導(dǎo)讀：自上周國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就當(dāng)前棚戶區(qū)改造工作的推進(jìn)方向明確提出幾點(diǎn)任務(wù)要求后，在11日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹就棚改有關(guān)問(wèn)題做了進(jìn)一步闡述。在政策面持續(xù)密集發(fā)聲的背景下，遭遇棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的被征收人的依法維權(quán)又將發(fā)生怎樣的變化和調(diào)整呢？本文，在明律師想再次強(qiáng)調(diào)這其中最重要的5個(gè)問(wèn)題……

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作者丨王小明 北京在明律師事務(wù)所

動(dòng)態(tài)針?lè)指罹€

其一，棚戶區(qū)改造征收補(bǔ)償預(yù)期須合理確定

此輪政策面發(fā)聲中，住建部副部長(zhǎng)明確提出，棚戶區(qū)改造的持續(xù)推進(jìn)，對(duì)改善住房困難群眾居住條件、補(bǔ)上發(fā)展短板、擴(kuò)大有效需求等發(fā)揮了重要作用。據(jù)此，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目“民生工程”和“發(fā)展工程”的屬性得以再度被強(qiáng)調(diào)。建立在這樣的語(yǔ)境之上，指望因棚改而“一夜暴富”已成為不可能，尤其是不能將當(dāng)下的棚改征收補(bǔ)償與2011年以前啟動(dòng)的“商業(yè)拆遷”項(xiàng)目相提并論。當(dāng)年按拆遷許可證拆的那些項(xiàng)目中，被拆遷人拿到5套房、10套房的并不鮮見(jiàn)，一朝之間身價(jià)上千萬(wàn)元也絕非夸張。但就當(dāng)下的棚改項(xiàng)目而言，這完全是不可能發(fā)生的事情了。

這其中的一個(gè)重要原因，就是項(xiàng)目性質(zhì)的明顯不同。棚改項(xiàng)目多是回遷安置，其設(shè)立初衷就是改善民生，不具備“大躍進(jìn)”的條件，或者說(shuō)沒(méi)有那么大的商業(yè)利潤(rùn)空間。實(shí)踐中，大多數(shù)地方將棚改的補(bǔ)償比例控制在1:1.5以內(nèi)，這是完全符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下稱“590號(hào)令”）的規(guī)定的。在明律師建議廣大被征收人一定要合理確定棚改征收的補(bǔ)償預(yù)期，適度珍惜棚改項(xiàng)目改善居住生活條件的契機(jī)。這絕不是替征收方說(shuō)話，而是實(shí)事求是精神下的務(wù)實(shí)建議。

其二，重視意愿征詢特殊程序，盡早樹(shù)立維權(quán)意識(shí)

大的心理預(yù)期確立了，我們?cè)賮?lái)談具體的維權(quán)策略、著眼點(diǎn)。究竟什么時(shí)候開(kāi)始維權(quán)？老百姓往往是很被動(dòng)的，有的是房屋被違法強(qiáng)拆了才想起來(lái)維權(quán)，有的是遭遇嚴(yán)重逼遷了才意識(shí)到要維權(quán)，還有的是見(jiàn)到補(bǔ)償方案后認(rèn)為不合理就開(kāi)始維權(quán)……我們認(rèn)為，以上都不是最佳的選擇！

真正的維權(quán)意識(shí)樹(shù)立，要求廣大被征收人將“維權(quán)”與“程序”同步思考和進(jìn)行——征收程序啟動(dòng)，則維權(quán)同時(shí)開(kāi)啟，一步盯著一步走，一環(huán)套著一環(huán)上。將功夫下在“上游”，永遠(yuǎn)要比只在“下游”使勁來(lái)得聰明。

《伊索寓言》中有“狼和小羊”的經(jīng)典故事：狼責(zé)怪小羊?qū)⒑永锏乃K，小羊的回答極其耐人尋味：你站在河的上游，水是從你那邊流到我這邊來(lái)的，而不是從我這邊流到你那邊去的……小羊看似啰嗦的表述卻道出了一個(gè)重要的道理：要想確保喝到肚子里的水干凈清潔，往上游站更可能占據(jù)主動(dòng)權(quán)和有利地位。放在棚改維權(quán)中，其實(shí)是殊途同歸的。

據(jù)此，各地方的規(guī)范性文件為廣大被征收人設(shè)置的“意愿征詢”步驟就顯得尤為重要了。你同意了，項(xiàng)目才會(huì)啟動(dòng)；你不同意，項(xiàng)目就暫時(shí)不能往下走，只能就地展開(kāi)協(xié)商溝通?！渡虾Ｊ袊?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。這里90%的比例是2011年時(shí)設(shè)立的，其后各地的“意愿征詢比例”普遍要高于這一數(shù)字，有的地方甚至要求達(dá)到95%以上，這才能算是“民生工程”。

一些地方在這一步驟上即開(kāi)始通過(guò)政策為被征收人設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)金及各種優(yōu)惠，以沖高項(xiàng)目的意愿征詢同意比例。此時(shí)被征收人就要慎重、嚴(yán)肅地對(duì)待了，究竟同意不同意，要權(quán)衡各方面情況作出表態(tài)?！巴狻笔强梢缘?，但該弄明白的事情一定要弄明白，不能稀里糊涂就去表態(tài)同意。

其三，對(duì)自己的房屋是否應(yīng)歸入“棚改”項(xiàng)目心中有數(shù)

根據(jù)地方性規(guī)定，征收補(bǔ)償方案中應(yīng)明確房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)、目的和范圍。被征收人若認(rèn)為涉案項(xiàng)目并非為了公共利益，或欠缺行政目的正當(dāng)性，既可以針對(duì)補(bǔ)償方案提出意見(jiàn)、要求聽(tīng)證，又可以在房屋征收決定作出后依法提起復(fù)議或者訴訟進(jìn)行直接救濟(jì)。

自己的房屋究竟屬不屬于“棚戶”，這是現(xiàn)實(shí)中矛盾糾紛頻發(fā)的根源性問(wèn)題之一。住建部的表態(tài)中明確指出，將嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)。結(jié)合2009年以來(lái)的棚改文件可知，“棚戶”這一概念決不應(yīng)被濫用，其雖不夠明確、確定，但卻有著較為清晰的識(shí)別特征：

一是“棚戶”原則上應(yīng)處于國(guó)有土地上。農(nóng)村集體土地上的房屋，原則上不適用棚改政策進(jìn)行拆遷。尤其是一些城邊村、城郊村宅基地上密度不大的獨(dú)棟小樓，或是相對(duì)邊遠(yuǎn)山區(qū)的農(nóng)村房屋，顯然不是棚戶區(qū)的范疇。

二是“棚戶”原則上應(yīng)至少有20年以上的房齡，按一些地方的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)建造于1990年以前。1998年以后建造的房屋還是徹頭徹尾的“新房”，被列入棚改項(xiàng)目范圍顯然是貽笑大方。

三是“棚戶”除房齡較長(zhǎng)外，還應(yīng)至少有某一方面的居住問(wèn)題、隱患存在。比如消防安全隱患、房屋質(zhì)量隱患、房屋格局條件問(wèn)題（如筒子樓、簡(jiǎn)易樓之類）等。意即并不是有了20年房齡就可以被棚改了，畢竟我們國(guó)家的住房是要照著70年居住使用的，很多20年以上的單元樓、塔樓并無(wú)毛病，也不需要棚改。

綜合上述分析，凡是不應(yīng)屬于棚改范圍的房屋面臨“被棚改”，被征收人都要及時(shí)針對(duì)房屋征收決定提起程序，爭(zhēng)取在“上游”維權(quán)（征收補(bǔ)償決定即所謂的“下游”）。

其四，預(yù)簽約要悠著簽，預(yù)評(píng)估要嚴(yán)格主張程序權(quán)利

預(yù)簽約和預(yù)評(píng)估無(wú)疑是棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目的兩大特色。什么都是“預(yù)”的，其實(shí)有和老百姓玩兒文字游戲的意味在，實(shí)際上得出的結(jié)果仍可能直接影響你的最終補(bǔ)償權(quán)益。對(duì)于這類事情，在明律師謹(jǐn)提示大家兩點(diǎn)：

一是對(duì)于預(yù)簽“補(bǔ)償安置協(xié)議”或者“先行搬遷拆除協(xié)議”，該拒絕要拒絕，因?yàn)樗旧鲜怯诜o(wú)據(jù)的。你不簽，它也得依法下征收補(bǔ)償決定，而不能因?yàn)槟悴活A(yù)簽而如何如何懲罰你。自然，這里涉及一筆看上去不菲的獎(jiǎng)勵(lì)金的損失，這就需要廣大被征收人自己權(quán)衡清楚利弊得失了。若補(bǔ)償訴求差得過(guò)大過(guò)多，最多幾十萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)金無(wú)論如何是補(bǔ)不回來(lái)的，此時(shí)該怎么選擇，大家應(yīng)是清楚的。

二是對(duì)于預(yù)評(píng)估這類程序，大家要重點(diǎn)主張程序權(quán)利，以程序的嚴(yán)格合法來(lái)控制其實(shí)體違法的風(fēng)險(xiǎn)。譬如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)就是非常重要的，一些地方對(duì)此是有單獨(dú)的文件規(guī)定的。若因?yàn)橐粋€(gè)“預(yù)”字而隨意在程序上跳步、偷懶，被征收人就要警惕了，必要時(shí)也可對(duì)這一程序予以回絕。需要強(qiáng)調(diào)的是，任何評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員均無(wú)權(quán)“破門而入”對(duì)被征收房屋實(shí)施評(píng)估，強(qiáng)行評(píng)估行為本身即涉嫌違法甚至犯罪。

其五，牢牢扭住3個(gè)事關(guān)補(bǔ)償結(jié)果的要點(diǎn)主張權(quán)利

這3個(gè)要點(diǎn)大家都很熟悉，但在實(shí)踐中卻仍然容易被“忽悠”住：

一是房屋有證還是沒(méi)證的問(wèn)題。有證沒(méi)證可不是差一半，而是差很多。這事兒要求老百姓有一定的“預(yù)見(jiàn)性”或“敏感度”——往往在棚改項(xiàng)目啟動(dòng)前的一個(gè)階段內(nèi)，無(wú)證的部分如確系歷史遺留原因形成，是可以向有關(guān)部門申請(qǐng)補(bǔ)辦證件的，而且也能補(bǔ)得出來(lái)。暫停公告一發(fā)，補(bǔ)辦就基本上沒(méi)戲了，項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋的權(quán)屬就都動(dòng)不了了。故此，及時(shí)補(bǔ)證，十分重要，房產(chǎn)證的價(jià)值在此時(shí)堪比結(jié)婚證——事實(shí)婚姻，如今不受法律保護(hù)。老百姓也不能說(shuō)自己事實(shí)上居住在此地五十年了，房屋就自然應(yīng)當(dāng)有補(bǔ)償，這個(gè)到了征收方那里是說(shuō)不通的。

二是補(bǔ)償安置方式的選擇問(wèn)題。需要牢牢記住的權(quán)利是，棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目中，被征收人有權(quán)選擇房屋的回遷安置，征收方必須予以滿足。這一590號(hào)令的明文規(guī)定能夠有效保障居住在老城區(qū)優(yōu)越地段被征收人的補(bǔ)償權(quán)益，避免因棚改被拆到幾十公里以外郊區(qū)的尷尬情形出現(xiàn)。相較于令人撓頭的“騰退”類項(xiàng)目，棚改的優(yōu)越性也在此體現(xiàn)得十分突出。騰退，真就是往外騰，想在城里繼續(xù)住，幾乎是不可能的，除非拿補(bǔ)償款在城里租房子住。

三是具體補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額的計(jì)算問(wèn)題。實(shí)踐中一些臨街門面房用于經(jīng)營(yíng)后的停產(chǎn)停業(yè)損失是一個(gè)比較突出的問(wèn)題。若征收補(bǔ)償協(xié)議、決定中對(duì)此不予認(rèn)可，即可能造成“丟項(xiàng)”的違法問(wèn)題，這對(duì)被征收人補(bǔ)償權(quán)益的減損將是十分明顯的。雖為棚戶，但麻雀雖小五臟俱全，該爭(zhēng)的補(bǔ)償，老百姓絕不能輕易放棄。針對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估環(huán)節(jié)充分行使權(quán)利，也是確保補(bǔ)償數(shù)額公平、合理的重要手段，提出異議、申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定、進(jìn)行舉報(bào)查處等等，能用的都要用上。

在明律師最后想提示大家的是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目雖不會(huì)被叫停、取消，但政策面上從嚴(yán)啟動(dòng)的態(tài)勢(shì)是清楚的。一些地方逐步出現(xiàn)了“以騰退替代棚改”的趨勢(shì)，這不得不引起我們的警覺(jué)。故此，2018年下半年以后的棚改征收維權(quán)無(wú)疑進(jìn)入了一個(gè)有所不同的新時(shí)期，廣大被征收人一定要牢牢把握住變化的規(guī)律與要點(diǎn)，充分聽(tīng)取專業(yè)征收維權(quán)律師的建議，讓“民生改善”這一政策目標(biāo)切實(shí)落到自己和家人的身上。