導(dǎo)讀：“你這房子沒(méi)辦證，屬于違法建筑，按規(guī)定拆遷是不能給你補(bǔ)償?shù)摹！蔽覀冊(cè)诤芏嗯飸魠^(qū)拆遷或者農(nóng)民土地征收項(xiàng)目中，經(jīng)常聽(tīng)到拆遷公司的職員，或者是一些地方政府的工作人員煞有介事地向被拆遷方如是說(shuō)道。這里，在明律師必須要告訴大家，套用現(xiàn)在比較一句流行的話，“無(wú)證房拆遷沒(méi)補(bǔ)償”這套說(shuō)辭基本上可以算是“一本正經(jīng)的胡說(shuō)八道”了。
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作者丨在明律師
無(wú)證房≠違法建筑
在實(shí)踐中，有很多被拆遷人都被這樣的“一本正經(jīng)的胡說(shuō)八道”給忽悠了，掉進(jìn)了“無(wú)證房拆遷沒(méi)補(bǔ)償”的陷阱里。分析其中原因，大概都是因?yàn)楸徊疬w人對(duì)于法律不了解，本能會(huì)覺(jué)得房子沒(méi)有辦過(guò)相關(guān)手續(xù)就是理虧的一方。
想要破除這個(gè)錯(cuò)誤的理解，其實(shí)很簡(jiǎn)單，在明律師也不用普及什么法條，只要給大家講兩個(gè)例子，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，把無(wú)證房等同于違法建筑，是一件多么可笑的事情。
其一，山里有一村落，村民祖輩三代居于此地，祖屋從來(lái)沒(méi)辦過(guò)什么證，這樣的房子哪個(gè)征收方敢說(shuō)是違法建筑？
其二，棚戶區(qū)內(nèi)有一清末時(shí)期的寺廟，清末的廟歷史說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)，說(shuō)短不短，好歹也是個(gè)文物，誰(shuí)敢說(shuō)這樣的文物辦過(guò)證，又有誰(shuí)敢說(shuō)這樣的文物是違法建筑？
如上兩個(gè)例子中所涉及的無(wú)證建筑，歷史比現(xiàn)行法律還要長(zhǎng)，所謂“法不溯及既往”，今天的法律管不了昨天的事，那么這些無(wú)證房又違反了哪門(mén)子法律，成為了違法建筑呢？
所以，在遇到拆遷時(shí)，如果你一旦聽(tīng)到有人把無(wú)證房和違法建筑等同起來(lái)，你就要多一個(gè)心眼，防止對(duì)方偷換概念，以達(dá)到其“壓縮拆遷時(shí)間，控制拆遷成本”的目的。
什么樣的無(wú)證房可以得到補(bǔ)償
回答“什么樣的無(wú)證房可以得到補(bǔ)償”這個(gè)問(wèn)題，我們要再次回到“法不溯及既往”這個(gè)原則上來(lái)，先來(lái)看看我們國(guó)家當(dāng)前房地產(chǎn)制度的一些立法重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
?1984年1月，《城市規(guī)劃條例》實(shí)施；
?1990年4月，《城市規(guī)劃法》實(shí)施，《城市規(guī)劃條例》同時(shí)廢止；
?2008年1月，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施，《城市規(guī)劃法》同時(shí)廢止。
?2008年7月，《房屋登記辦法》實(shí)施。
也就是說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)制度可以追溯到1984年，而在此之前存在的大量房屋，都會(huì)進(jìn)入“無(wú)證房”的行列。當(dāng)這些老房子面臨拆遷，是否能得到補(bǔ)償呢？這還沒(méi)有一定止規(guī)，需要具體問(wèn)題具體分析，必須結(jié)合建筑物形成時(shí)法律規(guī)定確定合法與違法。
在實(shí)踐中，我們一般認(rèn)為這樣四種“無(wú)證房”是可以得到補(bǔ)償?shù)摹?/p>
第一，代代相傳的祖屋，世代承襲并有人居住，屬于合法住宅；
第二，農(nóng)村宅基地范圍內(nèi)自行建造的房屋，1984年之前，國(guó)家對(duì)農(nóng)村建房的要求并不嚴(yán)格，一般獲得村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府某種形式批準(zhǔn)的房屋，就可以算合法；
第三，在合理范圍內(nèi)加蓋出來(lái)的農(nóng)村房屋，只要是在自家的宅基地上，沒(méi)有“出圈兒”“越界”（即超出所批宅基地范圍），就不構(gòu)成土地違法，也不直接影響鄉(xiāng)村規(guī)劃；
第四，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的一些簡(jiǎn)陋的房屋，這類(lèi)房屋在建造時(shí)是當(dāng)事人為了生活所迫所建，如果對(duì)這類(lèi)房屋簡(jiǎn)單地按違建認(rèn)定，無(wú)疑與行政目的不相符合。
無(wú)證房怎樣獲得補(bǔ)償？
我們先來(lái)看看法條上是怎么規(guī)定，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》第二十四條——
?市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。
?對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
簡(jiǎn)單點(diǎn)理解，無(wú)證房的補(bǔ)償關(guān)鍵在于“確權(quán)”，也就是認(rèn)定其合法性。而具體如何認(rèn)定以及確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)地方的標(biāo)準(zhǔn)不一。一般而言，政府部門(mén)會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w管理辦法進(jìn)行認(rèn)定、估算、賠償。
在明拆遷律師最后想提示的是，無(wú)證房的認(rèn)定是個(gè)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的問(wèn)題，每個(gè)人、每處房屋的情況都不同，不可簡(jiǎn)單的一概而論。建議被拆遷人要在房屋征收啟動(dòng)前，盡早去相關(guān)部門(mén)針對(duì)自己的具體情況進(jìn)行咨詢，能補(bǔ)辦證件的要及早補(bǔ)辦，以免使自己以后的維權(quán)陷入被動(dòng)之中。如果自己無(wú)法判定的話，也可以尋找專(zhuān)業(yè)的律師咨詢，以免錯(cuò)過(guò)維權(quán)的最佳時(shí)機(jī)。
