導(dǎo)讀：2019年年初，市住建委聯(lián)合東城區(qū)、西城區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于做好核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請式退租、恢復(fù)性修建和經(jīng)營管理有關(guān)工作的通知》。該《通知》發(fā)布后，關(guān)于核心區(qū)直管公房退租的辦法引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。其實(shí)在2018年5月，市政府就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》。發(fā)布時(shí)間相隔不長的兩個(gè)文件，反映出公房的管理政策相較以前的數(shù)年已經(jīng)產(chǎn)生重大變化。對于這些新政策、新變化，居住在公房內(nèi)的您，心里必須得有譜。

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作者丨謝天澤 北京在明律師事務(wù)所

【文保騰退項(xiàng)目暫停，申請式騰退登場】

以往，公房承租人遇到的棚戶區(qū)改造類征收項(xiàng)目，其程序都依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。也許具體操作時(shí)可能與“大產(chǎn)權(quán)房”有所差異，但大致程序及補(bǔ)償原則都與《征補(bǔ)條例》一致。

而近期，關(guān)于申請式退租新政策，政府部門在網(wǎng)絡(luò)上這樣回復(fù)市民的咨詢：目前，受總規(guī)方案調(diào)整影響，騰退項(xiàng)目均已暫停，二環(huán)內(nèi)屬于老城，原則上以后都是保護(hù)，建議關(guān)注市住建委網(wǎng)站了解歷史文化街自主申請式騰退，但現(xiàn)在具體到區(qū)里沒有相關(guān)政策文件支持，請居民耐心等待。

這一回復(fù)，為我們解答了一些疑惑。為何要實(shí)施申請式退租？因?yàn)榇朔N新模式與今后一段時(shí)間的城市總體規(guī)劃緊密相連?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（2016年-2035年）》要求，通過疏解非首都功能，降低城六區(qū)人口規(guī)模。同時(shí)按照整體保護(hù)、人口減量、密度降低的要求，推進(jìn)歷史文化街區(qū)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)及其他成片傳統(tǒng)平房區(qū)的保護(hù)和有機(jī)更新。建立內(nèi)外聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促進(jìn)人口有序疏解，改善居民工作生活條件。由此可見，傳統(tǒng)的征收、騰退項(xiàng)目已經(jīng)不符合城市的發(fā)展需要。降低密度、疏解人口，才能實(shí)現(xiàn)對老房屋的保護(hù)、提升居民的生活質(zhì)量。老城不能再拆，而走的只能是人。

在棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目中，被征收人依法有權(quán)選擇就近地段、改建地段的回遷安置，這無疑不符合新總規(guī)的要求。且征收項(xiàng)目的補(bǔ)償安置給的都是“大產(chǎn)權(quán)房”，項(xiàng)目成本較高。這些都是促成此次政策調(diào)整的重要因素。

許多地方實(shí)施《征補(bǔ)條例》，都會(huì)考慮到公房承租人的特殊情況，在征收中將給予公房承租人適當(dāng)補(bǔ)償。例如上海市的規(guī)定中，對公房承租人的征收補(bǔ)償金額達(dá)到了評(píng)估價(jià)格的80%。而這樣的補(bǔ)償方式今后在北京市恐將難以實(shí)施。根據(jù)申請式退租的新政，公房承租人在交回公房后，將獲得貨幣補(bǔ)償款，居住問題則需要用這筆貨幣補(bǔ)償款購買共有產(chǎn)權(quán)房或租賃公租房來解決。

【公房始終姓“公”，承租總有到期之時(shí)】

《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見》一開頭便有這樣的表述：本意見所稱直管公房是指通過接管、收購、新建等方式形成，在市、區(qū)兩級(jí)房屋行政主管部門或經(jīng)政府授權(quán)的單位名下的公有房屋。

《意見》中也對經(jīng)營管理單位和承租人雙方的權(quán)利義務(wù)予以明確。例如，承租人應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)足額繳納租金，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進(jìn)行違法違規(guī)活動(dòng)；承租人對租住的公房及設(shè)備負(fù)有保護(hù)責(zé)任，不得擅自拆改；嚴(yán)禁直管公房使用權(quán)交易。《意見》還指出，違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房內(nèi)居住，擅自安排其他人員居住的行為。

這些最新規(guī)定，相較于1987年《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》、2002年原北京市國土房管局《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》，收緊了居住使用公房的相關(guān)政策，明確了公房“公”的屬性，禁止擅自出租或交易使用權(quán)。廣大居民們在心中要明確一點(diǎn)，公房始終是公家的房。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房政策早已終結(jié)。無論當(dāng)年這房是國家給您的還是單位給您的，您現(xiàn)在都是承租人。除非是單位已經(jīng)將房屋賣給您，否則您只有居住和使用權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)并不在您名下。

如今，我們不能再用原來的老想法老眼光去看待問題。既然是租，就總會(huì)有個(gè)期限。也許有人會(huì)問，不是申請退租嗎？我如果不申請、不退租呢？《意見》指出，經(jīng)營管理單位、承租人任意一方不履行法律法規(guī)規(guī)定和租賃合同約定義務(wù)的，另一方可依法向人民法院提起訴訟，并依據(jù)生效法律文書申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。此外，東城、西城區(qū)政府將制定鼓勵(lì)承租人平移置換到其他院落直管公房居住的相關(guān)政策，實(shí)施整院騰退和修復(fù)。如果形勢發(fā)生變化，產(chǎn)權(quán)單位總有辦法可以結(jié)束這段租賃關(guān)系，這也是居民們應(yīng)當(dāng)留意的。

【確定公房承租人，早做準(zhǔn)備防患于未然】

前述《意見》規(guī)定，做好歷史文化街區(qū)的平房自管產(chǎn)騰退。歷史文化街區(qū)的自管公房單位與相關(guān)區(qū)政府協(xié)商移交自管公房產(chǎn)權(quán)并轉(zhuǎn)化為直管公房后，其承租人自愿騰退或平移置換的，可按照上述政策辦理。

申請式退租等公房管理新政，在其成功試點(diǎn)后或許將推廣至更大的范圍執(zhí)行。無論您居住在直管公房還是自管公房中，都有可能面臨申請退租或平移置換。對于居民們來說，還要做的一件事就是確定您的公房承租人主體資格。不要弄出一個(gè)住了許多年才發(fā)現(xiàn)自己連承租人都不算的尷尬局面。

申請退租、獲得補(bǔ)償款、購買共有產(chǎn)權(quán)房等等，都需要有公房承租人的資格。居民們?nèi)绻淮_定自己是否有公房承租人的資格，就要抓緊找找當(dāng)初與房管機(jī)構(gòu)簽訂的公房承租合同，或者是行政主管部門頒發(fā)的租賃使用證件。只有確定了公房承租人的主體資格，才能在項(xiàng)目推行至自己身上時(shí)，讓補(bǔ)償安置有保障。

最后，在明律師想告訴您，如果您就是居住在各類公房內(nèi)的老居民，對直管公房申請式退租等新政策、新變化，應(yīng)當(dāng)持續(xù)關(guān)注。即使您居住在非核心區(qū)或是單位的自管公房里，也許有一天，中心城區(qū)的政策就會(huì)參照實(shí)施。市場經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)運(yùn)行多年，上個(gè)世紀(jì)和本世紀(jì)最初十年的老政策、“老黃歷”已經(jīng)不再適合今日的新情況。公房終是姓“公”的，切勿等到公房真的住不下去的那天，再去了解相關(guān)政策。未雨綢繆，主動(dòng)適應(yīng)變化，在眾多選項(xiàng)中選擇對自己未來的居住生活最有利的那個(gè)，就是您今日要做的事情。