導(dǎo)讀：2018年5月，市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》（京政發(fā)〔2018〕20號），其中明確“鼓勵承租人自愿交回直管公房使用權(quán)”，通過平房直管公房申請式騰退新政策實現(xiàn)核心區(qū)的人口疏解，進(jìn)而“騰籠換鳥”實現(xiàn)街區(qū)更新和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前，“申請式騰退”的《通知》已經(jīng)由市住建委發(fā)布，相關(guān)實施細(xì)則正在制定中且風(fēng)聲不斷。那么，身為核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房承租人的你究竟該作何選擇呢？你的公房還能繼續(xù)承租下去嗎？
【名詞解釋：何為“公房”與“直管公房”？】
在明律師的一個深刻體會是，老百姓認(rèn)識中的“公房”與法律、政策意義上的公房有著巨大的差異。
許多網(wǎng)友在留言中指出，公房是上世紀(jì)特殊歷史時期的遺留產(chǎn)物，其產(chǎn)生目的主要是解決市區(qū)職工群眾的基本居住需要。在老百姓眼中，公房就是自己的家，與后來那些花上幾萬元買下來的私產(chǎn)沒有本質(zhì)的區(qū)別。
《意見》中對直管公房是這樣定義的：本意見所稱直管公房是指通過接管、收購、新建等方式形成，在市、區(qū)兩級房屋行政主管部門或經(jīng)政府授權(quán)的單位名下的公有房屋。
站在法律和政策的立場上，所謂“公有房屋”，一定是指公家的房，也就是國家的房。房屋行政主管部門，現(xiàn)在的官稱叫“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會”。公房目前的實際經(jīng)營管理單位一般叫“房地集團(tuán)有限公司”或者“房投公司”。
無論如何，大家必須客觀、理性地認(rèn)識到一點：
公房是你或你的長輩當(dāng)年以極低的福利保障價格“租”來的，權(quán)利的重要載體是公房承租合同，不是買來的。你并不享有對涉案房屋的所有權(quán)，僅享有其使用權(quán)，且還要受到公房管理規(guī)定的限制。
也就是說，從嚴(yán)格的法律意義上講，一旦當(dāng)客觀條件發(fā)生變化時，你所租住的公房完全可能不再由你繼續(xù)租住。凡是租賃必有租期，沒有租一輩子的。
【加強(qiáng)直管公房管理，以下幾件事你必須弄明白】
要點一：公房承租人變更，條件日趨嚴(yán)格
市住建委2017年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)公房承租人變更管理有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定：
一、我市直管公房變更承租人必須符合以下條件：原承租人遷出本市或死亡，與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無異議的，可按原承租面積繼續(xù)承租。
二、直管公房承租人變更過程中，嚴(yán)禁辦理直管公房分戶手續(xù)，嚴(yán)禁新的承租人為兩人（含兩人）以上共同承租。
三、嚴(yán)禁辦理直管公房使用權(quán)交易。直管公房規(guī)劃性質(zhì)及使用用途未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變。
據(jù)此，直管公房承租人變更絕非易事。實踐中，一些當(dāng)事人的子女早已將戶口遷出了原承租公房，有的已經(jīng)購買了新房，在此情況下其就不具備辦理公房承租人變更的資格。
要點二：公房承租人使用權(quán)限制眾多
《意見》規(guī)定，承租人應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)及時足額繳納租金，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進(jìn)行違法違規(guī)活動；承租人對租住的公房及設(shè)備負(fù)有保護(hù)責(zé)任，不得擅自拆改，同時應(yīng)配合經(jīng)營管理單位進(jìn)行房屋加固、修繕和改造。
實踐中，公房承租人將本僅限于自家居住使用的公房轉(zhuǎn)租以賺取租金，出租后“開墻打洞”用于店鋪經(jīng)營，拆改房屋結(jié)構(gòu)的情形并不鮮見。而這些行為都是不被允許的。
《意見》進(jìn)一步規(guī)定，嚴(yán)禁直管公房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借。違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房內(nèi)居住，擅自安排其他人員居住的行為。經(jīng)營管理單位通過承租人身份智能識別系統(tǒng)和日常巡查、舉報核實等渠道，發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行規(guī)勸、糾正；對拒不改正或規(guī)勸整改兩次后仍違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，可依照合同解除租賃關(guān)系，收回房屋。
【解危排險、文保騰退、申請式騰退，你的直管公房將被收回】
《意見》明確列舉了這三種情形，當(dāng)其發(fā)生時，你的直管公房將會面臨被收回。
其一，解危排險。其依據(jù)是《城市危險房屋管理規(guī)定》。也就是說，一旦你所承租的公房經(jīng)其經(jīng)營管理單位申請鑒定成為了危房，公房承租人就應(yīng)當(dāng)遷出房屋配合“解危排險”，由有關(guān)部門另行安排安置房供其居住。
其二，文保騰退。其依據(jù)是《文物保護(hù)法》及其他地方性規(guī)定。在此前廣泛開展的此類項目中，公房承租人與騰退方簽訂騰退補償安置協(xié)議后騰房外遷，一般可獲取完整產(chǎn)權(quán)的位于中心城區(qū)以外的安置房。而原承租公房則被作為文物保護(hù)建筑予以修繕、保護(hù)，不會被“拆舊建新”。由于這類項目“不拆房”，具有較強(qiáng)的公共利益屬性，故其補償安置條件總體偏低。
其三，就是2019年的新政策“申請式騰退”。其依據(jù)是2016-2035年的新總規(guī)和相關(guān)《通知》?！兑庖姟分袑Υ说谋硎鰹?，鼓勵承租人自愿交回直管公房使用權(quán)；承租人申請交回直管公房使用權(quán)并由經(jīng)營管理單位收回的，經(jīng)營管理單位適當(dāng)給予承租人貨幣補償。承租人交回使用權(quán)后，可以申請購買區(qū)政府提供的共有產(chǎn)權(quán)房或承租公租房，符合條件的優(yōu)先配售配租。
那么問題來了，既然“申請式騰退”只能安置位于中心城區(qū)以外的共有產(chǎn)權(quán)房或公共租賃住房，每平方米均價20萬元以內(nèi)的房屋市場價值補償又不足以確保公房承租人在市區(qū)購買商品房。那么公房承租人能不能不申請，繼續(xù)居住在核心區(qū)歷史文化街區(qū)的平房院落中呢？
需要明確的是，新政策突出“自愿申請”原則，不具有強(qiáng)制性。但是，在明律師提示廣大公房承租人和實際居住人以下幾個問題：
其一，《意見》規(guī)定鼓勵通過平移置換實施整院騰退。東城、西城區(qū)政府制定鼓勵承租人平移置換到其他院落直管公房居住的相關(guān)政策，實施整院騰退和修復(fù)。也就是說，留下來不走的公房承租人可能會面臨“平移置換”，具體的還要等待到時候?qū)嵤┘?xì)則的出臺。
其二，自建房將伴隨騰退隨時拆除。自建房是在實踐中爭議很大的問題，一般的騰退項目均不認(rèn)定自建房的面積，被騰退人無法拿到這部分面積的補償款。而事實上，自建房雖然無證且客觀上違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，但其當(dāng)年在建造時卻可能是“單位領(lǐng)導(dǎo)同意”且派人幫工、拉磚、和水泥才建成的。且實踐中一些自建房面積也被明確寫入了公房承租合同中，成為了現(xiàn)實上應(yīng)予計算面積的情形。無疑，不同的自建房的法律狀態(tài)是不一樣的。在明律師認(rèn)為應(yīng)當(dāng)充分考慮涉案自建房的歷史情況，不宜簡單粗暴地將自建房一律認(rèn)定成違建進(jìn)而不予任何補償。
其三，要隨時提防經(jīng)營管理單位通過民事訴訟解除公房承租合同。實踐中這類情形可謂比比皆是，無疑對公房承租人和實際居住人的居住狀態(tài)極具影響性。起訴解除合同的理由可謂多種多樣，尤其是一些公房承租合同在續(xù)簽時被人為附加了某些原來沒有的內(nèi)容，而公房承租人又往往缺乏法律意識而沒有意識到其潛在風(fēng)險。在明律師建議遭遇此類窘境的公房承租人一定要及時咨詢專業(yè)律師依法維權(quán)，否則通過訴訟被解除合同的可能性極大，自己將面臨被迫接受騰退方案的結(jié)局。
其四，自管公房不是“沒事兒人”。根據(jù)《意見》精神，核心區(qū)歷史文化街區(qū)的平房自管公房同樣面臨調(diào)整的可能。即“歷史文化街區(qū)的自管公房單位與相關(guān)區(qū)政府協(xié)商移交自管公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)化為直管公房后，其承租人自愿騰退或平移置換的，可按照上述政策辦理”。故此，此輪新政策不僅直管公房的承租人要關(guān)注，自管公房的承租人也要多留個心眼，起碼關(guān)注一下自己的承租人主體資格，該變更的要及時申請變更。
在明律師最后想提示廣大公房承租人和被騰退人的是，公房承租的確是特殊歷史環(huán)境下的產(chǎn)物，然而延續(xù)幾十年的老政策顯然已不符合如今的新形勢，故此，政策調(diào)整幾乎是箭在弦上不得不發(fā)。公房承租人一定要及時了解相關(guān)政策措施，明確自身權(quán)利主體資格，自覺遵守公房管理規(guī)定，及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，以確保自己未來的居住權(quán)益能夠得到充分保障，共享街區(qū)更新的成果。
