導讀：城建局委托的拆遷公司2007年獲得了遼寧省某市房產(chǎn)局頒發(fā)的（以下簡稱A市）萬達地塊的拆遷許可證，拆遷許可證的首期期限是6個月。但是直到2018年8月，該地塊仍有50余戶未進行搬遷，拆遷許可證也進行了十幾次延期。對該拆遷許可證提起訴訟卻被對方答辯稱拆遷許可證屬于行政許可事項已經(jīng)過了起訴期限。把我的小區(qū)拆了11年，我究竟該怎么對付他手中的拆遷許可證呢？通過在明律師梁紅麗代理的A市C區(qū)王女士等5戶拆遷維權(quán)案件，筆者將針對拆遷許可證性質(zhì)以及可訴性進行探究……

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作者丨夏曙浩 北京在明律師事務(wù)所

 

【基本案情：拆了11年，物是人非】

當我們跟隨當事人來到位于A市C區(qū)的萬達地塊時，周圍高樓林立的金融商業(yè)街的繁華與院子里空空的住宅樓格格不入。從2007年啟動拆遷以來，該地塊600余戶人家陸續(xù)搬遷，整個小區(qū)只剩下50余戶，在拆遷過程中因為等不到補償陸續(xù)去世的老人就有100多人。在和當事人進行深入了解之后，梁律師確定了先從當?shù)胤慨a(chǎn)局、城建部門的違法處開始入手逐步為當事人解決問題的思路。通過政府信息公開，我們了解到，2007年C區(qū)城建局獲得拆遷許可證之后委托某拆遷公司進行拆遷，在11年的拆遷過程中該拆遷許可證進行了11次續(xù)期，拆遷期限任意延續(xù)，致使被拆遷人長期處于財產(chǎn)受到威脅的緊張狀態(tài)。在該拆遷許可證的首期發(fā)放過程中，A市房產(chǎn)局并沒有根據(jù)C區(qū)城建局的申請書發(fā)放該拆遷許可證，該拆遷許可證也沒有進行公告公示。

【法律分析：拆遷許可證的前世今生】

2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）出臺以來，城市國有土地上房屋的征收模式開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。城市房屋征收模式轉(zhuǎn)變?yōu)椋劝l(fā)布征收決定公告，然后再發(fā)布征收補償方案。在這之前，各地房產(chǎn)局發(fā)放給城建局的拆遷許可證是城市房屋拆遷的必經(jīng)程序，其性質(zhì)大致相當于現(xiàn)在的房屋征收決定公告?！墩餮a條例》第三十五條規(guī)定，本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關(guān)部門強制拆遷。也就是說，在2011年之前已經(jīng)獲得拆遷許可證的項目會繼續(xù)使用拆遷許可證進行拆遷。

根據(jù)2001年國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，我們總結(jié)了發(fā)放拆遷許可證過程中可能出現(xiàn)的違法點：

第一，對于拆遷許可證的申請需要提交：申請書、建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆遷存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明，房屋拆遷管理部門收到材料審查合格后方可發(fā)放拆遷許可證；

第二，拆遷許可證需要記載拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限，而且要對拆遷許可證以拆遷公告的形式進行公告。尤其需要注意，很多時候政府并沒有進行拆遷公告，這是一個很重要的關(guān)注點；

第三，延期時間點，屆滿十五日前申請延期，房屋拆遷管理部門收到延期申請十日內(nèi)給予答復；

第四，拆遷人可以委托具有資質(zhì)的單位進行拆遷，拆遷委托合同應(yīng)該到房屋拆遷管理部門進行備案，這個合同可以通過信息公開申請獲得；

第五，被委托的拆遷單位不得進行轉(zhuǎn)委托，這一點很重要，由于有的地方拆遷實際上進行了十幾年，拆遷單位也變換了很多，在實際操作過程中就極有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)委托的現(xiàn)象。

【律師辦案：針對拆遷許可提程序】

根據(jù)案情特點，梁紅麗律師在初步申請了信息公開之后，發(fā)現(xiàn)了此案存在的諸多違法之處。包括申領(lǐng)拆遷許可證需要的申請書并不存在，拆遷許可證從一開始就沒有進行相關(guān)公告公示；拆遷許可證在延期上很不規(guī)范，不僅任意延期，而且存在超期申請，延期批準等問題；在拆遷實施單位上出現(xiàn)了兩個單位，表明該拆遷出現(xiàn)了轉(zhuǎn)委托情形。這些特點，顯示了該拆遷許可證以及續(xù)期過程存在重大瑕疵可以成為我方的有利條件。

在進行整體設(shè)計之后，梁紅麗律師針對拆遷許可證及其續(xù)期行為對A市房產(chǎn)局提起了拆遷許可之訴。但是對方卻在答辯狀中提出了幾點答辯意見，其中頗具研究價值的有如下兩點：

第一，該起訴已經(jīng)超過法定起訴期限。根據(jù)《行政訴訟法》第四十六條第二款規(guī)定，因不動產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理。涉訴拆遷許可證屬于行政許可的范圍，非行政機關(guān)確認土地、房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的行政行為，故本案應(yīng)當適用最長為五年的起訴期限。

第二，原告所訴的拆遷許可證的延期行為并不是獨立的行政行為，對原告的合法權(quán)益不產(chǎn)生實際影響。延期行為屬于對拆遷許可證所做的時間上的變更并不是獨立的行政行為。未對拆遷范圍內(nèi)的拆遷人、被拆遷人作出變更或設(shè)定新的權(quán)利義務(wù)，故對原告的合法權(quán)益無影響。

那么拆遷許可證究竟能不能適用最長20年的起訴期限，公民作為利益第三人其不動產(chǎn)受到威脅時是否屬于行政法規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛？拆遷許可證的續(xù)期行為是否獨立可訴？筆者將在其后的文章中詳細為大家進行解答。

拆遷許可證雖是2011年之前的產(chǎn)物，其影響卻一直延續(xù)到2018年的今天?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定了諸多前置要件以及續(xù)期要求。在拆遷許可證類案件中，一定要嚴格梳理對方存在的法律漏洞。對于項目啟動于2011年以前的被拆遷人來說，所謂的《拆遷條例》，雖是老黃歷，卻仍不能隨便放下。