導(dǎo)讀：土地違法行為與征地拆遷維權(quán)的關(guān)系，越來(lái)越多的被征地農(nóng)民已經(jīng)搞清楚了：大量存在的土地違法行為會(huì)或直接或間接地影響到老百姓的征地補(bǔ)償權(quán)益，而老百姓又可以依法利用這些土地違法行為，提起相應(yīng)程序來(lái)制衡試圖違法用地的建設(shè)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)爭(zhēng)取公平、合理征收補(bǔ)償?shù)木S權(quán)目的。那么，實(shí)踐中究竟都有哪些土地違法行為最為普遍呢？它們的長(zhǎng)期存在又將給你的征地補(bǔ)償帶來(lái)怎樣的影響呢？老百姓又該如何應(yīng)對(duì)呢？

原創(chuàng)實(shí)務(wù)文章，歡迎分享朋友圈！轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)！

作者丨王小明 北京在明律師事務(wù)所

 

違法行為一：未批先占，無(wú)征地批文

與征收土地密切相關(guān)的批準(zhǔn)文件有兩類：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批。《土地管理法》第44條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

《土地管理法》第45條規(guī)定，征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的；（三）其他土地超過(guò)70公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

實(shí)踐中，為了各項(xiàng)建設(shè)工程及時(shí)啟動(dòng)，應(yīng)當(dāng)盡量遵循對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)和對(duì)征地的批準(zhǔn)在同一政府一次辦理的原則。在審批權(quán)限不同的情形下，則采取“就高不就低”的準(zhǔn)則，將征地審批交由國(guó)務(wù)院辦理。也就是說(shuō)，這兩種審批通常是一次辦理完成的，但必須都得有。

老百姓所說(shuō)的“未批先占（建）”，就是指沒(méi)有前述兩項(xiàng)必備的征地批準(zhǔn)文件而實(shí)施征地的行為。對(duì)此，廣大被征地農(nóng)民有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償安置手續(xù)，并向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門申請(qǐng)土地違法查處，堅(jiān)決維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶的土地權(quán)益。

違法行為二：拆分審批，規(guī)避法定審批權(quán)限

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第（二）項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的審批權(quán)在國(guó)務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府不得違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定下放土地審批權(quán)。嚴(yán)禁規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個(gè)建設(shè)項(xiàng)目用地拆分審批。所謂“拆分審批”，即將一個(gè)征地面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目用地分多批次報(bào)批，從而減小每次報(bào)批的征地面積，規(guī)避更高層級(jí)的土地征收審批。這也是被明令禁止的，一經(jīng)發(fā)生同樣是地方自然資源部門乃至地方人民政府依法查處的職責(zé)范圍。

違法行為三：少批多占，關(guān)鍵看勘測(cè)定界圖

實(shí)踐中，一些被征地農(nóng)民在申請(qǐng)政府信息公開后，地方政府及其自然資源部門會(huì)提供涉案項(xiàng)目的征地批文等征地批準(zhǔn)手續(xù)。但問(wèn)題在于，其所提供的未必就是你所正在經(jīng)歷的項(xiàng)目的報(bào)批材料，有時(shí)甚至完全是“冒名頂替”的。也有時(shí)涉案地塊可能僅僅報(bào)批了很小一塊征地面積，但在實(shí)施時(shí)卻將范圍隨意擴(kuò)大，形成通常所謂的“少批多占”情形。

此時(shí)，被征地農(nóng)民關(guān)鍵是要弄清一個(gè)問(wèn)題：自己的房屋、土地究竟在不在涉案項(xiàng)目的合法征收范圍之內(nèi)。如果根本就不在其中，那么就等于上門協(xié)商補(bǔ)償安置事宜的人員是在“忽悠”自己，涉案項(xiàng)目的建設(shè)事實(shí)上與自己是無(wú)關(guān)的。被征收人可依據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問(wèn)題的通知》來(lái)申請(qǐng)公開涉案項(xiàng)目的勘測(cè)定界圖。

根據(jù)《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》之規(guī)定，勘測(cè)定界圖是“一書四方案”中的建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說(shuō)明書的應(yīng)附具材料。需要注意的是，“一書四方案”依《通知》規(guī)定是由政府部門依職權(quán)主動(dòng)公開的，而勘測(cè)定界圖及其技術(shù)報(bào)告書等附具材料則是需要被征地農(nóng)民自行申請(qǐng)才會(huì)公開的。一旦經(jīng)查閱相關(guān)圖紙，發(fā)現(xiàn)自己的房屋、土地并不在涉案征地報(bào)批范圍內(nèi)，而項(xiàng)目卻如火如荼地在自家房前屋后開展，那么即可懷疑涉案項(xiàng)目存在“少批多占”土地違法的情形了。

違法行為四：隨意“先行用地”，以先行用地批文代替征地批文

根據(jù)2012年《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)建設(shè)用地審查報(bào)批工作提高審批效率有關(guān)問(wèn)題的通知》之規(guī)定，為切實(shí)提高用地審批效率，支持重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)一些符合條件的項(xiàng)目可由部進(jìn)行“先行用地審批”，進(jìn)而在未辦理正式的征地批文前率先動(dòng)工建設(shè)?！锻ㄖ分幸?guī)定，對(duì)于已通過(guò)部用地預(yù)審、項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)并完成初步設(shè)計(jì)的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，屬于控制工期的單體工程，以及因工期緊或受季節(jié)影響確需動(dòng)工建設(shè)的其他工程，可向部申請(qǐng)辦理先行用地。可見(jiàn)，“先行用地”的輻射范圍是很大的，故在實(shí)踐中有被濫用的傾向，進(jìn)而導(dǎo)致《土地管理法》及其相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定被這樣一紙《通知》架空。

但需要指出的是，絕不是所有建設(shè)項(xiàng)目都能適用“先行用地”這一政策，更不是說(shuō)“先行用地”就可以不顧被征地農(nóng)民的補(bǔ)償權(quán)益而只管所謂的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)?！锻ㄖ分幸?guī)定，申請(qǐng)用地時(shí)，必須說(shuō)明擬用地符合預(yù)審要求和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，權(quán)屬清楚，地類、面積準(zhǔn)確；涉及征收農(nóng)村集體土地的，征地補(bǔ)償安置應(yīng)征得農(nóng)民同意并確保補(bǔ)償及時(shí)足額支付到位，地方政府應(yīng)確保不因先行用地發(fā)生信訪問(wèn)題和突發(fā)事件。同時(shí)，嚴(yán)格限制動(dòng)工建設(shè)范圍，不得超出先行用地批準(zhǔn)范圍動(dòng)工建設(shè)，超出的按違法用地嚴(yán)肅查處。

值得一提的是，前述《通知》現(xiàn)已失效，根據(jù)2016年最新修改的《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》第6條之規(guī)定，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節(jié)影響急需動(dòng)工建設(shè)的其他工程，可以由省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門向國(guó)土資源部申請(qǐng)先行用地。

申請(qǐng)先行用地，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門先行用地申請(qǐng)；

（二）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)；

（三）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件；

（四）建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件、審核文件或者有關(guān)部門確認(rèn)工程建設(shè)的文件；

（五）國(guó)土資源部規(guī)定的其他材料。

經(jīng)批準(zhǔn)先行用地的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)完成用地報(bào)批手續(xù)。

我們?cè)诖肆_列《通知》的規(guī)定，供大家更好的理解“先行用地”這一特殊程序的來(lái)源和意義。對(duì)于2017年以后的項(xiàng)目，被征收人可按照《辦法》的新規(guī)定來(lái)進(jìn)行法律審查。

違法行為五：土地長(zhǎng)期閑置，非“凈地”出讓

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第（十九）項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)禁閑置土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。

《閑置土地處置辦法》第21條規(guī)定，市、縣國(guó)土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：（一）土地權(quán)利清晰；（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位；（三）沒(méi)有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；（五）具備動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件。此即所謂“凈地出讓”的法律依據(jù)。補(bǔ)償安置到位方能動(dòng)工建設(shè)，未責(zé)令交出土地，提供“三通一平”的土地就強(qiáng)行進(jìn)場(chǎng)施工，這既是違法施工行為，也是一種變相的土地違法行為。

在明律師最后想提示大家的是，土地違法行為在我國(guó)是長(zhǎng)期、大量存在的，其對(duì)被征地農(nóng)民補(bǔ)償權(quán)益的影響是巨大的。而盡早委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入，通過(guò)全面的信息公開、村務(wù)公開申請(qǐng)及查閱政府相關(guān)網(wǎng)站已公開的信息掌握第一手資料，是對(duì)某一具體征地項(xiàng)目進(jìn)行法律審查的必由之路。某種意義上說(shuō)，補(bǔ)償安置糾紛的維權(quán)，也就是從這里開始的。