǔ)償權(quán)益。實(shí)務(wù)操作中，有的當(dāng)事人因贈(zèng)與、買賣等合同關(guān)系而實(shí)際占有涉案房屋，但并未及時(shí)與產(chǎn)權(quán)人辦理過(guò)戶手續(xù)，結(jié)果發(fā)生了產(chǎn)權(quán)人反悔、失蹤、死亡、第三人主張對(duì)房屋享有權(quán)益等問(wèn)題，致使當(dāng)事人遲遲無(wú)法獲得房屋的所有權(quán)。若此時(shí)面臨征收，那么形勢(shì)對(duì)當(dāng)事人來(lái)講就是存在巨大困難的。通常征收方在了解了房屋的實(shí)際情況后會(huì)與當(dāng)事人展開(kāi)協(xié)商、溝通，若達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議則沒(méi)有什么矛盾，但一旦未能達(dá)成，征收方就會(huì)直接作出征收補(bǔ)償決定，房屋就可能在較短時(shí)間內(nèi)面臨被強(qiáng)拆。有時(shí)當(dāng)事人明明已經(jīng)談到了1000萬(wàn)，最終補(bǔ)償決定的數(shù)額卻只有500萬(wàn)，這是非常令人郁悶的結(jié)果。

 

其三，涉案項(xiàng)目為重大建設(shè)項(xiàng)目，如一些大城市的棚戶區(qū)改造，地鐵、鐵路、道路施工項(xiàng)目。從來(lái)都不是什么病都能治，總有一些病是再好的醫(yī)生也治不了的。實(shí)踐中，有的項(xiàng)目因過(guò)于“重大”，專業(yè)征收維權(quán)律師客觀上會(huì)面臨來(lái)自各方的壓力而難以介入，尤其是地方上的律師更是如此。且這類項(xiàng)目多采用預(yù)征收模式，適用經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)的拆遷獎(jiǎng)勵(lì)政策，能夠在很短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)極高的預(yù)簽約率。此種情況，是客觀存在的，我們不應(yīng)回避。被征收人需要認(rèn)清形勢(shì)，在聽(tīng)取專業(yè)拆遷律師建議后及時(shí)“止損”，才是上策。

 

在明拆遷律師最后想提示廣大被拆遷人的是，所謂“博弈”，關(guān)鍵就在于“斗爭(zhēng)與妥協(xié)”。聰明智慧的被征收人不僅要會(huì)斗爭(zhēng)，還要懂得妥協(xié)之道，剛?cè)岵?jì)，進(jìn)退有度，方能實(shí)現(xiàn)維權(quán)的最終目的。在明拆遷律師也將堅(jiān)持“只為被拆遷人維權(quán)”的莊嚴(yán)承諾，為被征收人提好建議，服好務(wù)，把好關(guān)，積極引導(dǎo)、幫助大家在不同形勢(shì)面前做出最正確、合理的選擇。