導(dǎo)讀：隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的深入化，農(nóng)村出現(xiàn)了大量閑置宅基地和住房，“空心房”甚至是“空心村”等概念應(yīng)運(yùn)而生。2015年1月，中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》發(fā)布，我國農(nóng)村土地制度改革進(jìn)入試點(diǎn)階段。試點(diǎn)主要任務(wù)在于建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度、完善宅基地制度，尤其是探索宅基地自愿有償退出。2018年，中央一號文件提出深化農(nóng)村土地制度改革，要求完善農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。隨著宅基地越來越火，被三令五申的“宅基地有償退出”政策倍受關(guān)注。宅基地事關(guān)農(nóng)民切身利益，本文擬展開論述一二。

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作者丨黃艷 國藝凡 北京在明律師事務(wù)所

【宅基地有償退出的自愿性】

宅基地有償退出強(qiáng)調(diào)農(nóng)民的自主選擇。比如，有的農(nóng)民家庭全家進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商，有的跟隨子女進(jìn)城落戶置業(yè)，不再居住使用農(nóng)村的宅基地上房屋，這種情況下農(nóng)民可以選擇有償退出宅基地。不過，退出需以農(nóng)民的自由意愿為前提，哪怕是合村并鎮(zhèn)、集約利用宅基地等新的土地利用政策實(shí)施，均不得強(qiáng)迫農(nóng)民退出宅基地。畢竟，宅基地使用權(quán)是《土地管理法》和《物權(quán)法》賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的一項(xiàng)身份財(cái)產(chǎn)權(quán)益，非經(jīng)公共利益行政征收不得強(qiáng)行自宅基地使用權(quán)人手中收回。

在明律師代理的一些“舊村改造”項(xiàng)目中，村委會以“宅基地自愿有償退出”之名實(shí)施房屋協(xié)議拆遷，這是完全錯誤的做法，與改革試點(diǎn)的目標(biāo)并不相符，有掛羊頭賣狗肉之嫌。簡言之，當(dāng)“自愿”淪為“非自愿”時，農(nóng)民朋友的土地權(quán)益就可能遭受侵害，好事變成壞事的“變味兒”常態(tài)一旦產(chǎn)生，事情就朝著其原本追求的相反方向發(fā)展了。

【宅基地退出的有償性】

宅基地自愿有償退出的核心特征在于有償性。至于有償?shù)木唧w體現(xiàn)形式，大抵包括如下幾種方式：

1.一次性貨幣補(bǔ)償，即對在城鎮(zhèn)已購有住房或準(zhǔn)備在城鎮(zhèn)新購住房而放棄宅基地或不進(jìn)入農(nóng)民集中居住區(qū)建房的農(nóng)戶，采取一次性貨幣補(bǔ)償。以四川省成都市邛崍自愿有償退出宅基地試點(diǎn)為例，退出宅基地農(nóng)民選擇在邛崍市域范圍內(nèi)購買商品房的，騰出的宅基地按30萬元/畝給予一次性貨幣補(bǔ)償，同時根據(jù)商品房面積大小，市財(cái)政再給予1%-1.5%的購房補(bǔ)貼；對在邛崍市域范圍外購房的則按10萬元/畝給予一次性貨幣補(bǔ)償。

2.置換安置房。以浙江省湖州市南潯為例，自愿退出宅基地的農(nóng)民可以選擇置換中心城區(qū)、集鎮(zhèn)范圍內(nèi)的公寓式住房、小聯(lián)排樓房、商品房。

3.以地養(yǎng)老。寧夏平羅縣探索的“以地養(yǎng)老”模式表現(xiàn)為農(nóng)村老人如果自愿退出宅基地，可以以補(bǔ)償金置換養(yǎng)老院養(yǎng)老服務(wù)。

4.入股分紅。有的古村鎮(zhèn)在退出宅基地過程中利用盤活的宅基地進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目開發(fā)，而退出宅基地的農(nóng)民則以騰退的土地入股，按年領(lǐng)取項(xiàng)目分紅。

【宅基地退出機(jī)制】

離鄉(xiāng)進(jìn)城落戶定居、“一戶多宅”的多宅部分、因歷史原因超出宅基地控制面積的部分、非集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承或其他方式取得的宅基地，均可以選擇有償退出。退出流程通常是退出宅基地的農(nóng)民以家庭為單位向村集體經(jīng)濟(jì)組織提交自愿放棄宅基地使用權(quán)申請書，村集體經(jīng)濟(jì)組織通過村民會議或村民代表會議等村民自治途徑?jīng)Q定，通過決議后報(bào)鎮(zhèn)人民政府，農(nóng)戶原有土地使用權(quán)證交回注銷，退出后的宅基地歸村集體所有。退出宅基地后，農(nóng)民的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份尚在，原承包地、集體股權(quán)等權(quán)益全部保留，仍然可以享受集體資產(chǎn)收益分紅等成員權(quán)益。不過，這部分農(nóng)民客觀上往往實(shí)際脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其承包地一般也會一并流轉(zhuǎn)出去。

在明律師最后想提示大家的是，土地是農(nóng)業(yè)之資、農(nóng)民之根，《土地管理法》修訂稿中亦對農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地作出了原則性規(guī)定，相信立法的完善將使宅基地改革從試點(diǎn)階段進(jìn)入有法可依的正軌。而在這一過程中，廣大農(nóng)村村民要在充分理解當(dāng)?shù)馗母镎叽胧┑幕A(chǔ)上，根據(jù)自己家庭的實(shí)際狀況選擇參與與否，必要時可及時咨詢專業(yè)律師的意見，確保讀懂、弄通政策文件，通過宅基地制度改革搭上脫貧致富、城鄉(xiāng)融合的發(fā)展快車。