導(dǎo)讀：最近，有一張截圖在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議，截圖內(nèi)容顯示區(qū)重大辦在回復(fù)網(wǎng)友提問時(shí)稱“目前，受總規(guī)方案調(diào)整影響，騰退項(xiàng)目均已暫?！ㄗh關(guān)注市住建委網(wǎng)站了解歷史文化街區(qū)申請(qǐng)式退租”。那么，這一官方回復(fù)的背后究竟透露出怎樣的真相呢？進(jìn)入2019年，核心區(qū)直管公房申請(qǐng)式退租步步臨近，居住在老城區(qū)直管公房?jī)?nèi)的你又該何去何從呢？這里面可能出現(xiàn)的問題又有哪些呢？本文，在明律師結(jié)合目前公布的官方消息為大家解析，僅供參考……

【實(shí)錘：騰退項(xiàng)目暫停透露出哪些訊息？】

那張截圖中所提及的“騰退項(xiàng)目均已暫停”，指的是此前大范圍開展的歷史文化街區(qū)文物保護(hù)騰退項(xiàng)目。這類項(xiàng)目由文保部門啟動(dòng)多年，但實(shí)施效果著實(shí)不理想。相當(dāng)一部分公房承租人、住戶因認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低而不愿簽約搬遷，有的甚至依法委托律師維權(quán)。而從前述截圖中官方的答復(fù)中，在明律師認(rèn)為可以推論出以下3點(diǎn)可能性：

其一，總規(guī)方案調(diào)整意味著東西城區(qū)“一本規(guī)劃”將會(huì)落實(shí)，故對(duì)于此類文保騰退項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生影響。也就是說，在不久的將來，東西城區(qū)有可能發(fā)生前所未有之大變化，我們將很可能成為歷史的見證者；

其二，已啟動(dòng)的文保騰退項(xiàng)目在理清核心區(qū)規(guī)劃后仍將繼續(xù)推動(dòng)，不會(huì)弄成“半拉子”工程。而尚未啟動(dòng)騰退的歷史文化街區(qū)則將依據(jù)市住建委2019年1月發(fā)布的《關(guān)于做好核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請(qǐng)式退租、恢復(fù)性修建和經(jīng)營管理有關(guān)工作的通知》，通過“申請(qǐng)式退租”這一新模式實(shí)現(xiàn)居民的大量外遷騰退和街區(qū)更新，恐不會(huì)再有新的“文保騰退”項(xiàng)目啟動(dòng)了。

其三，這也就意味著，位于相關(guān)街區(qū)的直管公房承租人將面臨完全不同于以往的搬遷安置情況，“拆遷”時(shí)代即將成為歷史，大產(chǎn)權(quán)房將要拿不到了。

目前，已有在騰退項(xiàng)目中尚未簽約搬遷的公房承租人向在明律師透露，騰退方曾明確表示“如果現(xiàn)在不搬，今后政策調(diào)整你們就沒有大產(chǎn)權(quán)的安置房可拿了”。新政策的出臺(tái)是否會(huì)對(duì)此前項(xiàng)目中的遺留問題產(chǎn)生影響，仍有待進(jìn)一步觀察。

【政策快速解讀：“申請(qǐng)式退租”，你必須理解的3個(gè)要點(diǎn)】

其一，“申請(qǐng)式退租”針對(duì)的是核心區(qū)歷史文化街區(qū)范圍內(nèi)的平房直管公房，這是參與這一新政策的前提條件；將這一串定語拆開一一對(duì)應(yīng)，即可知道自己承租的房屋究竟是否會(huì)受到這輪退租的影響。

其二，“申請(qǐng)式退租”程序?yàn)椋簠^(qū)政府（主管部門）確定騰退區(qū)域---區(qū)域內(nèi)直管公房承租人自愿申請(qǐng)---實(shí)施主體受理申請(qǐng)，計(jì)算貨幣補(bǔ)償，雙方簽訂騰退協(xié)議---直管公房產(chǎn)權(quán)單位憑協(xié)議與直管公房承租人解除租賃合同，收回直管公房使用權(quán)---實(shí)施主體給付承租人貨幣補(bǔ)償款---承租人交回使用權(quán)后，區(qū)政府可提供定向安置房供有需求的家庭購買或承租。

此方式一是突出居民自愿申請(qǐng)，沒有強(qiáng)制性；二是明確了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上按照退租房屋市場(chǎng)價(jià)值總額扣除房屋重置成新價(jià)款后進(jìn)行計(jì)算。對(duì)自愿將戶口遷出中心城區(qū)的，可給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)；三是與住房保障政策有效對(duì)接，自愿騰退的直管公房承租人領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，可申請(qǐng)區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房源和公租房房源；四是強(qiáng)調(diào)有序騰退，區(qū)政府要結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)和保護(hù)規(guī)劃實(shí)施、財(cái)政預(yù)算、外遷房源供應(yīng)等情況，科學(xué)制定片區(qū)申請(qǐng)式退租和恢復(fù)性修建方案。

其三，“申請(qǐng)式退租”政策出臺(tái)的目的是疏解核心區(qū)人口，故其全部都是外遷，且只提供共有產(chǎn)權(quán)房和公共租賃住房，沒有完全產(chǎn)權(quán)的安置房提供。簡(jiǎn)言之，原來你的房屋是“租”的，退租完成之后置換的仍然不可能都是你的。

現(xiàn)階段，“申請(qǐng)式退租”的實(shí)施細(xì)則尚未對(duì)外公布，區(qū)政府也尚未就此類項(xiàng)目公布具體實(shí)施區(qū)域或退租方案，山雨欲來，大家能做的似乎只能是耐心等待。

【律師分析：“申請(qǐng)式退租”中可能面臨的幾個(gè)問題】

無疑，“申請(qǐng)式退租”牽涉廣大歷史文化街區(qū)平房居民的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故在具體實(shí)施過程中不可能一帆風(fēng)順。那么這其中公房承租人、居住者可能面臨哪些問題呢？

其一，公房承租人的主體資格確認(rèn)可能導(dǎo)致糾紛。公房承租人的主體資格通常由公房承租合同體現(xiàn)，但合同中的當(dāng)事人與目前涉案房屋的實(shí)際居住、使用人完全可能存在差異，這就很可能導(dǎo)致主體資格確認(rèn)遇到麻煩。

在明律師代理的其他案件中，就曾出現(xiàn)房屋的實(shí)際居住人想當(dāng)然地認(rèn)為自己是公房承租人，結(jié)果在面臨項(xiàng)目時(shí)卻發(fā)現(xiàn)自己手握的協(xié)議不知何時(shí)被改動(dòng)過，公房承租關(guān)系轉(zhuǎn)眼變成了“借住”。而一旦公房承租關(guān)系遭出租方否認(rèn)，實(shí)際居住人就必須依法舉證證明自己的公房承租人身份，否則將無法享受“申請(qǐng)式退租”的相關(guān)政策，甚至可能會(huì)面臨遭解除協(xié)議轟到大街上的可能。而對(duì)于原公房承租人已去世的情形，也需要其繼承人、涉案房屋的實(shí)際居住人與出租方協(xié)商重新確定公房承租關(guān)系，以確保實(shí)際居住人的權(quán)益能夠得到保障。

其二，“自愿申請(qǐng)”是政策承諾，但對(duì)公房承租人造成的選擇壓力不容否認(rèn)。有關(guān)政策文件京建發(fā)〔2019〕18號(hào)及其《政策解讀》均突出強(qiáng)調(diào)了本輪“申請(qǐng)式退租”秉持自愿原則，不搞強(qiáng)制。但不可否認(rèn)的是，新政策尚未正式實(shí)施就已經(jīng)引起了相關(guān)直管公房承租人的“選擇困難”和壓力：留下來，居住條件確實(shí)艱苦，4口人擠10平方米自建房的比比皆是，冬天披著棉大衣上公共廁所排隊(duì)，夏天陰暗潮濕排水不暢……搬出去，將意味著自己一下子從核心區(qū)外遷到了城六區(qū)以外，單就心理落差而言都不是一般人愿意接受的，何況還沒有大產(chǎn)權(quán)房的安置，自己所享受的政策相較于此前的棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目完全不可同日而語。

何況，從以往文保騰退項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，通過民事訴訟途徑起訴解除公房承租協(xié)議是出租方屢試不爽的做法。京政辦發(fā)〔2018〕20號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》事實(shí)上再次強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)直管公房管理的政策訊息，其中明確指出“經(jīng)營管理單位、承租人任意一方不履行法律法規(guī)規(guī)定和租賃合同約定義務(wù)的，另一方可依法向人民法院提起訴訟，并依據(jù)生效法律文書申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行”。聯(lián)系起來解讀政策，頗多耐人尋味之處。

其三，無證的自建房被強(qiáng)制拆除幾無懸念。《通知》中指出，長期居住在自建房?jī)?nèi)，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自愿拆除自建房并將戶口遷出中心城區(qū)的居民，可優(yōu)先配租片區(qū)對(duì)接的公租房。

《政策解讀》中明確提及，對(duì)院落內(nèi)完成部分房屋退租的，應(yīng)同步拆除房屋附屬的違法建設(shè)，并合理利用退租房屋補(bǔ)足公共服務(wù)設(shè)施。

也就是說，大量密集分布于核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房院落內(nèi)的“張大民”式自建房幾無保留下來的可能?？梢灶A(yù)見的是，“申請(qǐng)式退租”將與針對(duì)無證自建房的拆違同步推進(jìn)，能不能對(duì)接到公租房安置則要看自建房的居住者是否符合前述條件。無疑，這將可能致使對(duì)承租公房的面積認(rèn)定出現(xiàn)不同理解，公房承租人主張的面積數(shù)字可能在退租時(shí)得不到認(rèn)可，其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)大家不可不防。

在明律師最后想提示大家的是，面臨核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房“申請(qǐng)式退租”的朋友一定要擺正心態(tài)和認(rèn)識(shí)。我們?cè)谶@里強(qiáng)調(diào)3點(diǎn)：

第一，你所居住多年的平房是以極低的福利保障價(jià)格“租”來的，而不是買來的，產(chǎn)權(quán)是房管部門的而不是你自己的；

第二，確保公房承租關(guān)系的穩(wěn)定是獲取安置權(quán)益的關(guān)鍵，沒有公房承租人的主體資格就沒有保障可言；

第三，“申請(qǐng)式退租”是與此前的騰退、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目截然不同的新生事物，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置途徑均不具有可比性。簡(jiǎn)單的與其他項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，既不客觀，也無助于自身訴求的實(shí)現(xiàn)。

至于究竟是退還是不退，申請(qǐng)還是不申請(qǐng)，在明律師相信各位心中終將有自己的答案。待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后，我們會(huì)繼續(xù)為大家做跟進(jìn)解析。