導(dǎo)讀：現(xiàn)實(shí)的拆遷談判就像是一場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，而擁有良好的談判技巧就像是擁有了有力的作戰(zhàn)武器，可以幫助大家在這場(chǎng)無形的較量中占據(jù)主動(dòng)和優(yōu)勢(shì)。那么，拆遷談判的技巧究竟有哪些，在談判的過程中處于弱勢(shì)地位的被征收人又應(yīng)該注意些什么呢？本文，在明律師就跟您來具體說一說……

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時(shí)查閱相關(guān)公告、申請(qǐng)政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等行動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對(duì)了。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來上門談判，其實(shí)也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對(duì)方。因?yàn)橐坏?duì)方知道了你的底線，主動(dòng)權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對(duì)方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補(bǔ)償條件時(shí)明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說出自己的心理價(jià)位，這樣可能會(huì)沒有了爭(zhēng)取更高補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對(duì)方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對(duì)方的底線，捕捉有用信息，及時(shí)做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對(duì)策略，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

征收拆遷

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費(fèi)了大量的口舌和精力跟對(duì)方談了半天，最后他來了句：這個(gè)我說了也不算、這個(gè)超出我決定的權(quán)限了，必須回去請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，此時(shí)你就會(huì)很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對(duì)方在關(guān)鍵時(shí)刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費(fèi)您寶貴的維權(quán)時(shí)間。實(shí)踐中，一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。

其四，合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)

給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實(shí)際，可能會(huì)導(dǎo)致直接談崩；要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比，因?yàn)閷?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實(shí)現(xiàn)。

其五，找出征收方的違法點(diǎn)，以備靈活運(yùn)用

征收方在拆遷整個(gè)過程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等。這時(shí)你指出它的違法點(diǎn)，往往可以提高談判的籌碼。因?yàn)椴疬w方會(huì)懼怕一旦在某起涉及項(xiàng)目的行政訴訟中敗訴，整個(gè)拆遷項(xiàng)目的進(jìn)度將會(huì)受到影響，他們就會(huì)遭受極大的損失。所以談判時(shí)抓住對(duì)方的破綻和弱點(diǎn)，對(duì)最終獲得一個(gè)滿意的談判結(jié)果也能起到重要作用。當(dāng)然，這就需要被征收人對(duì)590號(hào)令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有相當(dāng)程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識(shí)儲(chǔ)備都不對(duì)等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎

房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼。房子是要求補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆，之后的維權(quán)和談判將變得困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對(duì)方提出的條件，對(duì)方已沒有和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律效力，之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹(jǐn)記，對(duì)待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個(gè)對(duì)拆遷至關(guān)重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協(xié)議。只要堅(jiān)守住房子這個(gè)陣地，在對(duì)補(bǔ)償安置不滿時(shí)暫不簽字，你手中就還有談判的砝碼，就有機(jī)會(huì)在之后的維權(quán)中為自己爭(zhēng)取一個(gè)滿意的補(bǔ)償。

其七，適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程

還要提醒大家注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協(xié)議，就可以安心的等征收方來找自己協(xié)商談判了。要防備對(duì)方看你一直不肯合作，為了爭(zhēng)取時(shí)間，去啟動(dòng)司法強(qiáng)拆的程序或者直接實(shí)施違法逼遷強(qiáng)拆。應(yīng)對(duì)策略就是及時(shí)通過行政訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時(shí)依據(jù)590號(hào)令的規(guī)定來提起針對(duì)征收補(bǔ)償決定的復(fù)議、訴訟，就可以有效的暫停司法強(qiáng)拆的推進(jìn)步伐，將案件引入到法治軌道上去。在提起的時(shí)間點(diǎn)上，通常來說，可以稍微向后拖延一下，在6個(gè)月的起訴期限屆滿前提起，充分利用這段起訴期限來收集項(xiàng)目涉嫌違法及補(bǔ)償安置顯著偏低、不合理的證據(jù)，這是高明的做法。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，談判是一門學(xué)問，也是一種心理戰(zhàn)，大家既要保持理性和謹(jǐn)慎，也不要因?yàn)檎魇辗降膹?qiáng)勢(shì)而失去信心。只要方法得當(dāng)，再結(jié)合好自己的實(shí)際情況，還是可以在談判中占據(jù)優(yōu)勢(shì)并取得一個(gè)滿意的補(bǔ)償?shù)?。如果您在談判中陷入僵局或遇到任何問題，也可以及時(shí)咨詢我們，在明律師會(huì)在第一時(shí)間為被拆遷人提供最有力的支持。