導讀：2017年的征地拆遷領域中，“以拆違促拆遷”的捆綁、組合式拆遷模式表現(xiàn)得尤為突出，占據(jù)了征收領域矛盾糾紛案件的相當比重。在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師曾多次指出，這一現(xiàn)象是一種變相、升級的“逼遷（簽）”舉動，是披著依法行政外衣的違法行政，其對被征收人合法補償權益的侵害不容小覷。那么，當自己居住、使用多年的房屋轉瞬之間即面臨違建認定、處罰時，被征收人究竟該怎樣客觀、準確的判斷、評估局勢呢？本文，在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師教大家4個實用的辦法，相信會給廣大被征收人帶來新的啟發(fā)。

需要明確的一點是，拆遷項目進程中的“拆違”，與一般意義上的違建拆除是截然不同的性質，區(qū)分二者是必要的。被拆遷人可以通過對以下幾方面事實的觀察，來自行加以判斷，進而確定維權應對的基本思路。

其一，看“拆違”發(fā)生的時間點?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第24條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經(jīng)登記的建筑進行調查、認定和處理……對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。結合該條第一款的規(guī)定可知，拆違行為本應是政府的一項常態(tài)化執(zhí)法工作，與征地拆遷是沒有必然關聯(lián)的。故此，對于實踐中那些在征收決定早已作出，甚至房屋價值評估都已完成，針對補償安置的具體方式、數(shù)額進行協(xié)商、談判的過程中發(fā)生的“違建處罰”，被征收人是要保持高度警惕的。因為此時的違建處置并不符合相關立法的精神和本意，在程序上有“開倒車”之嫌，其依法行政的目的性不單純，存在程序漏洞的可能性也更大。

其二，看“拆違”發(fā)生前的補償談判狀況。究竟一處房屋是不是違建，被征收人都知道應適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》或《土地管理法》的規(guī)定，看是否存在違反規(guī)劃或違法用地的情形進而加以判定。然而實踐中的情況卻往往沒有這么復雜、專業(yè)——是否違建，有時完全取決于被征收人與征收方就補償安置事宜的協(xié)商進程是否順暢。如果談得好，簽約搬家已是板上釘釘，那么即使涉案房屋無證、缺證，此事也不會被提上臺面；而如果談得不好，被征收人篤定了一副堅守到底暫不簽約搬遷的架勢，那么諸如房屋因無證而被認定為違建的戲碼就很可能上演。簡言之，違建認定在拆遷中是一種“醉翁之意不在酒”“項莊舞劍，意在沛公”的套路，其最終目的并非一定要對被征收人的房屋以違建加以處罰、拆除，而是要迫使被征收人盡早簽約配合搬遷。

其三，看違建認定、處罰的程序完成度。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《行政處罰法》的規(guī)定，對違建下發(fā)處置文書必須遵從一定的法定程序，比如要先調查，再處罰；文書要依法送達給相對人；文書的作出主體要合法等等。而實踐中，一些名為“責令限期拆除”的文書往往做得較為草率、隨意，甚至存在明顯的基本事實不清、或隨意“聯(lián)合執(zhí)法”等問題。此時，結合前面兩方面，被征收人便不難對自己所面對的違建處罰的合法性如何加以初步判斷了。

那么，當確定了自己確實遭遇了“以拆違促拆遷”時，被征收人又該怎樣做才能順利過關呢？這里在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師簡明扼要的提示廣大被征收人4點：

第一，及時針對“責令”類限拆文書提起程序。一般我們主張?zhí)嵝姓V訟。根據(jù)《行政強制法》第44條之規(guī)定，這可以給整個拆違程序按下暫停鍵，是保住房屋，避其鋒芒的最有效措施。

第二，切實加大守房力度，盡力避免誤拆、偷拆、幫拆等不正?，F(xiàn)象發(fā)生。一旦房屋“涉嫌”違建，那么房屋的客觀存在便是被征收人依法維權的重要籌碼。倘若房屋在短時間內被拆，被征收人的維權博弈恐將面臨較大的困難。這與證照齊全的合法房屋所面臨的情形是有所不同的。

第三，及時收集證明自己房屋系合法建造的證據(jù)，盡量從實體層面讓違建認定不能成立。譬如備受社會各界關注的許水云案中，涉案房屋雖然系缺證嚴重的無證房，但卻因其建造于1990年以前且完成過辦證手續(xù)的事實被證據(jù)加以證明而直接被最高院認定為因歷史原因形成的合法建筑，那么違建的威脅就會被自然化解，涉案房屋也會按照合法建筑計算補償。

第四，即使涉案房屋確系在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后建造且缺證、無證，被征收人仍有望通過對違建認定、處置中的程序性違法點的捕捉進行運作，從而盡力獲取較為滿意的補償，減少違建認定所可能帶來的不利影響。所謂“打程序，不打實體”，利用時間換取補償安置提升的空間，這是被征收人應當理解體會的重要途徑。事實上，從嚴格的意義上說，某些房屋確實涉嫌違法建設甚至是違法用地，但造成“違法”這一結果的原因卻是多方面的。被征收人一方負有責任，而相關規(guī)劃、土地行政主管部門也有相應的責任。在此客觀情況下，讓被征收人一方來完全承擔這一責任所產(chǎn)生的不利后果，無疑是有失公允的。

在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，除去那種因得知所在區(qū)域將被列入征收范圍而為獲取不當補償利益增加搶建、加蓋的房屋外，其他無證、缺證房屋通常都是能夠獲取一定數(shù)額的征收補償?shù)摹Ｓ绕涫窃谖覈皻v史遺留原因”眾多的客觀現(xiàn)實下，“一刀切”的處理違建的拆除補償問題顯然是不公平、不合理的。當征收方以“違建”之名發(fā)難時，被征收人一定要保持清醒冷靜的頭腦，及時咨詢專業(yè)法律人士，全面、綜合運用上述判斷方法和應對手段，盡力爭取公平、合理的征收補償。