導(dǎo)讀：在現(xiàn)實(shí)的征地拆遷中，很多拆遷方為了完成自己的任務(wù)，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度和官員政績，變幻出各種花招來對(duì)付拆遷戶，大家稍不留神可能就掉進(jìn)這些精心挖好的“坑”中，既失去房屋、土地又得不到公平合理的補(bǔ)償安置，落得個(gè)人財(cái)兩空的窘境。那么，面對(duì)來勢洶洶的拆遷攻勢，我們?cè)撛鯓颖Ｕ虾米约旱暮戏?quán)益呢？本文，在明拆遷律師就跟大家一起破解一下拆遷方常用的花招、貓膩，相信會(huì)對(duì)您有所幫助……

花招一：無違建，不拆遷

哪里在進(jìn)行房屋拆遷，哪里就開始查處違法建筑，這是現(xiàn)在在拆遷實(shí)踐中極為常見的一種現(xiàn)象，這背后又隱藏著怎樣的陷阱呢？

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，只有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證并按照規(guī)劃許可證的要求進(jìn)行建設(shè)的，才是合法建筑。但是，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日才開始施行的。在此之前有些沒證的房屋如果在不違反規(guī)劃的情況下，繳納一定數(shù)額的罰款后補(bǔ)辦證件，也是能夠成為合法房屋的。然而在拆遷實(shí)踐中我們經(jīng)常見到的是，很多拆遷方在認(rèn)定違建時(shí)根本不區(qū)分歷史遺留原因，也不區(qū)分不同客觀情況，只要手續(xù)不齊全則一律按照違建予以認(rèn)定，進(jìn)而強(qiáng)調(diào)“不予補(bǔ)償，拆了白拆”。其本質(zhì)是以此作為談判籌碼，來給當(dāng)事人施加壓力，逼迫其盡早簽協(xié)議走人。

在明律師要提醒大家的是，如果房子真的被認(rèn)定為違建，一定要把維權(quán)的環(huán)節(jié)盡量提前到“責(zé)令限期拆除決定（通知）”的救濟(jì)期限之內(nèi)，因?yàn)橐坏┳叩綇?qiáng)制執(zhí)行這一步，就很難改變房子被強(qiáng)拆的命運(yùn)了。維權(quán)只要趁早，那么扳掉它的機(jī)會(huì)多多。

花招二：以拆危促拆遷

與拆違式拆遷相似的還有以拆危促拆遷。本來危舊房的認(rèn)定是必須嚴(yán)格依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》和《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的權(quán)限和程序的，但是由于一旦征收項(xiàng)目被確認(rèn)為危舊房改造，就會(huì)直接導(dǎo)致被征收房屋所適用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)降低，所以有些征收方為了減少補(bǔ)償就不顧法律規(guī)定，把有些不屬于危房的房屋也認(rèn)定為危舊房。

對(duì)于什么是危房，法律還是有比較明確的標(biāo)準(zhǔn)的，被征收人可以結(jié)合法律規(guī)定和自己的實(shí)際情況來判斷和應(yīng)對(duì)。如果房子本身不“?！?，就要堅(jiān)決依法維權(quán)，通過提起程序來打掉這一圖謀。

花招三：拆遷獎(jiǎng)勵(lì)有圈套

在拆遷中，征收方經(jīng)常在征收補(bǔ)償方案中規(guī)定一個(gè)期限，如果被征收人在這個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)搬遷了，就會(huì)被給予一定的金錢獎(jiǎng)勵(lì)，這真如它表面上看起來那樣有利嗎？很多人其實(shí)算不清這個(gè)“大賬”。雖然早簽約會(huì)比其他人獲得好幾萬甚至十幾萬的獎(jiǎng)勵(lì)，但是一個(gè)更需要注意的問題是，征收方給出的補(bǔ)償依法不應(yīng)低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。而有些征收方給出的補(bǔ)償價(jià)格其實(shí)是低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的，即使加上獎(jiǎng)勵(lì)金的金額，總額也依然低于應(yīng)該給予被拆遷人的補(bǔ)償。這時(shí)被獎(jiǎng)勵(lì)金誘惑而簽字的被拆遷人就是典型的丟了西瓜撿了芝麻。所以大家一定要算清這筆賬再簽補(bǔ)償協(xié)議，切不可談小便宜吃大虧。

花招四：株連式逼簽

株連式逼簽也是現(xiàn)在拆遷中常見的一種花招，有對(duì)被征收人本人的，比如對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的“撤銷”等，還有針對(duì)家人、朋友、孩子的，以這些人的工作、學(xué)業(yè)為要挾，從家庭內(nèi)部進(jìn)行瓦解分化，逼迫被征收人簽字。由于這種逼簽方式具有隱蔽性和間接性，所以更令被拆遷人有苦難言。

遇到這些情況，被征收人不要驚慌，也不要輕易妥協(xié)。對(duì)于想要撤證的，往往需要組織相關(guān)證據(jù)據(jù)理力爭，或挫敗其撤證圖謀，或?qū)⑵涑纷C的有關(guān)行政決定再次撤掉。如果是親屬、孩子收到類似于警告之類的處分，或者武斷被停職、停學(xué)這種情況，就要依法維權(quán)。因?yàn)檎魇辗降倪@些行為屬于濫用行政權(quán)力，是違法的，嚴(yán)重的甚至構(gòu)成犯罪。只要我們注意收集證據(jù)、保持冷靜機(jī)智，就有可能變被動(dòng)為主動(dòng)，讓株連圖謀徹底破產(chǎn)。

花招五：預(yù)征收陷阱

預(yù)征收也稱模擬征收，是指在舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)（城中村）改造等項(xiàng)目的房屋征收過程中，區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補(bǔ)償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)征收這種方式很大的危險(xiǎn)就在于，征收方為了達(dá)到法定的簽約比例，經(jīng)常用各種方法或獎(jiǎng)勵(lì)誘惑、游說一部分人先簽字，慢慢的已簽約的人的利益就會(huì)形成一個(gè)共同體，他們便會(huì)自發(fā)的去動(dòng)員那些不想簽約的人簽字，即所謂的發(fā)動(dòng)群眾斗群眾。有些比較理性、看出協(xié)議不合理的人到后期迫于街坊四鄰的強(qiáng)大壓力也只能放棄自己的立場。而一旦簽約，被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)就會(huì)受到限制，預(yù)簽約的條件是否合理合法也會(huì)變成一筆難算的賬。

在明律師提醒您，簽約前一定看一下協(xié)議內(nèi)容是否合理、合法，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否滿意，不要盲目被“預(yù)簽約”的說法迷惑在稀里糊涂中簽字按了手印，以免因?yàn)樽约旱囊粫r(shí)不察為日后留下重大隱患。

花招六：拆遷補(bǔ)償協(xié)議有漏洞

簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議也是征收中非常容易出問題的一個(gè)環(huán)節(jié)，在這個(gè)最后階段，很多拆遷戶認(rèn)為已經(jīng)大功告成。殊不知，這個(gè)環(huán)節(jié)才是決定成敗的關(guān)鍵所在，很容易因?yàn)橄萦诓疬w方的圈套而功虧一簣。

常見的協(xié)議陷阱包括臭名昭著的“空白協(xié)議”、協(xié)議內(nèi)容不具體明確、簽約主體不合法、簽約后不提供原件、完全憑口頭承諾、脅迫或變相脅迫簽字按手印、未約定違約責(zé)任和履行期限等等。在明律師曾多次提及這類問題，這里不再贅述。只是強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，如果對(duì)簽約環(huán)節(jié)有擔(dān)憂，可以明確提出要求律師在場或幫助審核。

花招七：拿政策當(dāng)借口

現(xiàn)實(shí)中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，拿著一些地方政府出臺(tái)的紅頭文件或者補(bǔ)償安置決定之類的尚方寶劍，以證明自己的拆遷行為是合法的，以“少補(bǔ)”或“不補(bǔ)償”作為威脅，逼迫被拆遷人簽字。由于被拆遷人對(duì)相關(guān)法律規(guī)定并不了解，在很多情況下會(huì)因?yàn)檫@些紅頭文件而選擇妥協(xié)。在這里提醒廣大被拆遷人，地方政府所謂的拆遷政策，經(jīng)常是為了其完成拆遷工作而制定的，對(duì)被征收人不一定有利，更不一定符合法律規(guī)定。法律對(duì)征收相關(guān)的很多事項(xiàng)都是有明確規(guī)定的，地方不能隨意偏離。所以政策不等于法律，更不能違反法律，在遇到政策不合法時(shí)，被拆遷人一定要果斷選擇維權(quán)。不合法的補(bǔ)償安置方案，不可能“一把尺子量到底”，更不可能“不讓釘子戶占便宜”，此類說法完全是唬人的。

花招八：房屋評(píng)估“貓膩”需警惕

房屋價(jià)格評(píng)估的結(jié)果對(duì)最后的補(bǔ)償數(shù)額具有非常大的影響，對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)被征收人一定要充分重視，下面直接列幾個(gè)大家在評(píng)估時(shí)要特別注意的關(guān)鍵點(diǎn)：

1. 被征收人在確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的過程中具有主導(dǎo)權(quán)，有權(quán)選定由哪一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評(píng)估工作，現(xiàn)實(shí)中政府單方面選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法是不合法的；

2. 評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是在房屋征收決定公告之后進(jìn)行。而在實(shí)踐中，有些征收方在房屋征收決定公告之前就進(jìn)行評(píng)估，很長時(shí)間之后才正式公告征收決定，此時(shí)房屋價(jià)值很多已經(jīng)升值，對(duì)被征收人可能是不利的，這種做法既不合規(guī)也不合理；

3 . 評(píng)估方法要得當(dāng)，在目前的征地拆遷領(lǐng)域中，市場比較法是優(yōu)先適用的評(píng)估方法。如果發(fā)現(xiàn)您所在的項(xiàng)目還在使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法或成本重置法等，就可能存在不合法的問題。

4. 評(píng)估人員要上門，有關(guān)材料要親自簽字。如果評(píng)估人員壓根兒沒露過面，或者自己什么材料都沒簽過就收到了評(píng)估報(bào)告，那么這個(gè)評(píng)估程序十之八九是有問題的。

花招九：終極殺手锏——刑事責(zé)任

實(shí)踐中，被征收人因暫時(shí)拒絕簽協(xié)議而被轉(zhuǎn)入彀中的情況時(shí)有發(fā)生，征收方可能會(huì)想盡辦法讓被征收人落入刑事責(zé)任陷阱之中，因維權(quán)而“攤上事兒”，進(jìn)去冷靜冷靜。據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這里面要小心三件事：一是不要輕易對(duì)上門人員實(shí)施“防衛(wèi)”，否則極容易像丁漢忠那樣被追究刑事責(zé)任；二是不要輕易采取集體走訪方式，很容易被以聚眾擾亂社會(huì)秩序等罪名帶走；三是在維權(quán)期間要時(shí)刻提高警惕，在外住店時(shí)要將房門鎖好。設(shè)想一個(gè)場景：某天深夜，被征收人正在賓館的床上呼呼大睡，突然門被打開了，闖進(jìn)來一女的，直接往床上躺，而后警察就來了……

在明拆遷律師最后提示大家的是，對(duì)拆遷中的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一件事、每一個(gè)人都要慎重考慮。面對(duì)拆遷方的種種花招，既不要放松警惕，也別被這些手段給嚇住，因?yàn)榛ㄕ挟吘怪皇腔ㄕ?，每一種陷阱在現(xiàn)實(shí)中都會(huì)有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略和法律規(guī)定來保障我們的合法權(quán)益。平日不做虧心事，夜半不怕鬼叫門。既不惹事，也不怕事，才是被征收人依法維權(quán)時(shí)應(yīng)有的心態(tài)。

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