導(dǎo)讀：近些年，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的迅速推進，因拆遷補償而引起的糾紛越來越多。對于廣大的被拆遷人來說，拆遷的程序有哪些，被拆遷人又有哪些程序性權(quán)利，在征收進行過程中被拆遷人可以通過哪些途徑充分行使權(quán)利，使自己能爭取到最大的合法利益。政府強征強拆過程中，被征收人越早意識到要靠法律維權(quán)，越早明白對拆遷的各個環(huán)節(jié)做好充足的準(zhǔn)備，對于爭取到更多的補償就越有利，否則到最后只會成為劣勢的一方。下面，在明律師為你介紹國有土地上房屋征收的6大關(guān)鍵階段：

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作者丨劉祺

階段一：“四規(guī)劃一計劃”與征收范圍確定

征收決定前建設(shè)項目要首先經(jīng)過各項審批流程。政府確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。此即所謂“四規(guī)劃一計劃”。

制定各項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬，區(qū)位，用途，建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。征收范圍一旦確定下來，不得在其范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不能超過一年。

階段二：對房屋征收范圍內(nèi)的房屋進行認定

市縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

市縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶儲存、?？顚Ｓ?。足額到位的前提是應(yīng)當(dāng)對房屋征收的各項補償費、補助費以及其他費用作出一個科學(xué)估算，在科學(xué)估算的前提下作出預(yù)算，再根據(jù)預(yù)算足額配套，并落實到位。

階段三：作出房屋征收決定及征收補償方案

政府作出征收決定之前，房屋征收部門需擬定征收補償方案，報市縣人民政府。市縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對擬定的征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。并根據(jù)意見修改和完善補償方案，然后才能由市縣政府作出征收決定。市縣人民政府作出房屋征收決定之后應(yīng)當(dāng)及時公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。此時，被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。對征收補償方案內(nèi)容的異議也可在這一救濟程序中得到反映。

需要指出的是，上述“征收決定前”程序十分重要。它們的存在說明房屋征收決定絕非國有土地上房屋征收的起點，而是以一系列程序步驟為前提條件的產(chǎn)物。因此，將維權(quán)的時點前提到房屋征收決定作出之前很有必要。

階段四：房屋征收價值評估

涉及被征收房屋價值的補償，就需要相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法來確定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)首先由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不定的通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，而不得由房屋征收部門直接指定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正的開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；被征收人如果對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。在評估中，如認為存在評估師簽字造假、出具虛假的評估報告等違規(guī)情形，可向住建部門申請查處。若最終仍對評估結(jié)果不服，被征收人可通過起訴征收補償決定來要求法院對涉案評估報告進行適度審查。

階段五：房屋征收部門與被征收人簽訂征收補償協(xié)議

房屋征收部門與被征收人依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，若雙方能就補償安置事宜達成一致，便可就補償方式、支付金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)置換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議簽訂以后，征收方不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，被征收人可以依法提起行政訴訟。

而對于無法達成補償協(xié)議的情形，政府就必須作出征收補償決定。這也是實施房屋征收應(yīng)當(dāng)“先補償、后搬遷”的重要體現(xiàn)。需要指出的是，在整個房屋征收程序中，任何單位和個人不得采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。若被征收人遭遇了各種違法逼遷的情形，要有針對性地采取維權(quán)行動進行反制，有效削減逼遷的鋒芒，促使征收方回到法治的軌道上解決問題。

階段六：作出房屋補償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定的內(nèi)容應(yīng)包含補償協(xié)議的各種事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

需要指出的是，征收補償決定的起訴期限同樣只有6個月。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。這就是所謂的司法強拆。一旦被征收人的房屋被司法強拆，那么想要拿到合理的補償就難于登天了。故此，對征收補償決定的及時救濟在征收維權(quán)中極為重要，廣大被征收人一定要牢固樹立這一意識，形成“條件反射”，見到“征收補償決定”這6個字的文書一定要在第一時間咨詢律師、提起訴訟。

在明律師最后想要提示廣大被征收人的是，想要最大限度維護自己和家人的合法利益，要盡早付諸行動聘請專業(yè)的律師，而不要靠著“我就不搬，看你能拿我怎么樣”這樣的消極態(tài)度去應(yīng)對，一旦政府準(zhǔn)備違法強拆您的房屋，您以自身微薄的力量去抵抗相當(dāng)于以卵擊石，到最后房子沒守住，補償也拿的不合理，很可能只剩下追悔莫及……