導(dǎo)讀：行政協(xié)議是被征收人獲取及時充分補(bǔ)償?shù)闹匾Ｕ?。一旦行政協(xié)議“變味兒”成了與拆遷公司簽訂的民事合同，被征收人所可能面臨的風(fēng)險將是極為巨大的……

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作者丨張新 北京在明律師事務(wù)所

【基本案情：補(bǔ)償合同簽訂后的風(fēng)波】

建國市和平區(qū)要拆遷了，被劃入征遷范圍的人都喜上眉梢，翹首以盼。大家聽說社會上最近都不流行什么“富二代”“官二代”了，只要你家里有房子要拆遷，輕輕松松“一夜暴富”，“拆二代”由此得名。這嫁姑娘的人家更是留意這一點(diǎn)，只要小伙子人品沒問題，家境窘迫些沒關(guān)系，彩禮不夠數(shù)也不礙事，只要小伙家要拆遷，娘家就敢風(fēng)風(fēng)光光把閨女嫁過去。

單先生適逢而立之年，經(jīng)營一家五金建材的商鋪，生意不溫不火，事業(yè)不求大富但求平穩(wěn)。而與單先生相戀多年的姑娘小劉卻不這么認(rèn)為，總覺得單先生不夠“積極上進(jìn)”，這樣下去，兩人何時才能買房結(jié)婚。就這樣，婚期一再延后，單先生雖頗有微詞但也無可奈何。

誰料，單先生位于商業(yè)街的商鋪和住宅被劃入了征收范圍。單先生倒是無所謂，建國市要搞舊城區(qū)改造，這是利民的好事，當(dāng)然要支持，既然自己的商鋪和住宅被劃入征地拆遷范圍，那就一切按照政策來。只是想到自己畢竟是個小本生意人，別的本事沒有，五金建材生意還算是做的熟絡(luò)，后半輩子也就指望這行吃飯了，于是要求房屋置換。小劉高興壞了，之前的商鋪僅是平面房，拆遷就可以換成“高級感”滿滿的新商鋪。況且現(xiàn)在拆遷方給出的優(yōu)惠也很大，提出門面房置換辦法便是拆一補(bǔ)一，將單先生32平方米的門面房及面積為74平方米的平面住宅交付拆遷方改造，并將上述門面房及住宅置換成68平方米的門面房，每平方米補(bǔ)償價為4200元，合計285600元。

沒錯，面對拆遷方給出的條件是心動的感覺。小劉催促著單先生趕緊與拆遷方簽約，怕夜長夢多，甚至許諾單先生簽約后會立刻與他成婚。單先生耳根子軟，經(jīng)小劉這么一番軟磨硬泡自是扛不住，況且覺得也無什么不妥之處，便決定與拆遷方簽約了。

簽約當(dāng)日，來的并不是什么政府機(jī)關(guān)工作人員。單先生稍有疑惑，心里暗自納悶既然不是政府派人來，那來者又是何人？等對方把《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議書》亮出來時，單先生定睛一看，甲方（拆遷人）竟是某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這下單先生更是迷惑了，甚至懷疑眼前的簽約人是敵是友。對方看出了單先生心中疑惑，便連連解釋道“你不用擔(dān)心，其實(shí)我們就是拆遷辦派過來，政府也是同意過的，所以誰簽甲方都不重要，反正給你安置的房屋跑不了，況且我們公司就是負(fù)責(zé)這個建設(shè)項目，到頭來不還是找我們要房？”單先生一聽覺得雖似有不妥但也很有道理的樣子，經(jīng)對方工作人員幾番勸說終肯簽字。

單先生仔細(xì)瞧了下該協(xié)議，看到第四條約定“因工程延誤，或其他因素造成不能在2014年10月前交付乙方使用，甲方必須承擔(dān)每月2500元賠付乙方。”第六條第四項“甲方逾期交付除不可抗拒的因素?zé)o任何理由，造成乙方不能回遷，甲方必須承擔(dān)補(bǔ)償（第四條已定）”之時，甚為滿意，覺得該協(xié)議還是比較公正，考慮也周全。但單先生為保險起見，雙方商議后又補(bǔ)充了兩條，即約定“本協(xié)議自簽訂之日起生效甲乙雙方不得反悔，如有反悔則須向?qū)Ψ街Ц哆`約金二十萬元整”“置換的商業(yè)門面必須在原址左右15米，必須在地平面以上一層”。合同簽訂后，單先生按期搬遷，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開始拆遷改造。

單先生與劉小姐滿心歡喜的等著喜提新商業(yè)門面，并積極籌劃著婚禮的舉行。誰知婚期將近，眼瞅著2014年11月都到了，房子卻一點(diǎn)動靜沒有。單先生老實(shí)性子，覺得心急吃不了熱豆腐，索性再等等。直到2015年3月12日，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司才張貼通知，告知單先生在10日內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)。等單先生趕過去一看，驚得目瞪口呆，且不說新房位置偏僻，遠(yuǎn)不符合當(dāng)初協(xié)議約定的“原址左右15米”的要求，新房面積也超出單先生想象，加上地下一層，共有三層面積，如此算下來單先生還需就多出來的面積向房地產(chǎn)公司支付37萬元。單先生很是氣惱，別人拆遷都是搖變“富翁”，而他卻猝不及防的搖變“負(fù)翁”，面積補(bǔ)差價他認(rèn)了，可當(dāng)單先生去取房時得知該新建門面房已被出售！劉小姐更是嚇傻了，這還沒結(jié)婚就要負(fù)債？現(xiàn)在不僅負(fù)債，連房子也沒有，拆遷完什么都沒得到？

【律師辦案：民事訴訟挽回?fù)p失】

再三思量后，單先生不遠(yuǎn)千里到北京在明律師事務(wù)所聯(lián)系到聶榮律師，希冀通過訴訟解決問題。通過溝通，聶律師為其制定了詳盡的法律維權(quán)方案。在聶律師的指導(dǎo)下，委托人以該房地產(chǎn)公司為被告提起民事訴訟，要求對方向單先生支付逾期交房損失與違約金。該案一波三折，一審中，法官認(rèn)為原被告之間簽訂的協(xié)議已明確約定雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，是雙方真實(shí)意思表示，對雙方產(chǎn)生法律效力，該協(xié)議合法有效，原被告雙方應(yīng)按照此協(xié)議內(nèi)容履行合同。原告拒絕接受房屋的原因是門面房建設(shè)不符合要求，但被告所建門面房均帶有地下室，雖房屋面積較大，但被告仍履行了合同義務(wù)，原告理應(yīng)補(bǔ)足多出面積的差價。至于協(xié)議中的違約金條款，法官認(rèn)為該條款是不得解除協(xié)議的約束性合同條款，被告簽訂合同后，并未反悔，且已履行合同，因此被告不應(yīng)支付原告違約金。

單先生立即上訴，二審法院經(jīng)查得知被告在通知單先生辦理相關(guān)手續(xù)時尚未取得《建筑安裝工程竣工驗收交接證明書》，且被告未按合同約定，在房屋未竣工驗收的情況下，以單先生在接到入住通知不到一周內(nèi)不付清超出置換面積房款，視為自動放棄實(shí)物交換，其可直接出售房屋為由，將置換給單先生的房屋出售給他人，致使無法將置換的房屋交付給單先生，屬于違約，被告應(yīng)向單先生支付違約金20萬；另被告逾期交房造成單先生不能及時回遷，按照雙方合同約定，被告應(yīng)向單先生賠償75000元。最終，雙方經(jīng)協(xié)商，委托人的補(bǔ)償安置訴求得以滿足，二人過上了幸福美滿的新生活。

拆遷律師聶榮律師想提醒廣大被拆遷人的是，簽訂協(xié)議時一定要“認(rèn)真審題”尤其是要“審主體”，因為被拆遷人的“全部身家”都托付于協(xié)議中的甲方。與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則協(xié)議會因為主體不明確、主體沒有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無法履行的風(fēng)險。本案中協(xié)議的簽訂方是一個房地產(chǎn)公司，主體雖明確，但被拆遷人仍面臨極大的風(fēng)險，如房地產(chǎn)公司破產(chǎn)了怎么辦？老板帶著小姨子跑路了怎么辦？成“空殼”公司了怎么辦？公司說話不算數(shù)了怎么辦？諸如此類的問題層出不窮。更為惱人的是，一旦出現(xiàn)了糾紛，被拆遷人還無法通過提起行政訴訟進(jìn)行維權(quán)，無法針對違法征收進(jìn)行有效制裁，因為房地產(chǎn)公司是一個民事法人主體，只能提起民事訴訟，運(yùn)用合同法的相關(guān)內(nèi)容解決爭議?？v使你認(rèn)為自己被政府或拆遷方所欺騙，偏偏又百口莫辯，這對于被拆遷人來說無疑是災(zāi)難性的。所以，被拆遷人不要存在僥幸心理，在關(guān)注協(xié)議內(nèi)容的同時也要關(guān)注一下協(xié)議的主體是否合法，畢竟只有主體正確的前提下才有完全履行合同的可能性。