導(dǎo)讀：大家都知道，一旦被征收房屋被認(rèn)定為違建，在拆遷時(shí)就無法與合法房屋一樣得到補(bǔ)償。但是現(xiàn)實(shí)生活中，很多人由于各種原因?qū)е缕渌幼∈褂枚嗄甑姆课莶]有房產(chǎn)證或者土地證。這時(shí)一旦房屋遭遇拆遷，這些無證房是否屬于違建，又能否得到公平、合理的征收補(bǔ)償，就成為了對(duì)廣大被征收人切身利益影響最為重大的問題。本文，在明律師就為您的“無證房”想一些辦法……

一、什么是違建？

我們通常所說的違建是指違反法律、法規(guī)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建筑，或者是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而新建、擴(kuò)建或改建的建筑。違建的形成原因多種多樣，這其中既有歷史的原因也存在著監(jiān)管的缺失。不能認(rèn)為所有的違建都是建造者一方的責(zé)任、過錯(cuò)，這是與客觀事實(shí)嚴(yán)重背離的。

二、無證房是否都是違建？

在一般人看來，違建有一個(gè)很明顯的表現(xiàn)就是沒有房產(chǎn)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但是是否所有沒證的房屋都是違建呢？

認(rèn)定違法建筑的法律依據(jù)主要是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)……實(shí)踐中，征收方多依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的上述規(guī)定，直接認(rèn)定無證、缺證的房屋是違法建筑，這種做法是不合理的。征收范圍內(nèi)的房屋情況復(fù)雜，尤其是棚戶區(qū)、城中村或舊城區(qū)，存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑，這其中很多房屋在不違反規(guī)劃的情況下，繳納一定數(shù)額的罰款后補(bǔ)辦證件，也是能夠成為合法房屋的。根據(jù)行政法領(lǐng)域的“最小損害原則”或曰“比例原則”，在征收中對(duì)這類并不影響規(guī)劃實(shí)施的無證房屋是應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法處置后按合法建筑予以補(bǔ)償?shù)摹２⑶摇冻青l(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日才開始實(shí)施的，根據(jù)法不溯及既往的原則，至少對(duì)于2008年以前建造的房屋，行政機(jī)關(guān)是不得依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》來做出認(rèn)定、處置的?？梢?，“一刀切”的將無證房都認(rèn)定為違建的做法顯然是不合理也不合法的，其主要目的還是在于壓低被征收人所應(yīng)獲得的補(bǔ)償，為征收方控制成本。

三、對(duì)無證房補(bǔ)償?shù)呐袛?/p>

對(duì)無證房的補(bǔ)償要結(jié)合建造的時(shí)間、當(dāng)時(shí)的立法狀況、當(dāng)時(shí)的執(zhí)法機(jī)關(guān)是否存在過錯(cuò)來綜合判斷：

對(duì)于嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地管理法律，或明知已經(jīng)發(fā)布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋應(yīng)當(dāng)不予補(bǔ)償；對(duì)于房屋建造的時(shí)候是合法的，但沒有合法產(chǎn)權(quán)證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內(nèi)已長期生活居住，應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶戏ㄑa(bǔ)償安置。例如轟動(dòng)全國的“浙江金華許水云案”中，許水云的房屋就屬于典型的“無證房”，但卻被法院認(rèn)定為合法建筑，原因就在于其房屋的“無證”是政府沒有及時(shí)發(fā)證所導(dǎo)致的，而并非其沒有依法去報(bào)批。

總之，無證房性質(zhì)的認(rèn)定需要具體問題具體分析，每個(gè)人、每處房屋的情況都不同，不可簡單的一概而論。建議被拆遷人要在房屋征收啟動(dòng)前盡早去相關(guān)部門針對(duì)自己的具體情況進(jìn)行咨詢，能補(bǔ)辦證件的要及早補(bǔ)辦，以免使自己以后的維權(quán)陷入被動(dòng)之中。

幾種確定可以得到補(bǔ)償?shù)臒o證房

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法實(shí)踐中的情況，下面這幾種無證房是可以得到補(bǔ)償?shù)?，尤其是絕對(duì)不應(yīng)出現(xiàn)分文不補(bǔ)直接拆除的情況。

1. 代代流傳下來的祖宅

現(xiàn)在很多地區(qū)都存在祖宅這一類的房屋。在明律師所代理的案件中，有的被征收房屋干脆是建于民國時(shí)期的。在當(dāng)時(shí)那個(gè)年代，許多房屋都是一代一代繼承下來的，并沒有房產(chǎn)證一類的房契類證明存在。無論如何，我們不能要求那些和故宮、皇城相府幾乎同齡的建筑擁有所謂的“合法證件”。

2. 農(nóng)村宅基地范圍內(nèi)自行建造的房屋

在上個(gè)世紀(jì)80年代之前，國家對(duì)農(nóng)村建房的要求并不是十分嚴(yán)格，建房辦理手續(xù)也比較簡單寬松，對(duì)房屋、土地確權(quán)方面很多都沒有做到位。因此，農(nóng)村還存在很多的無證房，只要是依法建造，獲得村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府某種形式批準(zhǔn)的房屋，即使沒有產(chǎn)權(quán)證明，在征地拆遷時(shí)也應(yīng)當(dāng)給予合理的補(bǔ)償。

3. 在合理范圍內(nèi)加蓋出來的農(nóng)村房屋

只要是在自家的宅基地上，沒有“出圈兒”“越界”，農(nóng)民經(jīng)向“村長”打招呼就自行加蓋二層、三層的情況是非常普遍的。毫無疑問，這類房屋并不構(gòu)成土地違法，也未直接影響鄉(xiāng)村規(guī)劃，那么在面臨征收時(shí)是應(yīng)當(dāng)給予一定的補(bǔ)償?shù)?。?shí)踐中一些地方存在只認(rèn)一層，二層以上加出來的一律按違建論處的做法，實(shí)際上是沒有什么法律依據(jù)的。但需要注意的是，如果加蓋部分是違反消防安全法規(guī)的彩鋼板、泡沫填充房屋，那么被認(rèn)定為違建是很難避免的事情。

4. 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的一些簡陋的房屋

這類房屋在建造時(shí)就是當(dāng)事人為了生活所迫所建，改造項(xiàng)目的目的就是要提升其居住條件和生活質(zhì)量。對(duì)這類“棚戶”類房屋簡單的按違建認(rèn)定，無疑是與其行政目的不相符合的。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，無證房的認(rèn)定是個(gè)專業(yè)性比較強(qiáng)的問題，您如果自己無法判定的話，也可以尋找專業(yè)的律師咨詢。從以往的很多案例中可以發(fā)現(xiàn)，法院對(duì)待行政訴訟的態(tài)度并不是很積極，但凡能夠不進(jìn)行實(shí)體審查就一律從程序上駁回。在此，在明律師建議，當(dāng)事人要想爭取合理補(bǔ)償，就不能單靠行政訴訟這一種方式，而應(yīng)該通過律師協(xié)助申請(qǐng)政府信息公開或者一系列的行政復(fù)議、行政訴訟程序，找到案件所涉及部門的違法點(diǎn)，爭取到與拆遷方公平談判的機(jī)會(huì)。須知，違建認(rèn)定只是表象，其真正的目的、意圖在于被征收房屋的補(bǔ)償安置和項(xiàng)目的推進(jìn)。打開視角，不局限于無證房、違建的認(rèn)定之中，或許才能找尋到解決此類矛盾糾紛的最佳途徑。