導(dǎo)讀：在征收維權(quán)中，引發(fā)矛盾糾紛的根本原因就在于被征收人普遍認(rèn)為征收補(bǔ)償過低進(jìn)而無法就補(bǔ)償安置事宜與征收方達(dá)成協(xié)議。而確定補(bǔ)償數(shù)額的主要依據(jù)，就是出自專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的房屋評(píng)估報(bào)告。那么，就這份評(píng)估報(bào)告所涉及的評(píng)估專業(yè)領(lǐng)域問題而言，究竟隱藏著哪些不為人知的秘密呢？評(píng)估機(jī)構(gòu)真的能夠獨(dú)立完成評(píng)估工作么？被征收人又該怎樣做才可能切實(shí)提升補(bǔ)償數(shù)額呢？結(jié)合專業(yè)估價(jià)師的耐心講解，在明拆遷律師為你深入解析更多疑惑……

2017年12月3日，具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)的北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總估價(jià)師史源英老師蒞臨在明所，為在明律師上了一堂深入、細(xì)致的評(píng)估常識(shí)普及課。綜合課上史源英老師對(duì)相關(guān)專業(yè)問題的講解，在明律師就一些被征收人普遍關(guān)心的維權(quán)領(lǐng)域?qū)嶋H問題做如下全新解析：

問題一：評(píng)估機(jī)構(gòu)真的能夠獨(dú)立完成評(píng)估工作，不受征收方的影響么？

答案是肯定的！《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第3條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）2.0.1規(guī)定，房地產(chǎn)的市場價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則和合法原則。據(jù)此，無論是從住建部的部門規(guī)章，還是評(píng)估行業(yè)的專業(yè)技術(shù)規(guī)范角度，獨(dú)立實(shí)施評(píng)估工作不受他人干預(yù)都是房屋價(jià)值評(píng)估行業(yè)的基本職業(yè)規(guī)范要求和法律要求。

對(duì)此，史源英老師斬釘截鐵的指出，在征收評(píng)估中，估價(jià)師、評(píng)估機(jī)構(gòu)絕不會(huì)作出違背職業(yè)道德規(guī)范和法律規(guī)定，故意壓低被征收人房屋的評(píng)估價(jià)值的情形。實(shí)踐中出現(xiàn)的被征收人認(rèn)為評(píng)估結(jié)果偏低，本身是一種客觀事實(shí)，但這與評(píng)估機(jī)構(gòu)“主動(dòng)壓價(jià)”完全不是一回事。

問題二：我應(yīng)該主動(dòng)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)么？還是干脆等著政府組織？

史源英老師表示，評(píng)估機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)老百姓主動(dòng)行使權(quán)利，參與到選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序中來?！掇k法》第4條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

根據(jù)《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》之規(guī)定，這個(gè)選定程序是這樣的：

房屋征收部門在征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站公開發(fā)布評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇通知→

符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)在通知規(guī)定的時(shí)限內(nèi)提出書面申請(qǐng)，經(jīng)審核后公布名單→

房屋征收部門組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定→協(xié)商選定結(jié)果公示（方法同上）

而如果被征收人之間協(xié)商不成或在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不協(xié)商，則由房屋征收部門組織進(jìn)行公開投票或者搖號(hào)方式選定。具體方法被征收人可以自行查閱上述《選定辦法》，茲不贅述。

在明拆遷律師需要指出的是，廣大被征收人一定要重視這個(gè)看似僅具有程序性意義的協(xié)商、選定過程。因?yàn)槭聦?shí)上，正是在這樣一個(gè)過程中，征收范圍內(nèi)的被征收人之間有了相互走動(dòng)、了解認(rèn)識(shí)、溝通交流的機(jī)會(huì)，這對(duì)于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益而言是十分有益的。無論是站在征收維權(quán)的角度，還是站在征收方希望和諧、順利完成征收工作的立場上，多了解多走動(dòng)多參與都是好事情，有助于被征收人盡早關(guān)注自身權(quán)益和征收法律，了解項(xiàng)目情況，將未來潛在的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)降至最低。實(shí)際上，征收中的每一個(gè)程序性步驟都具有對(duì)征收方實(shí)施監(jiān)督的法律意義，被征收人的參與行為本身就會(huì)對(duì)最終的公平、合理補(bǔ)償安置產(chǎn)生積極、正面的影響，這是大家必須要提高認(rèn)識(shí)和意識(shí)的。實(shí)踐中，一些被征收人隨意忽視自身權(quán)利，待權(quán)利“過期作廢”后又心生憤懣，這是不理性、不明智的。

問題三：我的“自建房”為何評(píng)估得那么低？是不是評(píng)估機(jī)構(gòu)從中作祟？

史源英老師指出，這么想，大家是冤枉評(píng)估機(jī)構(gòu)了。道理有二：其一，在房屋評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位是受托方，委托人是房屋征收部門。評(píng)估機(jī)構(gòu)依法只能在評(píng)估委托書載明的評(píng)估對(duì)象范圍內(nèi)開展評(píng)估工作，而不能自己想評(píng)估哪里評(píng)估哪里。這個(gè)邏輯就如同被征收人聘請(qǐng)律師，可以是“一般代理”，也可以是“特別授權(quán)”。如果你只給律師前面那個(gè)權(quán)限，那么律師也就只能幫你開個(gè)庭、接收個(gè)文書，卻不能幫你決定是不是上訴，是不是放棄、變更訴訟請(qǐng)求；其二，房屋的調(diào)查、認(rèn)定工作是政府的法定職責(zé)，尤其是對(duì)于未經(jīng)登記的無證自建房屋的認(rèn)定、處理，譬如其是不是違建，給不給補(bǔ)償，按什么樣的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，與有證部分的差距有多大，都是由政府通過行政決定和征收補(bǔ)償方案確定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)的職責(zé)是根據(jù)政府提供的上述情況進(jìn)行評(píng)估，而不具備對(duì)抗這些決定、方案的權(quán)力。

在明拆遷律師想強(qiáng)調(diào)的是，實(shí)踐中一些被征收人在自己的宅院范圍內(nèi)隨意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一個(gè)天井一樣的空間沒有蓋房，而加蓋出的部分都沒有證。這種情況下所涉及的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，是需要針對(duì)政府部門的調(diào)查、認(rèn)定結(jié)果來采取救濟(jì)的，而不是對(duì)著評(píng)估機(jī)構(gòu)“使勁”，這是選錯(cuò)了維權(quán)著力點(diǎn)的表現(xiàn)。

那么，針對(duì)征收中的房屋價(jià)值評(píng)估，還有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)一步揭示呢？且看下回分解。