2018年，隨著農(nóng)村宅基地確權(quán)的完成，農(nóng)村將迎來宅基地騰退潮。你，或者他，都可能突然間收到一紙騰退宅基地通知。

那么，騰退是怎么一回事？事實上，騰退一詞在法律上并沒有規(guī)定，其一般也沒有《土地管理法》規(guī)定的一系列前置手續(xù)，其性質(zhì)為協(xié)議搬遷，即被騰退人自愿與騰退方簽訂安置補償協(xié)議后，騰退人支付補償金并拆除被騰退人房屋的行為。

簡單地說，就是騰退方（通常是村委會）跟你協(xié)商給點補償收了你的宅基地。但是，由于騰退嚴格說來無法律依據(jù)，無法定程序，無補償標準，處于弱勢一方的被騰退人常常面對維權(quán)難的局面，這也是法律界公認的現(xiàn)狀。

遇到騰退問題，不管是誰，都是頭疼事。這不，北京郊區(qū)的劉女士就體會了其中的維權(quán)艱難。

劉女士家的騰退困局

前段時間，劉女士一家收到了宅基地騰退的通知，讓這個普通的農(nóng)村家庭一時間愁云滿天。要知道，這個家族祖孫三代八口人，主心骨和勞動力就劉女士自己。平日里，她既照顧年邁的父親，也要照顧身患重病的弟弟和妹妹，家里的里里外外，全靠她忙活操持。

從騰退開始，這一家人就過得膽顫心驚。村里招數(shù)實在太多，找人說情、敲門砸窗、甚至以“強拆”相逼，這讓本就弱不禁風的劉家人難以招架。面對少的可憐的補償金，劉女士決定用法律的武器來維護家族的合法權(quán)益。經(jīng)多方打聽，她最終走進北京在明律師事務(wù)所，委托畢文芳律師，為其爭取公平合理的補償安置利益。

畢律師告訴她，騰退這事兒，雖然沒有法律規(guī)范，沒有嚴格的程序，甚至連補償款都懸而未決。但它絕不是“法外之地”。無論是拆遷還是騰退，其最終都是為項目建設(shè)用地而大規(guī)模拆除房屋，都需要項目主體來進行補償安置，而只要有補償安置方面的政策，就意味著可以通過談判協(xié)商的路徑獲得最終的理想補償。

農(nóng)村宅基地騰退

談判“三部曲”扭轉(zhuǎn)局勢

第一步：全面掌握騰退項目的背景和政策信息，伺機爭取談判的主動權(quán)。

律師先從調(diào)查項目信息入手，全方位了解了劉女士騰退項目背景和政策。通過一個偶然的渠道，律師又得知開發(fā)商對征收的地塊需求較為迫切，只等征地結(jié)束，馬上動工。針對這一點，劉女士在律師的指導下，和騰退方進行了初步的溝通商談，邁出維權(quán)第一步。

第二步：找準談判時機。時間過早，容易暴露己方底線，不利于最終拿到合理補償；時間過晚，房屋已經(jīng)拆掉了，就會陷于被動。

通常，談判不是一蹴而就，會有很多輪，與大領(lǐng)導的談判也往往在最后出現(xiàn)。在律師的指導下，前幾輪談判時，劉女士以聽為主，后來瞅準時間截點，當開發(fā)商領(lǐng)導出現(xiàn)時，劉女士亮出了干貨，一戰(zhàn)定輸贏。

第三步：騰退談判時切忌猶豫不決、患得患失。要做到心中有數(shù)，不盲目攀比。談判時進退有度，當機立斷，方能既拿到理想的補償安置，又獲得心理上的滿足。

劉女士雖然在談判桌上取得了勝利，協(xié)議還沒有簽訂，隱患猶在。談判桌上的言辭必須落實到白紙黑字，才能生效。這時，律師需要協(xié)同劉女士出場了。最后一役，歷經(jīng)四個小時，在律師的幫助下，談妥了安置面積、補償款的數(shù)額和發(fā)放、選房交房等細節(jié)，最終簽訂了騰退協(xié)議。

至此，短短一個月的時間，在拆遷律師的幫助下，劉女士在騰退的過程中大獲全勝，獲得六套安置房和將近1000萬的凈貨幣補償。